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深圳市副市長莊心一曾在一次住房抵押貸款證券化國際研討會上表示,深圳在全國率先進行住房抵押貸款證券化試點的條件已基本成熟。日前有消息報道,商業銀行正積極籌備住房按揭證券化,建行和工行已做好住房按揭證券化方案,預計首批各拿出200億元資產實行證券化並報請國務院,住房按揭證券化一時成為深圳人關注的焦點。
深圳已具備試點條件?
據了解,近兩年來,深圳市政府有關部門和各金融機構主辦多次全國性專題研討會,組織多個課題小組,對信貸資產證券化問題進行了一系列考察、研究和方案設計工作,深圳一直在吶喊,要在全國率先進行住房抵押貸款證券化試點。
一位房地產資深人士說,目前縱觀深圳樓市,但凡能拿到預售證的樓盤,不論市區盤、市郊盤,大盤還是小盤,似乎還未發現哪個是拿不到銀行按揭的,一些質優大盤甚至成為不愁嫁的皇帝女兒,成為多家銀行爭搶的對象。對於小業主來講,買屋可以按揭已成了無庸置疑的事實。
深圳市住宅局有關部門負責人指出,實施住房抵押貸款證券化試點的關鍵是要有相當規模質量良好的住房抵押貸款,目前深圳住房抵押貸款100%為商業性貸款。1999年底餘額為245億元,佔全國住房抵押貸款總額的19.4%,佔全市商業銀行貸款總額的14%,遠遠高於全國2%的平均水平,最近3年住房抵押貸款的年平均增長率達到110%,在住房抵押貸款質量上,與國內同行相比也相當高。
據悉,目前深圳市個人購房面積佔全市規模銷售面積的比例約為70%,個人購房已成為推動深圳住房市場發展的最重要力量,隨著住房制度改革的深化和住房商品化程度的進一步提高,深圳住宅市場的國內居民需求量還將有較大增加。隨著深圳口岸管理體制改革和深港兩部通道的建成,深圳商品房外銷香港市場規模還將進一步擴大。
目前深圳市一些成立時間晚、資產規模較小的商業銀行按揭貸款的比例偏高,出售按揭貸款的要求強烈。與此同時,深圳市存在大量頗具實力的投資主體。住房抵押貸款支持債券是一種金融債券,根據國家現有法規,在深圳設立的金融機構包括商業銀行、保險公司、證券公司等其它非銀行金融機構均可成為住房抵押貸款支持債券的投資主體,這些投資主體業務發展迅速,資產實力雄厚,在目前利率持續下調,股市風險變幻莫測情況下,已有許多機構投資者明確提出將以大量閑置資金投資於風險相對較低,收益相對較高的按揭資產支持債券。
深圳市住宅局房改處孫利平處長在接受記者電話采訪時說,有關按揭證券化現已歸口人行管理,深圳市政府的有關方案也已移交人行深圳市中心支行,深圳市政府不再管理住房按揭證券化。
四大國有銀行並不積極
按揭證券化由誰主導運作?政府主導運作,還是銀行自己運作,一直存有爭議。政府主導運作的優點,有利於體現和落實政府的各種公共政策,降低按揭證券化運作成本,形成統一的按揭證券化市場,促進全國或整個地區范圍內的按揭貸款標准化。但人行已明確不同意由各地搞證券化,認為這樣也許會搞亂。
工行深圳分行住房信貸部李總在接受記者電話采訪時說,有關總行的方案央行還沒有審批,即便審批了,還有諸如品種、運作方式、做大做小等問題需要解決。李表示,工行並不著急實施按揭證券化,她建議記者另去采訪人行深圳市中心支行貨幣信貸處。
『開辦住房按揭證券化,銀行完全沒有緊迫性。』一位多年從事房地產按揭業務的人士向記者透露心底話。業界多人也表達了同樣觀點,銀行表面上在積極爭取開辦此業務,實際上並不積極。因為銀行並不想將自己的優良資產出賣,而房產按揭正是多個貸種中最優良的品種,住房貸款回收率最高,達95%以上,風險小收益好,證券化銀行目前整體的經營目標相背離。
建行深圳分行負責住房按揭業務的個人消費信貸中心總經理唐從松在接受記者采訪時說,由於經濟不景氣利率連續下調,銀行資金很充沛貸不出去,房產按揭是優質資產,銀行就好象水庫,優質資產仿佛水,自己的水庫都沒有裝滿水,怎麼可能放水呢?唐認為,目前並沒有形成需求市場,現在沒有住房按揭證券化的時間表,如果說有,應該是2-3年後。
中行深圳分行、農行深圳分行有關人士明確表態,他們根本沒有要做住房按揭證券化。而中小商業銀行又沒有資格做。
有專家說,如果只允許四家國家商業銀行做,不利於非銀行住房貸款者的產生和發展,不利於中小機構按揭份額的擴大,不利於住房政策的體現,不利於全國按揭標准化。原因是目前銀行其它項目貸款效益不好,相比較按揭收益好,商業銀行願意持有按揭而不是出售它。從我國內地來講,目前四家國有商業銀行按揭佔總貸款的比例僅佔2.1%,如果靠四家銀行出售按揭搞證券化,非常困難。因為四家國有商業銀行相對不積極。但銀行必須走這條路,金融資產證券化是一種國際趨勢,而住房按揭證券化正是該業務的開端。
資訊鏈接:按揭證券化大勢所趨
住房抵押貸款證券化是指金融機構主要是商業銀行把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。
隨著居民生活水平的提高,人們對住房的需求越來越高。有關專家預測我國住房產業的年增長率將超過15% ,並正進入一個快速發展時期。(張斌)
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