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2001年的北京樓市雖然沒有像往年那樣出現大紅大紫的樓盤,但因申奧成功、入世等市場環境的改變,入住糾紛、股市下滑等問題,北京樓市引申出了許多熱點話題。臨近年終,本報回顧6個曾引起北京樓市各方眼球的話題,以總結今年,啟迪或警示來年
住宅要綠色還是要健康
綠色和健康都是現代的北京人追求的。也正是如此,盡管購房人對何為『綠色住宅』摸不著頭腦,但『綠色住宅小區』卻備受購房人青睞。今年下半年,建設部科技司和住宅產業化促進中心主編了《綠色生態住宅小區建設要點及技術導則》(以下簡稱導則)從能源、水、氣、聲、光、熱、綠化、廢棄物管理與處置、綠色建築材料系統等方面系統地提出和闡述了綠色生態住宅的概念和技術標准。
無獨有偶,隨著房屋設計、裝修直接或間接帶來的裝修病、空調病、肥胖病、呼吸病等疾病的頻頻發生,國家住宅和居住環境工程中心的許多住宅專家開始呼吁,包括北京的商品房在內的中國住宅,大部分從規劃、設計上就不健康,北京的住宅最需要的不是綠色,不是環保,而是健康,建造健康住宅急需提上日程。國家住宅與居住環境工程中心也編寫了『健康住宅建設技術要點』(2001年實行版),提出了『健康住宅』。
購房人不禁要問,住宅到底是要綠色還是要健康?建設部科技司和住宅產業化促進中心倡導的綠色生態住宅小區與國家住宅和居住環境工程中心的住宅專家提出的健康住宅有什麼區別?所謂的綠色住宅和健康住宅是不是都是為了迎合購房人的心理而做的炒作?
國家住宅與居住環境工程中心聯合中國建築設計研究院、環保局、衛生部、中國預防醫學科學院環境衛生與衛生工程研究所等單位對北京的新建商品房調查研究後發現,盡管北京的許多商品房項目打著『綠色、環保』甚至『生態』的招牌,但實際上這些項目的住宅卻不具備住宅最需要的『健康』。
住宅專家們強調:綠色和生態是兩個概念,應該在『健康住宅』的基礎上談『生態住宅』。生態住宅講的是能源的循環利用和住宅的持續發展問題,從長遠的角度看,住宅建設應該關注『生態』。而健康是目前中國住宅急需關注的問題了。住宅的『健康』應該是兩層含義:首先是設計合理,建造科學,住在裡面的人不會因污染、放射性元素或其他原因生病;此外,居住空間也應使居住者的心理非常健康。
買房人應該欣慰的是,健康住宅不是高檔住宅,樓盤的成本不會因『健康』而增加——與普通住宅相比,住宅的『健康』是開發商做與不做的問題,有沒有健康住宅意識的問題。
入住出了問題怎麼辦
誰也不會反對把2001年稱作北京樓市的『入住年』。從年初至今,此起彼伏的入住糾紛與鬧樓事件不斷,伴著北京樓市走過了2001年的春夏秋冬。
入住糾紛因何而起?入住糾紛能不能避免?出了入住問題,買房人、賣房人和物業管理公司應該如何解決?本報曾陸續邀請開發商、買房人、律師、銷售方、物業管理公司等進行了幾次面對面的對話交流。從發生流血事件的第一商城到在業內引起關注的麗捨事件,從大西洋新城到華清嘉園,從通惠家園到都會華亭,發生入住糾紛原因不外幾種:開發商延期交房或變相延期交房;買房人收到變味房;入住了,開發商沒有了售房時的熱情,出了問題找不到解決的人……而開發商也有開發商的苦衷——『住宅建設是個綜合工程,我能控制工期,卻不能控制建材的質量』;『市政配套不能左右』等等。
由於北京期房銷售多於現房銷售、施工質量的不確定性等因素,導致入住時出問題的現象在所難免。但關鍵在於開發商和購房人能不能正視住宅建設中出現的一些問題,有沒有進行溝通。正像米盧先生說的:『態度決定一切。』沒有解決不了的入住問題,關鍵看當事各方對待問題的態度。
此外,慣常以工程竣工驗收備案作為可以入住條件的做法也遭遇質疑。若乾年來,無論是北京的開發商還是購房人,都已經習慣把工程竣工質量驗收(現在是備案)完畢的日子作為『法定的』可以辦理入住的日子。方方面面的人都在呼吁,目前北京的入住問題實際上沒有人管,政府應該抓緊組建專門機構對入住問題進行專門管理。
明天的奧運村是否成為今天的亞運村
2008年北京奧運會的成功申辦是今年北京樓市的第一劑興奮劑。至今,許多購房人和開發商仍會記得7月13日的夜晚,一個個售樓處裡傳出的興奮的呼喊聲,『我們贏了』。關於申奧成功後,北京樓市的前景,房價的走勢,奧運村的建設,奧運樓盤的狀況等等也成了大家議論的熱點。
北京的房價會不會因奧運而高漲?奧運樓盤會不會出現像當年的亞運村那樣炒作的現象?因亞運會而由城市邊緣地區發展成為高檔居住區的亞運村地區,如今高樓林立,交通擁堵,正在失去它昔日的魅力。未來奧運村地區如何建設?將建設成什麼樣?亞運村的發展軌跡,亞運村的昨天和今天,會對奧運村區域的建設和規劃起到什麼借鑒作用?本報請來了建築界、開發業和代理行業等人士,就奧運話題進行對話。
今天的股市會不會是明天的樓市
不可否認,今年的股市影響了今年的樓市。
其一,比較低迷的股市影響了樓市的購買力,也影響了購房人的一些預期,使他們的理財方式有所調整。
其二,今年股市暴跌的主要原因是國有股減持、增發新股頻繁,即放量帶來的股價下滑,這讓人不得不擔心,由於奧運、WTO等利好因素,越來越多的企業包括一些非專業人士進入北京房地產市場,各式各樣的新盤在不斷湧進市場,北京明天的樓市會不會也因供應量的增多而出現今天股市這樣的情景?
