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中國『入世』後,國內的房地產市場會發生一些什麼樣的變化?我們房地產業的一些主管部門及企業,又將如何去正確地應對『入世』後的市場變化?帶著這個問題,記者日前專程采訪了武漢市房地產管理局局長周茂棣。
『入世』後市場有五大變化
周茂棣說,根據他們的研究,『入世』後,國內的房地產市場將會呈現出以下五大變化:
房地產需求量的變化:『入世』後外資企業及人員的流入,將拉大房地產需求。而貿易的增加,又將促進生產的發展。房地產作為生產要素,其需求量將進一步擴大。中國按照談判協議開放市場後,在房地產這塊,外商的進入除投資外,更多的是購置消費,這就增加對房屋尤其是寫字樓和公寓的需求。
房地產企業資金利用的變化:目前國內眾多的房地產開發、經營企業都苦於資金周轉,『資金瓶頸』已成為許多企業再續輝煌的障礙。而外資的進入,不僅可以在一定程度上緩解我們的『瓶頸』壓力,為房地產投資開發、經營提供了更為廣闊的資金來源。同時,也因它的進入可為市場提供更多的高質量產品。以供給促消費,是房地產生產過程再度昇溫的重要條件,不失為活躍房地產市場的一種好形式。
房地產市場信息量的變化:外資投向房地產流通領域,將促進房地產市場信息現代化。房地產市場信息的嚴重不對稱是制約房地產流通的重要原因,改善市場信息不對稱是房地產業現代化的有效途徑。建立網絡系統,完善信息的傳播途徑。可通過信息網絡發布政策法規、產業規劃、房源信息,極大地擴大市場信息量,方便房地產交易,活躍房地產市場。
房地產金融消費支持的變化:外資金融機構進入房地產消費領域,尤其是住宅消費領域,將極大地推動我國住宅金融業的發展。住宅金融業外資比例的提高,也對國內房地產市場形成越來越大的影響力和控制力,這方面有必要對市場外資比例予以適度調節。
住房消費地域觀念的變化:『入世』後,外資對我國基礎設施建設的投入將會進一步加大,城市交通狀況、通信服務等可望得到更大改善。這些都為中心商務、辦公區與住宅區的相對分離創造了條件。市郊田園式、花園式、生態式的環境將成為居住的理想場所,部分城市居民將從市中心區向交通方便、空氣清新、環境幽靜的郊區轉移。這種觀念上的變化對房地產企業提出了新的開發思路,注重環境質量的生態化是住宅開發、消費的重點。
應對『入世』的基本思路
『入世』已成事實,市場的變化及其趨勢也明擺著,中國今天的『入世』並不意味著我們已經功成名就。這個『餡餅』,我們能不能做好並且抓住,關鍵還得要看我們自己有沒有實力去做正確的應對。在談到這個問題時,周茂棣告訴記者,武漢市房地產業已經有了應對『入世』的基本思路。其具體的應對措施主要體現在以下五個方面:
轉變觀念,加快市場化進程。市場體系的建立,必須具備統一性、開放性、競爭性。因此,武漢今後將打破房地產市場發展中的區域封鎖,取消部門保護,拆除市場壁壘。比如,要實現全市、區房地產市場信息資源的共享,實現房地產市場的『低門檻』,允許並鼓勵不同所有制企業按照行業規定從事房地產的諮詢、經紀、估價、置換、典當等經營業務。房地產管理部門要進一步提高市場意識,增強服務功能,為社會提供基本的政策、信息服務,創造和維護公開公平的社會經濟環境。
完善法制,做到依法行政。要進一步完善市場規則,維護運行秩序,健全房地產法制,以適應國際經濟一體化、法制化的要求。武漢市房地產法律制度經過多年的發展,已基本形成一套較為完備、有效的體系,為房地產業健康有序發展發揮了重要作用。但是,房地產法制建設還不能完全適應產業發展的需要。補充尚未完備的部分,修改現有不適宜的部分,是房地產法制建設的重要內容。國外企業和組織進入我們房地產市場,政府只能靠法律制度來積極穩妥地開發市場、調控市場,企業只能在法律框架內有序地進行競爭。
深化改革,發展房地產企業集團。現代企業制度的建立,要求加快房管局、所(站)的機制轉換工作,完成從管理型向服務型(物業管理)的轉變,依托於政府職能部門的房地產經紀、評估、諮詢等中介機構將如期『斷奶』,與其主管部門徹底脫鉤。這些單位在今後開放的市場中,要想經受住衝擊,就必須通過資產重組、股份制改造等方式,走企業集團化、規模化的道路。對於武漢市一些有條件的房地產企業,尤其是國有房地產企業,將加大其改
革、改組、改造的促進力度,以組建股份制公司、整合企業資產的方式壯大企業的實力。
改善管理,促進科學決策。今後,武漢市將充分利用科學技術和先進管理措施和手段,改善目前信息不對稱的狀況,逐步做到管理現代化、諮詢民主化、信息公開化、決策科學化。並在科學研究和借鑒國外先進經驗的基礎上,采取約束和激勵機制,鼓勵經營者利用合理技術和改善管理模式以增強決策的科學性,提高企業的市場生命力,提昇企業的品質和服務質量。
依靠科技,實施『科技興房』。科學技術是第一生產力,科技進步,是提高房地產效率和效益的根本措施。在住宅科技發展方面,武漢市將根據國家科委、建設部等部委組織實施的國家重大住宅科技產業工程的要求,解決工程質量、環境質量等方面科技創新問題。在中介服務、物業管理上,也將盡快建立起房地產信息網絡系統。推廣應用住宅區智能化系統,包括保安監控、消防監控、設備檢測、緊急求助等系統。通過與國外同行的競爭,加快實現從勞動密集型向知識密集型、科技密集型轉變。(傅漢強)
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