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『總的來說,二十年來,特別是近幾年來,房地產業的增長是相當快的,這是好事。但也應該看到,在房地產業高速發展的背後,已經有了一些潛在的危險因素,那就是,現在房地產泡沫正在膨脹,而一些非理性的決策仍在發展,是該給房地產業敲敲警鍾了』。這是著名經濟學家、北京天則經濟研究所所長張曙光教授在接受本報記者采訪時說的一番話。
張曙光說,目前房地產的增長與九十年代初期有限很大的不同,九十年代初期的時候,由於國家的政策放開之後,房地產業一下子得到了空前的釋放空間,銀行的資金大量流向房地產,形成了房地產熱,開發區熱,但是,由於是國有企業在用國家的錢進行炒作,開發商在搞房地區開發的時候,就不會考慮市場需求的因素。隨著經濟形勢的變化和宏觀緊縮的實施,由於沒有需求的支橕,導致了急速『膨脹』的房地產泡沫的破滅,很多成為銀行的壞帳。目前,房地產投資的高速增長是有需求支橕的,一是居民收入水平的提高和最終消費者獲得銀行消費信貸,支持了住房投資的增長;二是當年房地產泡沫與寫字樓、樓堂館所的無序膨脹有關,而目前則是以商品住宅開發為主。這表明我國城鎮居民形成了新一輪小康生活的追求,這一需求的啟動可望得到中期性維持,並將成為中國未來發展的新的經濟增長點。
張曙光說,從目前的情況來看,房地產業泡沫確實有所膨脹,表現在兩個方面:一個是房價過高,而且還在上漲。比如北京,今年上半年比去年同期上漲了11%,申奧成功後又漲了一大截,甚至有的房價高得有點離譜,據說城內某些好地段,有的小區房價高達每平方米兩萬元。另一方面,就是開發商紛紛進入,大的公司搞房地產開發,小的公司搞房地產開發,很多從事其他產業的公司也搞起了多角化經營,紛紛進入搞房地產開發,於是到處圈地蓋房,攤子越鋪越大。很多人為高額利潤吸引,缺乏風險意識,紛紛進入,忘記了九十年代初期的慘痛教訓。不錯,中國的房地產業是要發展的,但是,任何事情都有一個高的問題,一下子發展得太快了,房價太高了,也是有很大危險的。比如,日本東京的房地產就曾經有過這個教訓,結果怎麼樣呢?泡沫破滅,房價大跌,開發商紛紛破產,日本經濟也陷入長期衰退。所以,在房地產市場情況比較好而問題已經露頭的時候,要講一講風險的問題,要給開發商敲敲警鍾,千萬不要讓市場扭曲情況下的高額利潤搞昏了頭。好事做過了頭就不好了,就有副作用了。
現在,很多人寄希望於政府,指望著政府去平抑房價,讓房價降下來。我覺得,一方面不要寄過大的希望,另一方面,政府還是可以做些事情。問題是怎麼做?
目前的房價太高,一是房地產開發商的利潤預期太高,二是地價和各種收費過高。房地產市場既然已經放開,政府就不能直接控制房價,但政府可以從兩個方面著手使房價降下來,一個是地價,二是各種稅費,就是各種進入房地產開發裡面的費用。如果地價能夠降下來,各種房地產開發的收費能夠降下來,房價就可以降下來。也許有人會說,政策降低的稅費部分可能到不了消費者手裡,而是讓給開發商了。我看,不一定。只要市場透明,競爭有序,房價就會降,消費者就會得到一些好處。
從土地交易的角度來分析,地價過高,與土地市場的扭曲有非常大的關系,目前的土地批租基本上仍然是暗箱操作,地價是讓很多有背景的中間投機商抬起來的,那些有來頭有關系能夠批到土地的人,那些能夠把土地轉來倒去的人,享受著地產開發帶來的很大一部分好處,而政府從高地價中得到的利益並不多。地產市場其所以如此,主要是政府的責任。因為,政府不僅是土地一級市場的賣方,而且負有發展競爭,規范市場的責任。所以,建立一個公開的和透明的土地批租交易市場,讓開發商為得到土地而進行競價交易,是當務之急。
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