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正在發育的市場能沿著健康的軌道前行離不開法律法規的約束。某些有爭議的事、當事人賴賬的事也就不得不通過法院或仲裁機關來給個說法。據了解,北京市法院今年受理的涉及房地產的案件已經接近2萬件。一些有影響的案件的裁判結果對目前尚不規范的房地產市場運作起到『立規矩』的作用。
-案例一
王府公寓收樓案
歷時近兩年的王府公寓收樓案於2001年11月終於審結。2000年3月,法政公司起訴稱,法政公司受原中銀信托投資公司的委托建設公寓樓,之後雙方又簽訂了購房合同。法政公司將公寓樓建成,原中銀信托投資公司沒有支付購房款。此後,原中銀信托投資公司被廣發銀行收購。因此,法政公司把廣發銀行作為被告,要求廣發銀行繼續履行合同,支付房價款3500萬元,賠償逾期的利息損失,賠償房屋漲價損失1154萬元,並支付物業管理費188萬餘元。
作為被告的廣發銀行強調,北京法政公司違法開發建設,這種行為已違反了國家法律規定,法政公司與原中銀信托投資公司簽訂的房屋買賣合同無效。如果法政公司接受市政府處罰後,補辦了土地使用證和銷售許可證,可以協商解決。否則,應當駁回法政公司的訴訟請求。一中院判決,王府公寓的100353平方米的82套公寓住宅樓歸廣發銀行所有,廣發銀行支付法政公司購房款3500萬元,並賠償利息損失。廣發銀行給付房屋物業管理費、暖氣費188萬餘元,支付法政公司因公寓住宅樓漲價損失800萬元。廣發銀行不服一審判決,向北京市高級法院提起上訴。市高級法院經過二審和再審兩次審理後除撤消原判決中關於『支付法政公司因樓宇漲價損失800萬元』的內容,終審判決維持一中院的原判決的其他事項。
-案例二
美麗園實測面積案
今年11月,海淀區法院對14位業主狀告美麗園實測面積的案件進行了判決,部分業主勝訴。14位業主一致要求:『1.責令被告承擔逾期交房違約金1.5萬元;2.責令被告立即在美麗園小區業主代表的全程監督下,聘請雙方認可的測繪部門以市國土資源與房屋管理局、海淀區房地局書面文件為依據,對美麗園小區房屋面積進行實際測量,並於15日內提交實測面積數據。』
法院在判決中說,審理過程中,東方鴻銘公司提供了一份海淀區房地局測繪隊出具的房屋土地測繪技術報告書(該報告書已於2000年底提交14位業主),業主們對此提出異議。經法院調查證實,東方鴻銘公司出具的報告書,不是正式的報告書。該報告書是煤炭三廠為和開發商分利潤,從該隊要走後私自交給東方鴻銘公司的。海淀測繪隊沒有給東方鴻銘公司出具過商品房面積實測報告。
法院根據各位業主與開發商的協議內容不同,作出不同判決。兩位業主得到的法院一審判決是,東方鴻銘公司賠付違約金並向業主提交有資質的測繪部門出具的美麗園小區房屋實測面積數據的正式報告。逾期不予提交,每延期一日,按業主已支付房價款的萬分之一向業主支付違約金。對兩位業主作出判決:東方鴻銘公司在判決生效15日內向該兩位業主提交有資質的測繪部門出具的美麗園小區房屋實測面積數據的正式報告。駁回另外十位業主要求東方鴻銘公司給付違約金及提交測繪部門出具的房屋面積實測數據的訴訟請求。
-案例三
京奧公司名譽權案
本市首例開發商狀告業主侵犯法人名譽權的官司由一中院終審判決,結果是業主被判侵犯了開發商名譽權,須賠禮道歉並賠償名譽損失費1000元。
去年8月27日,京奧房地產公司舉行開盤慶典及發布會,該樓盤懸掛出條幅,上書『騙你騙我騙大家』、『必須還購房者公道』等字樣。發布會現場,有業主散發題為《這樣的發展商值得信任嗎》的宣傳材料,有業主另制作展示板,張貼實景拍攝的照片並在此前自行設計問卷,對住戶進行調查,將調查結果作為認定該物業存在質量問題的主要依據。
京奧房地產公司以業主席某、梁某懸掛詆毀公司內容的條幅,並通過散發宣傳資料、制作展板等方式,利用虛假的言論及片面截取的照片損害公司形象,其行為已嚴重侵犯該公司名譽為由告到法院,要求這兩位業主賠禮道歉,消除影響、恢復名譽並賠償名譽損失費5萬元。兩位業主否認懸掛條幅,承認散發了宣傳材料、制作了展板,但認為所反映的問題都是真實的。
