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整體盤下二幢舊房 西部物業首吃螃蟹
凡有過租房經歷的人,對『房串串』都不陌生,他們的正式名稱是二手房中介經紀。李平曾是其中的一員,他對記者並不避諱這段擺地攤的歷史。『為什麼賣商品房有眾多專業營銷策劃公司,而賣二手房卻沒有一家?被稱作「房串串」算是客氣了,還有叫「房耗子」的,但我就不信七十二行裡找不到它的位置。』
在今年7月重慶市首屆二手房交易會上,李平做成了本埠有史以來最大一單二手房住宅樓盤交易,華能電廠88套共5000多平方米的兩幢職工宿捨,整幢被西部物業開發有限公司收購。同時,李平也正式注冊成立了軒轅房地產營銷策劃公司,專事二手房的中介諮詢及投資策劃。『這總算圓了一個夢。』李平說。
記者采訪西部物業副總張藍天,張說西部物業此前從未涉足二手房市場,以前都是賣房子,哪裡想到會去買房子。此次整幢購買華能的職工住宅,事先經過了精心的計劃,事實證明是成功的。在今年11月初重慶市房交會上,重新包裝後的兩幢二手樓盤一經推出,就簽訂了40套售房合同,在一個月內共售出了50多套。下一次房交會上如契稅減免等優惠政策不變,肯定會全部售完。
華能電廠的舊職工樓位於渝中區桂花園新村的16、18幢,桂花園新村是市政府於1986年統一規劃建設的我市最早一批居民小區,曾獲建設部示范小區稱號。2000年華能電廠在渝北區新購職工住宅後,88戶住戶全部搬遷新居,騰空後的樓房一直閑置了一年多。李平說,曾有不少單家獨戶的想買,但他說服業主單位打消了分零出售的念頭——『只要單賣出了一套,二手房的內外整體裝修管網改建就可能泡湯,1%就會主宰99%的命運……』然而在全市二手房單套成交率都很低、商品房空置率居高不下的狀況下,誰又會一次性吃下這麼多二手房呢?經認真分析,李平認為該二手樓盤具有地理位置優越、環境配套設施完善、戶型小巧、每平方售價比同位置商品房低40%等綜合優勢,購買人群應以本地中低收入的缺房戶、進城時間較長的農村生意人、外地來渝工作者以及拆遷戶等為主,重新包裝打造後將會被市場認可。張藍天接受了這一觀點。
於是西部物業斥資數百萬元吃下兩幢二手房,又投入一百多萬元,從水、電、氣管網、室內門窗到樓道、外牆、化糞池進行整體翻新裝修。在當前商業銀行對二手房按揭普遍持謹慎態度之時,中行九龍坡支行還對該二手房銷售推出了五成十年按揭。李平說,二手房批量整體銷售成交本市可能很少見,這一定程度上反映了中介機構對二手房營銷策劃的忽視,能做成一單算一單是普遍的想法。二手房不僅有使用價值,還有投資價值。在黃花園大橋和嘉陵江復線橋建設前,就有不少投資者購買其區域內的二手房,後來都賺了一筆,這給了他一些啟示。二手房中介機構的傳統做法是搭建一個信息平臺就萬事大吉,很少做投資諮詢服務,更別說系統策劃。『馬路游擊隊』也好,『房串串』也好,在加入WTO後要登入大雅之堂就必須『變臉』。
二手樓市航母登陸
房屋中介要搞連鎖
李平的二手房投資策劃理念在重慶金豐易居副總殷?看來,屬於資產經營的范疇。殷稱,二手房中介機構全面涉足資產經營領域,全國成功的例子都不多。我國最大的二手房中介公司上房置換設有專門的資產經營部,但其業務范圍只覆蓋上海地區,因為其他地區的條件並不成熟。上房置換的母公司是A股上市的金豐股份,1998年通過收購原嘉豐股份借殼上市,2000年其二手樓市的交易額達20.7億元,佔上海市場的28%,經營收入7000多萬元。金豐易居是上海金豐在全國各城市合作開辦的房屋置換連鎖公司,從1999年至今,先後在昆明、長春、杭州、成都、北京等地成立了206家連鎖店。今年9月28日,重慶金豐易居的首批10家連鎖店正式開門營業,其注冊資金為1000萬元人民幣。而在這之前,重慶沒有一家連鎖中介機構,本市最大的房屋中介德威置換的注冊金纔250萬元,難怪市場人士驚呼二手樓市的『狼』來了。
