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『我覺得,買房真是一件痛苦的事情』,『這合同,只要你簽了就是「當」』,這是記者記得最清楚的兩句讀者的無奈之言。購房者在經過看廣告、聽介紹、實地考察後,又經過一番深思熟慮、集思廣益最終選定了一套住房,可簽訂合同時,卻被開發商『處處算計』,苦不堪言。一旦出現糾紛,只有被置於啞巴吃黃連——有苦說不出的不利境地。為此,我們請律師結合自己的實際經驗給大家提些建議。
■買房開始:不可忽視《房屋認購書》中的條款
簽訂好《房屋認購書》中的條款尤其定金條款是至關重要的,可往往購房者忽視了這一點,使自身時時被動。房屋認購書是購買房屋的意向,主要作用是將購房者看中的房屋定下來,交納定金,以避免被他人購買,也有的開發商只簽訂定金合同,所起的作用基本相同。
此類認購書多為開發商已印制好的格式文本,內容主要是《擔保法》中的定金罰則,即購房者不簽訂正式《商品房買賣合同》,不支付房款,定金就不予返還;開發商不簽訂正式《商品房買賣合同》,不交付房屋的,雙倍返還定金。購房者為了自己挑中的房屋不被別人選走,急急忙忙交定金,慌慌張張簽訂認購書,殊不知自己的權利就這樣放棄了。待簽訂正式《商品房買賣合同》時,購房者纔發現,合同實際上已經被開發商填好,條款全部傾向開發商,而且售樓小姐一改簽訂認購書時的溫柔,嚴肅地告訴你『公司規定,一個字不能改』。購房者只得咬牙簽字。可一旦出現問題,合同約定明顯不利於購房者,購房者無法主張自身的權利。
因此,購房者應當在簽訂認購書時佔據主動。此時購房者尚未簽字,不受合同約束,開發商為了賣房,對購房者的要求盡量滿足,購房者便可利用此優勢在認購書中限定定金的作用。為了防止在簽正式合同時開發商拒絕改動條款,購房者可在認購書中注明『如雙方由於《商品房買賣合同》無法簽訂,雙方互相承擔違約責任,定金予以返還購房者』字樣,這樣使得在簽訂正式《商品房買賣合同》時,便可與開發商在合同條款進行約定,從而使自身立於不敗之地。
■約定優先:細細簽訂《商品房買賣合同》
簽訂正式《商品房買賣合同》要全面詳細,最好將開發商在廣告中的承諾全部在合同中約定,盡量避免將來的糾紛。我國的《合同法》體現的原則是約定優先,因此應當將房屋的設施甚至小區的環境都約定在合同中,以避免開發商隨意更改環境。開發商為了賣房,往往在廣告中誇大小區的功能和設施,而購房者入住後纔發現,為此進行訴訟時,又由於合同未約定,大多得不到法院支持。今年新頒布的《商品房銷售管理辦法》中規定雙方可以將廣告中的承諾在合同中進行約定,如出現開發商承諾不到位,購房者可以據此向法院起訴,法院也會據此來維護購房者的權益。因此購房者應將開發商在廣告中的承諾盡可能地在合同中約定,以避免將來發生損害。
■律師陪同購房
由於房地產屬於專業比較強的行業,開發商、銷售商可謂是經驗豐富;但購房者一生中或許就買那麼一次房子,相對於開發商來說,信息閉塞,經驗不足,往往處於弱勢位置,無法對抗開發商。因此,購房者可選擇精通房地產法律業務的律師陪同選房、購房,審核開發商資質,商定合同條款,以避免不必要的麻煩。在國外及國內發達地區律師陪同購房非常普及,不過需要注意的是,目前雖然天津購房請律師陪同的也不在少數,但是請律師的時候最好還是請那些經驗豐富、信譽度高的律師。這樣一來,在花不了太多錢的情況下,可以避免許多不必要的麻煩。(天津日報樓市專刊 楊健康 律師 鄭剛)
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