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全面推進住房制度改革以及鼓勵住房消費的各項政策陸續出臺,使本市近幾年住房商品化、社會化、市場化的新觀念正逐漸形成,最令人矚目的是住房個人消費迅速啟動,成績顯著,住宅建設已成為本市新的經濟增長點和消費熱點。特別是今年申奧成功、加入WTO、加快中關村科技園區和中央商務區建設等多個重大利好,都給『十五』期間的房地產開發帶來新的預期,住宅建設作為高速發展的房地產業的主體,已成為最具投資前景的領域之一。
最近,市政協組織部分專家對北京住房市場進行調研,部分專家認為,北京住房建設投資額連年大幅度增長,適應了城市建設和經濟發展的需要,極具利好的發展預期,但市場還不十分成熟。主要表現在:
開發商開發的高檔住宅項目偏多
由於受前幾年銷售旺盛的影響,開發商們為了追求更多的經濟回報,大量投資於別墅和高檔公寓、高檔住宅。據統計,本市2000美元/平方米左右的高檔住宅從1993年至今已開發2300萬平方米,其中30%被外地人買走。現在還有許多在建項目,可以說,本市高檔住宅項目眼下已呈現供過於求的苗頭。
低價位住宅難滿足購買者需求
近幾年北京需要購房的群體主要集中在拆遷戶和無房戶。目前采取的房改帶危改形式,外遷居民每戶平均補償款在15萬元左右,主要需求的戶型在60至70平方米/套,需求的商品住宅價位在3000元/平方米左右;采取其他方式改造的外遷居民每戶拆遷補償款在20萬元左右,主要需求的戶型為70至90平方米/套,需求的商品住宅的價位在4000元/平方米左右。本市五年之內需拆遷34萬戶,70%的居民需要低價位的商品住宅安置,每年至少需要200萬平方米的住房,低價位的安置房源緊缺問題已十分突出。
經濟適用住房建設緩慢
去年北京經濟適用住房開工267萬平方米,今年減為150萬平方米,但今年實際開工面積則不足40萬平方米。眼下,危改對經濟適用住房的需求十分突出,特別是隨著危改力度的加大,經濟適用住房的供需矛盾還將進一步加大。有專家認為,造成本市經濟適用住房建設速度趨緩的原因,一是征地難,影響進度;二是在市場環境較好的地方,有的承擔經濟適用房任務的開發商為了提高價格,延遲開工。甚至希望轉為商品房項目。
商品房價格收入比依然失調
以2000年北京市的有關經濟指標為例,2000年北京市城鎮居民人均可支配收入為10350元,換算為戶均3.4萬元左右,而按商品房售價在4500至4750元/平方米推算,要購買一套80平方米左右的住房,需36至38萬元,房價收入比為11:1,大大高於4至6倍的國際慣例。即使是收入在6萬元以上的高收入家庭,房價收入比也達6.3:1。商品房價格收入比依然是制約住房市場擴容和可持續發展的瓶頸。
住房二級市場發育滯後
有專家認為,造成北京市住房二級市場發育遲緩的主要原因,一是房改房上市限制過多,許多單位在房改房上市流通中仍設定了許多限制條件;二是目前存量房上市征收的各種稅費過多;三是中介機構服務發育滯後,行為不規范,服務意識差,沒有形成規模效益;四是交易程序繁瑣,辦理時間長;五是拆遷補償費用過高,使存量房出售方對存量房價格預期太高。(李霄峰)
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