開業兩個多月,殷?說談業績還為時尚早。他認為重慶的二手樓市與5年前的上海相似,那時上海的中介機構為數眾多,最多時有4300多家,但商品房銷量遠高於二手房銷量。優勝劣汰後,到去年中介機構還剩下2000餘家,二手房銷量已經基本與商品房持平。『因為土地資源的開發總是有限的,比如香港,目前的二手房交易額遠高於商品房。上海金豐在全國布點,並不是圖短期效益,在各地的中介機構暫時還處於魚龍混雜的初級階段,金豐易居首先要做好形象工程。』他表示,金豐易居在兩年內計劃在渝建立30個連鎖店,且全部是直營店,雖然近期已有幾家重慶中介機構申請加盟,但按全國的統一規定不會采用加盟的方式。
據了解,金豐易居連鎖店有標准的店面布置和服務流程,運作過程全透明,客戶能隨時查詢交易進程。房款及費用均經中介機構之手實現交易,同時負責代理權證過戶、物業交割等事項。殷?說,日前全球最大的房屋中介公司美國21世紀不動產已登陸成都,這既是西部二手房市場真正啟動的信號,也意味著業界的一場形象戰和服務戰拉開了序幕。
交易成本可望調整 二手房市面臨破冰
重慶江北房地產交易市場主任劉大春介紹,今年1-11月,江北區共成交二手房2000多套,比去年全年增加了1000套左右。如此大的增幅,既有市場原因,也有政府的政策調整,看得見和看不見的手共同推動二手樓市的活躍。為了活躍二手房市場,我市在今年7月份成功舉辦了首屆二手房交易會,各類房屋二手交易成交火爆。除此之外,在11月的全市秋季房交會上,一改歷年房交會均以商品房預售、現房交易為主的慣例,二手房首次進入房交會交易。據有關統計資料,短短6天時間,存量二手房就轉讓成交1940套,成交面積達22.5萬平方米,成交金額達2.4億元,平均成交價每平方米1069元,同比分別增長189.12%、305.58%、170.95%。
劉大春認為,在房交會上交易契稅平均下調了70%,從3.5%降至1.05%,極大的刺激了存量二手房的成交。目前重慶二手房年成交面積在100萬平方米左右,交易額有10億,與上海等東部沿海城市相比遠遠滯後。上海的二手房交易稅率為1.01%,而重慶為3.5%,甚至高於商品房的稅率;另外賣方還要支付5%的土地增值稅,使得一些原本想投資二手房的炒家『因買進賣出的利潤無法衝抵稅費』而不得不作罷。上海的《國土使用權證》、《房屋所有權證》已經兩證合一,交易程序大為簡化,重慶卻還處於准備實施階段。重慶現在積壓的商品房達到4000萬平方米,由此使商品房與二手房的價格差距無法拉開,二手房的交易成本不降低,二手房市就難以真正興旺。他透露,建設部已於近期發出了關於降低二手房交易稅費的征求意見稿,估計明年初會有一次大的調整。
政府『看得見的手』成為激活二手房市場的決定因素,這已是業內人士的共識。重慶德威房地產置換公司總經理助理江渝坦言,做二手房中介,重慶沒有一家是『發了』的,對政策的太多依賴反過來削弱了中介機構做市場的信心。目前二手房交易成交率普遍維持在10%的低水平,還要刻意放到房交會上成交,說明市場的購買力較弱。從發達國家的住房市場來看,存量交易要遠大於增量交易,如果二手房不活,商品房就會死。二手房市正處於由『溫飽型』向『多元消費投資型』轉變的過程,本市400多家正式注冊的中介機構需要對經營理念和經營手段作出創新。
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