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想當"上帝",先要成年?
張先生是本市一所中學的老師,曾經准備為15歲的兒子買一套住房,在買賣合同上寫兒子的名字。但是在向銀行申請貸款時卻遇到了難題:當事人未成年,銀行不予貸款。最後無奈之下放棄了買房。
據報道,一購房者用其12歲兒子的名字買了一套房子,購房款一次性交清,結果開發商延期半年交房。根據合同約定,開發商向購房人賠付違約金2000元。但開發商卻拒絕賠付違約金,理由是因合同上的戶主是未成年人,不被《合同法》保護,不能接受違約金賠償和享受其他合同規定的權利。
一種新的市場需求、市場現象開始出現在人們的生活裡--未成年人買房。但是目前關於這個問題,從一般消費者到開發商到政府到銀行卻是說法種種,"大房子,小主人"的是是非非似乎又引發了一系列的問題。
■消費者:遲早要給孩子,為何不一次到位
在逛售樓處的時候,往往會看見一家三口一塊兒來看房的情形。其中有一部分人表示,來售樓處只是打聽能不能以孩子的名義買房。平時的熱線中也偶爾會有讀者諮詢此類問題。綜合來看,有為未成年人買房這種想法的人大致可以分為兩類。第一類也是最多的一類,他們認為,"遲早都要給孩子,為什麼不一次到位?"反正以後父母的房子大多都會以贈送或者遺產的形式給孩子。而且,不管是贈送還是繼承,都需要一定的過戶費,聽說還有什麼遺產稅等其它稅收。如果真能以孩子的名義買房的話,節省費用不說,還能省去許多麻煩。第二類,借用人們常說的一個字,是錢多嫌"燒"的這麼"一小撮"富人。花兩倍於房款的費用裝修的事已經不是什麼天方夜譚,給未成年的孩子買房,他們也沒有那麼多的考慮。能買則買,不能買我照買,然後送孩子。
■開發商:來者都是上帝
開發商賣房,絕對不會考慮那麼多,"我既然是賣房的,來者都是上帝"。只要政府允許,銀行貸款,或者,只要能辦產權,一次性交款,開發商、銷售商是不會嫌"麻煩"的,賣出去一套算一套,實在不行的話,退房、退款。從記者走訪的幾個售樓處看,想給未成年人買房的人倒是大有人在,但是最終買成的卻寥寥無幾。他們說,這中間主要的障礙就是"未成年人"這四個字。
■法律規定:民事權利能力未成年人分階段
據律師毛軍介紹說,法律規定,作為民事主體的自然人,都具有民事權利能力,其民事權利能力始於出生止於死亡。但其民事行為能力卻大有差別。《民法通則》規定:"18歲以上的公民是成年人,具有完全民事行為能力,可以獨立進行民事活動,是完全民事行為能力人。16歲以上不滿18歲的公民,以自己的勞動收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。"這兩類自然人具有完全民事行為能力,當然可以買賣房屋。同時《民法通則》規定:"10歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動。"所以這類人不能從事像買賣房屋這類與其年齡、智力不相適應的民事活動。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人,其實施的買賣房屋的行為是無效的。如本文開始提到的第二個事例,如果那份合同確由12歲的孩子一人簽的話,合同無效。另外,最高人民法院關於貫徹執行《民法通則》若乾規定的意見(試行)第6條規定:"無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬,他人不得以其無民事行為能力、限制民事行為能力為由,主張以上行為無效。"所以未成年人接受他人的房屋贈與是有效的。
■銀行:考慮還款能力,一般不予貸款
建設銀行某分行的負責人告訴記者,按照銀行規定:只有年滿18歲而不超過65歲的人纔能向銀行申請貸款。所以,一般而言,考慮到法律規定以及還款能力,銀行是不會向未成年人貸款的。對於未成年人買房,政府主管部門考慮的是對其財產權的承認,而銀行考慮的則主要是貸款人的還款能力。
當然,如果產權證明房子是未成年人與成年人(其父母)的共有財產,經過公證處的相關公證後,是可以貸的。但這和"未成年人"沒有什麼必然的聯系,而是對於共有財產人貸款的規定。
■房管部門:暫無具體規定
市房管局權屬處的負責人介紹說,目前還沒有專門面向未成年人買房的具體規定。從法律上來講,未成年人是無民事行為能力或者限制民事行為能力的,他要行使自己的權利,則需要具有完全民事行為能力的監護人來代表未成年人的利益和意志。按照規定,在進行產權登記時,最起碼的得需要身份證明和置產能力證明。而作為未成年人,一般沒有身分證和固定的收入來源,所以其買與賣的行為不是自己意志的體現。按照《天津市城市房屋所有權登記辦法》的規定,"無民事行為能力人或限制民事行為人申請房屋所有權登記,應由其法定代理人代辦"。此時,產權人的權利完全由監護人代理,體現不出產權歸屬孩子所有。因此,此類問題常常成為共有財產權的申請。
另外,就消費者考慮的過戶費、遺產稅等問題,負責人說,我國目前還沒有遺產稅的相關法律規定。對於產權過戶費,近幾年一直在下調。目前,一般的產權過戶,包括契稅、登記費和手續費在內,總的費用大致佔總房款的3.8%,而贈送和繼承房產時所收的費用中不包括手續費。
■思考:不僅僅是個買房的問題
綜合各個方面的因素看,如果選擇一次性付款的方式,為未成年人買房還是可以行得通的。但是,在目前這種法制還不是很健全、各方關系還有待協調的現實面前,消費者要采取此舉,還是要三思為好。許多業內人士認為,其實這並不僅僅是個買房的問題,更主要的是一個法律問題,同時也涉及到政府主管部門的相關管理、銀行的貸款機制的問題。另外,有社會學界的人士認為,在孩子還未成年時就給他如此龐大的財產,對孩子的發展會有哪些負面影響還是一個必須慎重考慮的問題。(天津日報樓市專刊 楊健康)
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