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本市二手房市場走入強勁反彈行情,無疑是今年樓市的一大亮點。很多人都知道買二手房要看《房屋所有權證》,如果你購買的是房改房或是集資房,那《國有土地使用證》也必不可少。
■二手房交易區別"大"、"小"產權二手房的產權是否明晰,在交易中尤為重要。在進行二手房買賣時,應注意區分二手房的"大產權"與"小產權"。
"大產權"即完全產權,包括房產使用權與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。"小產權"即不完全產權,只包括房產使用權,它與"大產權"的本質區別在於土地使用權。在天津市現有民宅中,商品房、私有平房大多屬於大產權,即業主有《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。而有些房改房、集資房屬於"小產權",由於單位沒有交清土地出讓金,因而不能辦理土地出讓證,也影響了房改房的上市。據了解,在我市現行的二手房交易市場中,"小產權"的房改房佔據了相當比例。
房改房在經過交易後,由購房者繳納土地出讓金,就可以變為"大產權"。房地產權利人通過各種方式合法取得的房屋所有權和土地使用權,在經過房地產登記,取得房地產權證後,就真正擁有了房屋所有權和土地使用權,取得的產權受法律保護。
■購買二手房要交納土地出讓金嗎?
土地使用權的出讓主要有兩種方式:一是國家對已經取得土地使用權的城鎮土地使用者,按其使用土地的數量與等級,依法逐年收取土地使用稅。二是對新的用地者,通過市場調節,包括協議、招標和公開拍賣的形式,出讓一定期限的土地使用權,並一次性收取土地出讓金和土地使用費(稅)。
因此,買房者在購房前,應查明你所准備購買的房屋的土地使用權是以出讓方式取得的,還是以劃撥方式取得的。如果是以劃撥方式取得的,用地者無權處理,必須要報政府審批,由轉讓關系中的受讓方來辦理土地使用權出讓手續,並按規定交納土地使用權出讓金,實現土地使用權從無償到有償的變化。
據了解,本市上市二手房中,如果土地是通過劃撥取得的,賣方需繳納1%的土地出讓金;房改房上市交易,由賣方繳納1%的土地出讓金。交易方可去各區的土地規劃處繳納。
在二手房交易中,收益分成部分,如原房屋屬於國家,則需上繳給國家,如原房屋屬單位,則繳原產權單位。在此特別提醒購房者,一些經營不規范的中介公司,往往利用一些居民對房產交易政策不懂、對有關法律法規不熟的情況,從中非法牟利,購房者應注意這種現象。(天津日報樓市專刊 餘洪濤)
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