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壯士斷臂奈何如 陳年老廈獲新生
九川大廈,曾經作為天津市具有超前設計的典型項目,為業內人士所看好。1994年,九川大廈以地上地下同時進行的立施法正式開工,施工現場一片火熱。但是,此景卻似曇花一現,1996年,因為資金短缺及其它一些問題,九川被迫停工。這一停就是5年多的時間,成為矗立於天津市最熱鬧的小白樓地區的名符其實的一幢『爛尾樓』。在小白樓地區快速建設的巨大反差下,顯得愈發淒涼。事隔5年之後 ,九川終於獲得了新生。2001年8月27日,九川大廈拍賣現場,在三聲槌響之後,萬順公司成功地一舉拍得九川,萬順也因此成為第一個敢於『吃螃蟹的人』。此舉,也為解決爛尾樓問題開闢了一條有效的新路子。
2001年12月11日,中國正式成為世界貿易組織的成員。也就在這一天,在天津日報大廈,天津停緩建工程市場啟動研討會在一片熱烈的氣氛中召開。與會的政府部門負責人和專家學者以及包括萬順在內的開發商、投資商先後發言,共商天津市停緩建工程的預防、解決之道。
■停緩建工程不等於『爛尾樓』
關於『爛尾樓』,人們多已了解是怎麼一回事了。大多數情況下,『爛尾樓』是停緩建工程的一種通俗叫法。但是,停緩建工程並不是完全指『爛尾樓』。市建委副總工程師王明浩認為,停緩建工程包括兩部分,就是『爛尾樓』和那些『沒有看見樓就爛了』的工程。如果劃分得再細點的話,空置房也具有類似的特點,但一般不把它劃分在停緩建工程之列。針對停緩建工程的負面影響以及問題所在,與會人士普遍將話題集中在亟待解決的『爛尾樓』問題上。
■究成因,只為尋對策
關於『爛尾樓』的形成原因,所有與會人士各抒己見,各表看法。但最具典型性、犀利性的,也是其他人基本都同意的是天津市房地產經濟學會副秘書長劉玉錄博士對『爛尾樓』形成原因的分析。劉玉錄通過幾例具體的案例,分析了『爛尾樓』產生在決策、資金、管理等方面的問題。但對原因的分析只是為了尋找出解決『爛尾樓』問題的有效對策。有人認為,『爛尾樓』的形成,有其歷史原因,回避歷史,矛頭單指開發商或其它方面,並不是一個完全負責的態度。
重要的是該怎麼辦。萬順的競拍,港商的投資意願,都無疑以活生生的例子表明,『爛尾樓』問題還是有解決之道的。
■『盤子理論』:完整纔有價值
三亞欲炸『爛尾樓』曾經成為2000年中國十大經營新聞之一,『珠海模式』——『炸』也曾經激起軒然大波。此次研討會的與會人士都表示,不到萬不得已,炸樓絕對不是解決問題的可取之道。劉玉錄借用肖龍先生有名的『盤子理論』說,一只多人所有的盤子摔碎後,一人只能分得一角碎片,每個人得到的無異於垃圾,只有當盤子完整時,它纔有價值。
同時,『爛尾樓』的開發商也應調整患得患失的心態,樹立『機會成本』概念。壯士斷臂奈何如,成功總比覆滅強。
■條條大路通羅馬,市場運作要先行
對於『爛尾樓』問題的解決辦法、解決對策,與會人士群策群力,萬順也現身說法,副總凌朝翔在會議上談到了當初收購九川大廈的一些經過和萬順當初做決定時的心態,並對項目的具體現狀做了分析。結合這一具體的例子,與會人士共同意識到,解決『爛尾樓』問題的辦法的確有很多種,條條大路通羅馬,但是最根本的還是市場化運作要先行。
劉玉錄就此對『爛尾樓』的資本運作、建立轉讓市場、專項法規的建立以及行政的適時介入都發表了獨到的見解,並提出了諸如產權式酒店投資、破產重組、單方收購、建立『爛尾樓』有形市場、建立商品房預售後再行轉讓的立法,以及建立停緩建工程的聽證、強制拍賣和政府提供一些扶持措施等具有很強可操作性的建議。另外,關於『爛尾樓』被接管後所面臨的一些問題,政府人員、萬順公司等認為,因市場因素,項目需重新定位,相關部門應該允許對原有的規劃、設計進行更改。
■投資商:投資看『三點』
本次研討會還吸引了香港投資集團的積極參與。香港豐威(中國)有限公司歐洲基金代表韓春先生從市場層面談了作為對投資,『爛尾樓』的考慮要素。
他認為,作為投資商首先要把握一個城市的樓市是否具有熱點。北京的熱點在於申奧成功,上海新的熱點也即將形成。當然,熱點需要政府造勢,行業造勢,媒體造勢。其次,要看投資對象(個案)有沒有賣點。『爛尾樓』是種有缺陷的商品,怎麼去掉缺陷、尋找或創造賣點是個關鍵問題。但是,熱點也好,賣點也好,最後其實投資商尋找的、看重的還是消費者的興奮點。
快速妥善地解決一些停緩建工程項目,將會進一步改善本市的投資環境,吸引更多的國際資金,同時給天津這一華北老工業基地帶來新的活力。從會上得知,市建委正在組織人力進行市場調查研究,搜集本市的停緩建工程項目的資料,並准備通過出臺有關政策和進行公開招商來解決停緩建工程的問題。(天津日報樓市專刊 楊健康)
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