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樓市報道:2001年樓市高位平穩運行
2002年新刺激點將形成
2001年歲末年關,眼見新年的鍾聲就要敲響,又到了該總結今朝展望明日的時候了。同樣,房地產市場也需要一番回顧,那麼,且讓我們來看看今年的市場。
■市場總體運行平穩今年的房地產市場總體上比較平穩,基本上延續了去年的發展形勢。與前兩年的快速增長相比,今年從項目開發量、銷售量、投資額以及空置率等各項指標來看,都是平穩發展的一年。從消費方面看,住宅市場上個人購房已經成為主流,而個人購房主要以居住為目的,分布均勻,變化小,不太會受宏觀經濟政策的影響,因此,平穩的發展態勢應該是市場選擇的結果。開發區建設集團副總經理華志忠認為,經過前兩年的發展,尤其是大片危改的結束,對商品房的補償性需求已經基本上得到了釋放。在今年,沒有太多的政策性導向出臺,即使原先被炒得火熱的WTO等題材,到目前為止還沒有完全顯現出對經濟的刺激作用來。在缺乏新刺激點的前提下,市場減緩了商品房的開發和購買動力,表現出了基本平穩的發展態勢。
■『金九銀十』在今年消失房地產市場慣有『金九銀十』的說法,即往年到了九、十月份,就是到了房地產銷售的黃金時節。只是在今年,這種慣例並沒有出現,九、十月份的銷售業績與平日並無很大的區別,市場顯得格外的平淡。這主要緣於今年八、九、十月期間,政府加大了對房地產市場的管理力度,比如建設部對建築市場進行的執法檢查,房管部門加緊了對企業資質等管理檢查,這就使得不少本來打算趕在黃金時節開盤的樓盤推遲了上市時間,並未進入市場,使得黃金季節熱點不足,不再風光。
■郊區化開發雷聲大,雨點小郊區化開發已經喊了多年了,但從今年的開發現狀來看,萬松二期、梅江南、東麗以及雙林等眾多被看好的地區並沒有太多實際意義上的大動作。由此看來,大受關注的郊區開發盤在今年沒有真正啟動,郊區化開發趨勢還沒有顯現。這就給明年的郊區開發預留了市場空間,比如西橫堤地區等,在明年都可能會出現較大幅度的市場動作。
■產品同質化趨勢出現另一個引人注目的特點,是產品本身基本要素差異減小,產品出現了同質化趨勢。尤其是一些大公司開發的樓盤,無論從功能上還是從配套上來看,都已經沒有太大的差別了,這說明房地產企業,尤其是大企業對項目的操作水平已經基本達到相同的水平。2002年展望明年,一切都是出於對現實分析之後的預測。據業內人士分析,在明年,房地產市場可能將有以下的表現。
■城市景觀改造帶動新項目出現明年,政府將推行城市景觀改造,由該項政策帶來的新項目將會啟動,並將在市場上佔有一定的份額。『景觀改造項目』一般位於入市的主要乾線兩旁,交通條件以及市政配套設施等比較完善,這樣的項目出現,將會對市場產生較大的刺激作用。
■『半拉子』工程改造進行經過多年的發展,天津市已經沈淀了不少停工工程,爛尾樓成了城市多年以來懸而未決的問題,嚴重影響了城市市容以及土地價值。從全國范圍內來看,各個城市大都已在想辦法處理,海南、成都已經針對『半拉子』工程出臺了改造政策,以期徹底解決爛尾樓再開發的問題。這些『半拉子』工程大都佔據較好的地理位置,土地價值相對較高,同時,前期開發已經完成,開發證件齊全,這就為接下來的開發奠定了良好的基礎。據分析,明年天津市也將有政府性的優惠政策出臺,以鼓勵和刺激改造『半拉子』工程的開展。『半拉子』工程以及上面所說的景觀改造項目大都為公建項目,也有少部分住宅項目,在這兩方面的刺激下,將會極大程度地加大公建市場的競爭度,當然,對住宅市場也會有一定的影響。
■房改政策將出臺、落實房改已經隱隱約約地說了好幾年了,但是真正完整的房改政策卻一直沒有顯山露水。據估計,到明年,將有較完整的房改政策措施出臺。公務員、事業單位將實施貨幣分房,部分企業也將效仿事業單位的做法,實行一定程度的貨幣化分房。這種政策,將會為明年的房地產市場帶來較大購買力。
■融資渠道拓寬入世之後,天津將成為首批對外資銀行開辦人民幣業務的四個城市之一。屆時,資金雄厚的外資銀行將開展各項人民幣業務,這對天津市房地產市場來說,也是一個利好消息,將擴展房地產融資渠道,有利於開發資金、按揭貸款資金的獲得。
■『板塊開發』模式逐漸顯露在廣州,就已經出現了『華南板塊』,『板塊開發』模式對房地產市場起到了加速器的作用。那麼在明年,天津市也將出現一些類似於『板塊開發』的項目,即在一個較大的范圍內,有幾家房地產公司一同開發一片區域。比如,天津的華苑、華苑新城以及龍濱園等就屬於『板塊開發』,而今後天津市南部將形成以梅江小區為中心的包括梅江南、梅江東在內的大片居住區,以及新宜白大道居住區域等板塊,『板塊開發』漸成。(天津日報樓市專刊 陳露露)
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