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當中國股市一波三折、直線下跌之際,中國樓市卻全線飄紅。日前,斯立信市場調查公司進行的『百萬市民置業大調查』中,僅有約4%的潛在購房者表示購房目的為『投資』。這一結果可以證明兩個最基本的事實:即中國的房地產市場還處於起步階段,大部分人買房為了自住;另一方面,盡管目前的房地產投資客較少,一個投資房地產的階層卻正在形成,那麼房地產投資市場到底有哪些特點呢?
局部投資市場形成
當前到底存不存在房地產投資市場?世聯地產董事長陳勁松認為,一個局部的房地產投資市場已經形成,對於深圳市場來說,目前只有小戶型、商鋪、二手房市場可供選擇。
以深圳為例,從1996年開始,小戶型市場大熱,從安佳置業代理的紫薇閣熱銷開始,以旭飛集團開發的系列產品為標志,深圳的小戶型市場始終是不少房地產投資客關注的焦點。據旭飛華達園的代理公司———本土行的杜勛宇先生介紹,目前購買旭飛華達園的客戶80%都是投資客,而且有不少買家都是旭飛的老客戶。其中最特別的例子是一位客戶一下購買了51套房子。
陳勁松認為,除了小戶型之外,另外一個投資者熱衷的市場則是商鋪。早幾年獨具慧眼的商鋪投資客這幾年賺了個盆滿缽滿。還有個投資客較為集中的市場為二手房市場,不少人通過出租房屋獲利。
投機客多投資者少
目前房地產投資市場上多的是炒家,少的是有長期發展計劃的投資者。這些投機者多為短期獲利,有可靠的內部消息,以炒樓花的形式來獲利,屬於賺一筆就走的類型。一般來說,非業內的普通投資者少有這樣的機會。
首次投資者與多次投資者之間的差別,還在於資金的運用上。首次投資者一般都喜歡一次性地將房款付清,而且相對來說比較保守;而多次投資者因為經驗豐富,同時投資信心也增強,因此在付款方式、經營方式上都要成熟得多,他們一般都會『借錢生錢』———即自己只拿出數額極少的首期款,其它的再用銀行的錢來支付。
投資及融資渠道太少
房地產投資作為專業性較強的投資方式,在國外是一種較成熟的投資方式。但是並不是每一個普通投資者都對房地產投資熟悉,因此,國外的房地產市場上出現了專門在房地產市場上運作的投資基金。普通投資者將錢放在信譽較好的房地產投資基金裡,收取穩定的回報及收益。
一般來說,美國房地產基金可以分為以下四種形式:第一種為消費型基金,匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金;第二種是投資基金,匯集投資者的資金投資於房地產的基金,這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發,主要投資於房地產投資信托基金及開發企業等來實現間接的房地產投資;第三種是資產運營型基金,以房地產投資信托基金?REIT 為代表,即不進行項目投資活動,而是直接運作房地產資產,由此而產生經濟收益作為基金回報;第四種,在實際情況中,還存在已經具備權益關系但未以證券化方式表現的基金形式,這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
據戴德梁行投資部經理趙檸介紹,國內缺乏上述的房地產投資基金來供普通投資者選擇。戴德梁行曾接待過來自新加坡、歐洲的專業房地產投資基金,但是因為房地產本土化、游戲規則等各方面的原因,國外專業的基金還沒有進入到中國市場。其原因也是多方面的,但這不屬於本文探討的范圍。
另一個導致房地產投資市場難以火爆的原因則和融資渠道太單一有關,比如借款方式上只有按揭貸款一種形式。要想推動更多的個人投資者進入房地場市場,銀行與開發商恐怕都得多動點腦筋,多推些房地產金融產品纔行。
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