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國家建設部副部長劉志峰11月16日在杭州舉行的中國物業管理發展論壇上指出,隨著物業管理的快速發展和物業管理覆蓋面的不斷擴大,行業發展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來。
劉志峰列舉了在發展過程中暴露出來的八大問題。一是物業管理的商品消費觀念尚未建立。1998年全國停止住房實物分配之後,廣大居民擁有了房屋的產權,對房屋本身的商品屬性概念已經確立,但對物業管理的商品消費觀念尚未建立,加上各地的經濟發展水平與居民的經濟承受能力限制,使很多地區普通居民住宅的物業管理長期入不敷出。
二是建設與管理職責不清,銜接不好。從全國看,大約有三分之一的物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的,這種建管不分的體制決定了物業管理從屬於、依附於、受制於房地產開發,重建設、重銷售、輕管理的問題沒有根本解決。開發項目在規劃、設計、施工階段留下的問題,在居民入住後逐步暴露出來,引發居民對物業管理的不滿。
三是相關主體間的法律責任不清。物業管理涉及開發建設單位、業主、業主委員會、公安、居委會及城市管理的方方面面。他們之間的諸多權利義務關系不清給物業管理造成困難。例如:產權關系不明晰,一個住宅哪些部位、設施、設備屬業主共有,哪些維修養護費應由業主共同承擔,還沒有明確的界定;法律責任不清,在物業管理區域內發生偷盜等刑事案件,如丟車、殺人事件,物業管理企業要承擔什麼樣的法律責任,目前司法機關在調解和判決時缺乏法律依據。
四是企業經營活動不規范。一些物業管理企業忽視業主的權益,日常工作不能按合同、制度辦事,處理問題和矛盾簡單生硬,服務質量和服務態度很難使業主滿意。在商品房住宅區的物業管理中,個別企業巧立名目,多收費,少服務,質價不符,財務不公開,以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理,使矛盾激化。
五是物業管理市場尚未形成。目前全國70%以上的物業管理項目由房地產開發企業派生的物業管理企業和原房管所轉制的企業管理,市場還處在物業管理發展的初級階段。
六是國有大中型企業、事業單位物業管理推進緩慢。近年來,石油系統、電力系統、郵政系統、高校系統、醫療系統都在推進物業管理的試點,有的已經取得了經驗,但總體上遠遠不夠。其中主要問題是現有的後勤職工人員分流安置問題,這是制約國有大中型企事業單位推進管理的關鍵。
七是房屋共用部位、共用設施設備維修基金管理不落實。有的地方公房出售和商品房售後的維修基金管理各自為政,有的地方商品房售後的維修基金尚未建立。有的地方公房出售時歸集的維修基金已經被挪用,侵害了購房人的權益,給住宅共用部位維修和共用設施設備更新改造造成困難,對房屋安全管理帶來隱患。
八是行業隊伍素質偏低。
據不完全統計,截至去年底,全國物業管理企業總數已超過2萬家,從業人員已突破200萬,物業管理新體制不僅在新舊住宅區全面推廣,而且已被工業區、學校、醫院、商場、辦公樓宇等各類物業采用。據統計,全國物業管理的覆蓋面已佔物業總量的30%,經濟發達的城市已達50%,深圳等城市已超過95%。
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