專家的觀點是:從目前的市場環境看,樓市和股市的前景都不錯:從政府對住宅產業的支持以及奧運、WTO、CBD、中關村的建設等方面看,樓市的利好消息不斷,應該是個有發展的行業;股市也是如此,盡管目前可能出現一些波折,但從長遠看,還是很樂觀的。但無論是北京樓市還是股市,都不成熟。對股市來說,你不能光看企業的業績,還要看它在二級市場上的操作情況;樓市也是如此,因為現階段大家買的多是期房,這就存在一定風險。
北京的房子為什麼賣不動?
金九銀十,往年北京樓市會進入一個銷售高峰,買房的、賣房的都會很興奮。而今年,北京樓市度過了申奧成功的興奮期進入8月後,熱鬧不復存在。不少樓盤反映,看樓盤的少了,成交量降了,有的樓盤采取降價銷售也無濟於事……北京的房子怎麼賣不動了?購房人該怎麼辦?現在買房是不是時候?
本報分別在10月18日、10月25日、11月8日、11月19日特邀北京樓市銷售一線的專業人員、各大房地產公司老總、購房人代表和准購房人代表就這些問題進行連續5期的對話。
開發商認為,這次波動和以前那種房地產過熱、泡沫引起的波動不一樣,整個市場是健康的,就像人走路一樣,前一段時間走得過急、走得過快,現在有點累了,想休息一會兒,歇一歇,也許走得會更快。要以平常心面對這個變化,市場經濟是呈曲線形的,不可能是永遠往上昇的。
從北京樓市具體看,從1997年開始到2000年,北京樓市持續三四年高速上漲,現在出現一個盤整期是非常正常的。具體到原因,和政府、預期、股市等都有關。買房人的看法則是,不是不想買房而是買不到合適的房;消費者在期待的不是降價,而是令他們動心和喜歡的具有良好性價比的房子!
可見,今年,北京樓市供應雖有增長但有效供應卻並不見長。北京樓市要做的也必須是培養消費者,提供性價比優越的產品,不要單純追求賣高價,更多考慮客戶的需求。
WTO後北京樓市哪些方面將發生變革
11月10日,中國加入WTO,WTO也成了北京樓市關注的焦點。WTO對北京樓市有何影響?對北京的房地產企業有何影響?北京的房價會不會像人們預期的車市那樣下調……可以說,這些都是買房人和賣房人心中的懸念。
11月21日——中國加入WTO十天後,本報請來了北京房地產業內權威人士,對WTO有可能對北京樓市的影響發表看法,共同探討。
加入WTO後,對北京樓市影響最大的是什麼?加入WTO後,北京房地產企業將面臨哪些衝擊?北京樓市金融游戲規則面臨什麼變化?北京的住宅產品將會出現什麼變化?北京的房價會不會降?誰來買北京的房?
首先面臨變革的將是政府的游戲規則。政府游戲規則的改變將改變企業的游戲規則。正像有的人提出的那樣,雖然『外來的狼』不是在WTO後進入北京樓市,但以往這些『外來的狼』是以合作者的身份出現,下一步,將和你一樣,站在一個平臺上競爭。
這讓北京房地產企業面臨機制創新、規模化發展、融資渠道、發展模式、國際化精品等問題。而我們企業要適應WTO,不是產品形態,也不是資本,也不是資金,最重要的是我們企業機制。而文化背景給我們帶來的價值觀念的不同造成了企業機制同他們的最大差距,這也是我們在加入WTO以後,能不能充分地利用這個市場環境的最大的障礙。(餘美英)
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