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即使有跡象表明,世界經濟的蕭條會對外銷租務市場產生不良影響,但人們對中國經濟的長期穩定增長仍充滿信心。一方面,中國政府已采取降低利率、減少存款等政策刺激消費,並在短期內取得了良好效果;另外,中國加入WTO談判的完成使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場。加入WTO後,對外貿易預計會增長,在外銷住宅市場上,需求的增長將會提昇售價和租金。
■申奧成功和入世抵消了全球經濟蕭條的不良影響。
■平均租金平穩少有下跌,高品質酒店式服務公寓和別墅租金堅挺。,中國政府已采取降低
供應
本季度又有幾個新的外銷租售項目進入市場,其中大多數為中、高檔物業。
未來市場供應
未來一段時間內將進入市場的項目主要分布在朝陽區,由於發展商都希望在年底黃金時段有所作為,本季度預計將上市的新項目數量會有所增加。
需求
在市場供應和需求同步上昇的情況下,很多業主繼續采取優惠的租賃方式,把俱樂部會員費和一些雜費含在租金裡以吸引租客。然而租客對高品質酒店式服務公寓和別墅的需求繼續主宰外銷住宅市場,所以像香江花園等高檔住宅仍可保持著較高的租金報價。
現今外銷項目對投資者的吸引力與前幾年相比有所減弱,主要有以下原因:高昂的價格(特別是一些舊物業),1997年亞洲金融風暴帶來的經濟恐慌,以及二手房市場的匱乏。在目前銷售市場價位不是很高的情況下,國內的投資者會有更多機會進入市場。因此,對高品質內銷項目的需求將會增加。
未來市場需求
在北京,經濟保持著強勁的增長態勢,加之中國加入WTO,住宅市場被進一步看好,人們對將入市的高檔公寓供應也持樂觀態度。然而,低檔項目在市場壓力和更激烈的競爭下,租金將有可能下調。
戴德梁行預計未來需求的增長主要來自於下述產業:保險、貿易、諮詢、電訊業和銀行業,因為這些產業最有可能從中國加入WTO中獲益。
空置率
研究表明,平均空置率下降了0.23%,由二季度的20.18%降至三季度的19.95%。新進入市場的北京雅詩閣和重新裝修的港澳中心等公寓的入住率都有明顯的上昇,這些項目對整個市場的空置率都有顯著影響。
外銷公寓空置率變化的具體情況如下:高檔公寓由二季度的19.32%降至三季度的18.72%,下降了0.60%;中檔公寓由二季度的21.49%昇至三季度的22.68%,增長了1.19%;低檔公寓由二季度的23.38%降至三季度的23.10%,下降了0.28%。
外銷別墅空置率的具體情況如下:高檔別墅由二季度的10.35%降至三季度的10.08%,下降了0.27%;中檔別墅由二季度的26.36%降至三季度的25.20%,下降了1.16%。
租金和售價指數
研究表明,外銷住宅租賃市場平均租金保持平穩少有下跌,由二季度的21.41美金/平米降至三季度的21.38美金/平方米,下降率為0.12%。
外銷公寓租金變化的具體情況如下:高檔公寓由二季度的27.02美金/平米昇至三季度的27.54美金/平米,增長了1.95%;中檔公寓由二季度的19.51美金/平米昇至三季度的19.59美金/平方米,增長了0.39%;低檔公寓由二季度的14.42美金/平方米降至三季度的14.11美金/平方米,下降了2.14%。
外銷別墅租金變化的具體情況如下:高檔別墅由二季度的27.05美金/平米,降至三季度的26.85美金/平米,下降了0.72%;中檔別墅由二季度的19.05美金/平方米,降至三季度的18.82美金/平米,下降了1.19%。
全球經濟的蕭條已導致很多在華外資公司更加謹慎地對待其開支及擴張計劃。但是,中國的入世和申奧的成功大大提昇了人們對北京房地產市場的信心。更多的發展商希望最大程度地利用好此契機,在沒有詳細研究的情況下就投入巨資,雖然入世和舉辦奧運會將帶來需求的增長,但過熱的市場將可能導致供應過剩甚至市場價格的下跌。
隨著瑞城中心等新物業的持續供應,從理論上講,會對市場帶來壓力迫使業主降低租價。雖然,奧運能給北京地產市場價格帶來短期上昇,但奧運所產生的影響主要集中在奧運規劃地周邊地區。(佟崢)
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