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在住宅市場劃分更趨細致的今天,小戶型由於總價偏低、客戶眾多而受到人們越來越多的關注。但迄今為止,到底什麼是小戶型?購買小戶型的客戶群到底有多少?小戶型要怎樣做纔能出『彩』等問題一直懸而未決。我們看到的只是一個又一個的小戶型陸續登場,經典的、典藏的、珍藏的、燃情的、激情的……不一而足。然而,自從西直門今典花園拼拆組合小戶型二代席卷京城樓市之後,小戶型卻總是火不起來,使許多預測『小戶型將風靡京城』的專家大跌眼鏡。最近,位於西直門橋畔的時代之光C座開盤,以月銷上百套的態勢,再次掀起小戶型銷售狂瀾,使許多業內專家重新審視小戶型現象。
小戶型鬧而不熱
去年,小戶型成為北京市場持續關注的熱點。今典花園以小戶型著稱於京城。此後,不少項目將小戶型作為一個賣點,樓市似乎將要刮起一陣小戶型的熱風。眾所周知,小戶型需要好地段。但是,由於北京土地成本較高,使北京三環以內的建築大部分高層居多。住宅裡點式高層居多,在點式高層裡,設計小戶型,既要考慮到功能的合理,還要考慮到符合建築規范,不算是一件容易的事情。所以,小戶型要提高使用率,在設計方面就需要創新。像京北項目嘉悅精英家園采用架空式平臺設計,異形框架結構,在容積率上進行了新突破,平臺下設半地下停車庫以解決停車問題;今典花園空間·蒙太奇小戶型2代的戶型設計采取了積木式的自由組合,使狹小的空間具有了靈活多變的特性。
然而,在今典花園熱銷之後,許多新開發的小戶型或是缺乏特點;或是缺陷明顯;或是位置不佳;或是沒有創新。僅僅是將小面積戶型拿出來混淆視聽、魚目混珠,所以,大量一哄而上的小戶型始終再也沒有能夠重燃激情。這種鬧而不熱的情況使許多預測『小戶型將風靡京城』的專家大跌眼鏡。
小戶型有了第三代
當年,天通苑、回龍觀等經濟適用房陸續入市,確實風風火火地拉動了『內需』,但房價卻始終沒有得到實實在在的平抑。第一代小戶型的湧現,使得購房總價出現了明顯的下降,受到了許多工作不久、積蓄不多、收入不高,而又期望在城裡居住的購房人的歡迎。但是,第一代小戶型只是單純的小面積住宅,僅僅依靠梯級消費的理論,在二三級市場缺乏互動、整個流通體系尚未形成的時候,最終不過是一種住房消費的過渡產品。
以今典花園空間·蒙太奇小戶型2代為代表的二代小戶型,在設計方面進行了大膽的創新。無論是采用了大跨度預應力技術、可以自由拼拆組合的今典小戶型,還是采用架空式平臺設計、異形框架結構的嘉悅精英家園小戶型,都在居室的空間利用上和未來發展上有了新的突破。
當許多人還在設想著第三代小戶型可以向縱向空間發展時,第三代小戶型悄然出現了,這就是位於西直門地區的時代之光推出的商住小戶型,它在使用功能方面再一次對京城小戶型進行了突破。
北京是一個商圈雲集的國際化大都市,最具規模的商業聚集地當數以CBD為核心的東部商圈和由『中關村、西直門、金融街』構成的金三角之勢的西部商圈。而東部商圈作為改革初期已經起步的商業區,憑借其高檔寫字樓集中,商用配套設施完善的優勢,發展已趨於成熟。西部商圈位於京城的上風口,山巒環抱,翠色相擁,空氣清新,建設部、財政部、工商局、國家計委等國家級各大部委匯聚,清華、北大、人大等眾多高等院校、科研院所雲集,在地理位置上佔有先天的優勢。
而作為中關村、金融街交通樞紐的西直門地區,已經完成了道路建設,並將成為城市輕軌的始發站,被稱為『二環路上至尊至貴的最後一個金角』。時代之光正是借助了地理位置的優勢,利用了空間面積的小,凸顯商務公寓使用功能的全,得以繼續今典花園小戶型熱銷的場面,再次引爆小戶型銷售熱潮。
小戶型結合好商機
專家指出:這類商務小戶型相當於原有青年公寓式的住宅,可用來做房產投資或兼做工作場所。在這裡配套設施就顯得十分重要了,商務型公寓首要條件就是位置、交通、網絡和物業管理。
仍以時代之光為例,它地處中關村、金融街、西直門三地構成的商務圈核心地帶,擁有強大的金融、證券、科技商務信息網絡。而時代之光作為西直門地區惟一的A級智能商住兩用公寓,具有一流的中央樓宇自控、寬帶入樓、綜合布線、衛星天線、雙回路供電等高科技智能支持系統,並擁有獨特的MORE互動系統,不僅嚴格分開工作與生活的界限,又能滿足於空間、時間的節流。時代之光在小區內建設一個相對獨立的共用辦公區域,使MORE一族可以享受全面的商務服務和絕對隱私的個人生活空間。
城市的重心隨著區域的不斷發展完善而逐漸發生飄移,要長期保持一個區域繁榮發展的勢頭,不僅要有便利的交通,無限的商機,還要看它的遠景規劃以及豐厚的金融、科技、教育等資源。
以金融街、中關村為參照,西直門屬於這兩地的『銀邊』,如果以西直門一帶的房產項目來看,則中關村、金融街以及學院路北大、清華等名校則成了這些項目的科技、金融、教育的豐厚資源,同樣這些項目也就成了中關村、金融界、西直門所組成的金三角商務圈的腹地項目,其位置優勢、發展前景、昇值潛力也是不言而喻的
小戶型。開發前景看好
區位對於小戶型開發有著決定性影響。 區位決定小戶型的價值,如果把小戶型放在遠郊區縣,對每天上下班趕時間的白領而言,顯然不合適。其實,小戶型能夠熱銷的奧秘就在於:你可以花不太高的總價,在市區的好地段、好小區擁有一套適合於生活和工作的住宅。 對一些外地留京和剛剛參加工作的年輕人而言,在交通通暢的近郊,會樂意購買一套總價和首付款都較市區樓盤低得多的小戶型。
值得注意的是,目前北京的小戶型面積標准已經大大超出了國家的95規范,和南方相比,其面積並不小,叫小戶型可能是一個誤會,是相對於市場上太多的大戶型而得出的一個小戶型概念,實際上叫標准戶型可能更准確。如果是標准戶型的話,市場的需求量不應該是10%,而應該是50%以上,如果真是這樣的話,那麼下一步北京市場的主流產品就應該是我們現在稱謂的小戶型產品。但是,通過北京市場一段時間的探索,那些位置偏遠、交通不便、配套不齊、沒有特色、缺乏昇值潛力的小戶型產品紛紛落馬,而像時代之光這樣能夠掀起銷售高潮的新一代小戶型產品就顯得更加鳳毛麟角。
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