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截至今年10月底,廣州市商品房空置率近600萬平方米,幾乎等於去年全年銷售總面積了,有人說『賣出1平方米,意味著還有差不多1平方米房空著』。
空置現狀:特殊原因
確切地說:『空置房』的計算范疇應是指未售出的已竣工的現樓。到10月底,廣州市商品房累計現樓存量面積569.93萬平方米,其中商品住宅352.34萬平方米,寫字樓38.13萬平方米,其中竣工時間超過1年的『滯銷』商品房有305.51萬平方米,住宅將近半數亦有170.26萬平方米,寫字樓則少得多,只有21.81萬平方米。
有關人士認為,商品房現樓存量市場發展表現出幾個特點:(1)商品房現樓存量繼續增長,但增長速度明顯下降。今年10月底,全市商品房現樓存量比去年同期增長12.81%,其中商品住宅增長15.81%,而去年分別增長20%和29%。(2)寫字樓的存量面積明顯下降,今年10月與去年同比下降了12.65%。(3)高空置率有『特殊原因』,開發商以現樓或准現樓的形式銷售商品房是造成商品房現樓存量持續增加的主要原因之一。近年來,商品房預售條件提高,有實力的大發展商通常以現樓或准現樓的形式銷售商品住宅,使得商品房現樓存量不斷增加。在10月底,存量時間在1年內就達264.4萬平方米,嚴格地說這些都不算是真正意義上的『滯銷空置房』。(4)商業營業用房存量及滯銷情況仍嚴重,到10月底的存量面積只有112.36萬平方米,其中時間超過1年的有72.85萬平方米。
有觀點認為,房地產產品結構上的失誤,是造成大量現樓積壓的另一個原因。
結構失衡:質量與區域
從區域分布而言,空置房並無特別『青睞』某一區,但是位處市中心區樓盤的空置率較之前幾年卻有明顯上昇。一買家的評價是:『房子戶型不好,實用率太低,又沒有環境,還那麼貴』。其言一針見血地指出了市中心區某些樓盤的特點。房地產曾有『地段、地段還是地段』之說,雖說地段相當重要,但絕非唯一因素;從市場而言,廣州樓市目前是自住遠多於投資的買方市場,從買家角度來看,房子就是要住得舒服、舒心。
房地產投資區域上的誤選,是另一個重要特征。一些新區域或地段的開發條件或公建配套仍不完善,但開發商卻盲目跟風或匆忙上馬,結果弄得皇帝的女兒也愁嫁;有些老區域雖然商貿環境一流,但由於人口密儀式,開發面積過小,而最終只能從產品結構上作妥協:為了追求容積率,只能將樓層建得好似尖塔。
新區不一定就成明星,老區不一定遍地是黃金,開發商應追求的是地段與產品的完美結合,老百姓心裡算的是『性能價格比』這本帳。
追求規模:空置與之同步
廣州市統計局的有關資料顯示,廣州今年的房地產開發投資總量早在9月就已突破200億大關,比去年同期增長了11.7%,而全市商品房施工面積高達3846.11萬平方米,已超過去年全年的開發規模,比去年同期增長了24.7%,尤其新開工的面積就有878萬平方米,增長了三成多……如此規模足夠廣州人多少年的消費?
今年1-9月,廣州的商品房銷售和預售面積分別是274萬和299萬平方米,前者比去年增長了22.5%。有關人士預測,今年全年的銷售總面積較去年(650萬平方米)有可能增幅在一兩成。但是,即使是這種消費增速,相比總施工面積或新開工面積仍不足道,尤其前者簡直就是『小巫』了。如果廣州不再批一平方米的施工工程,目前的施工面積就足夠廣州人5年的消費(以每年700萬平方米銷售成績計)。
而事實上,廣州的南部、再南部,東部、東北部,北部、西北部……到處都是新區域、新板塊、越來越多的空置房,有空置房是很正常的,但持續攀高的空置率卻不得不讓人警醒三分。
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