海淀法院認為,消費者如認為所購商品或住房存在質量問題,可采取協商、訴訟等方式解決;消費者亦有權對所購商品或住房的質量問題提出建議或批評,不應采用不具有客觀事實依據的言論,損害經營者的名譽權。而業主懸掛的條幅和散發的宣傳材料的內容並無相應的事實依據,且使用了詆毀性語言,其所采取的方式使這些內容得以廣泛傳播,結果將導致京奧公司之社會評價降低。而業主未經有專業資質的鑒定部門鑒定,僅以自行設計的問卷所調查的結果作為住房存在問題的依據,沒有被法院采信。海淀法院判決業主書面賠禮道歉並賠償京奧公司名譽損失費1000元。一審判決後,業主不服,上訴至一中院。一中院駁回業主上訴,維持原判。業主往往與開發商存在糾紛,但采取合法途徑進行協商、交涉纔對,否則,也可能侵犯開發商的名譽權而輸掉官司。
-案例四
現代城雙倍退定金案
今年5月,市二中院同時對兩起購房人狀告開發商要求雙倍返還定金案件進行終審判決,結果開發商被判雙倍返還定金。
徐高去年1月8日與中鴻天公司在認購書中約定:『認購方交納定金3萬元,如認購方未在認購期限內,與賣方簽訂預售合同及其他相關文件,賣方有權解除認購書,定金不退還。』徐高如約前往現代城簽約,當其得知開發商沒有預售許可證後又提出待開發商取得預售許可證後再簽訂預售合同並付首期款,被拒絕。徐高起訴要求雙倍返還定金。朝陽法院認為,商品房預售必須具有預售許可證,而中鴻天公司未取得商品房預售許可證,違反了法律規定,認定認購書無效定金即失去擔保的效力,判決中鴻天公司返還定金3萬元,駁回雙倍返還定金的訴訟請求。徐高提起上訴,二審法院認為:『雙方簽訂的認購書約定了定金條款,符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特征,應視為有效。認購書中約定的立約定金的生效是獨立的,在主合同之前就已成立。徐高已交納了定金,故該認購書的效力自其交付定金後即已存在,且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中,徐高並無違約行為,該責任應全部由中鴻天公司承擔。據此,責令中鴻天公司雙倍返還定金。』
無獨有偶,中鴻天公司在另一起定金案中,同樣被判雙倍返還定金。該案中,購房人張女士與中鴻天公司簽訂認購書後,簽約時,張女士要求中鴻天公司在合同中按售樓宣傳材料內容對房屋具體使用面積進行標注,中鴻天公司不予標注,且不作解釋。張女士要求中鴻天公司雙倍返還定金。市二中院認為,導致雙方不能簽訂主合同的責任應全部由中鴻天公司承擔,判決中鴻天公司按認購書約定雙倍返還定金。
-案例五
室內空氣污染傷害案
今年本市法院判決了首例因裝修造成的室內空氣污染傷害案。昌平區法院一審宣判,原告勝訴,北京工美天成裝飾公司賠償原告拆除損失費、檢測費、醫療補償費、房租費等共8.9萬元。1998年陳穎先生購買了位於北京昌平的一套住宅,以95716元的總價請被告天成裝飾公司進行裝修。工程竣工後,陳先生感覺室內氣味刺鼻,使人咽痛咳嗽、辣眼流淚。陳先生向市建築裝飾協會投訴後,經檢測部門實地檢測,發現居室內刺鼻氣味乃裝飾材料所揮發的游離甲醛所致——甲醛濃度平均超標25倍。盡管如此,天成裝飾公司卻拒絕了陳先生所提出的清除污染的要求。此後,陳先生一家為避免受污染毒害,轉而租房居住。在近兩年的時間裡,陳先生多次請求被告『停止侵害、恢復原狀、賠償損失』,但始終未得到答復。至此陳先生纔告上公堂。
-案例六
高登大廈租金案
歷時一年半、爭議金額數千萬元的高登大廈租金案今年4月審出結果,市高級法院終審判決出租方北京光大高登房地產公司與承租方城市之光公司都屬違約,應解除合同。1998年2月,北京光大高登房地產公司與城市之光公司簽訂房屋租賃合同,約定租期15年,年租金5004萬元。截至當年12月初,城市之光公司只向高登公司交租金100萬元,欠租1000餘萬元。12月15日,城市之光公司又交租金100萬元。1999年1、2月則未交租金。同年3月,雙方形成談判紀要,自1999年3月至6月的租金及物業費為每月137.5萬元,1999年7月1日後的租金及物業費另行商定。1999年5月,高登公司通知城市之光公司,未征得其與產權人同意並就租金等問題達成一致意見,不得將地上第五層對外出租,為此城市之光公司未將該層出租,一直作為商品房使用。1999年3月至6月,城市之光公司交納了租金,此後雙方未就租金再協商。7月份,城市之光公司未交租金,8月份交納了100萬元。9月份,城市之光公司起訴高登公司將高登大廈第五層交給其正常使用,並索賠550萬元。高登公司反訴城市之光公司欠租,要求支付4900萬元並終止合同。
在一審開庭後,城市之光公司向法庭提交了一份以高登公司名義出具的函件,該函寫明『城市之光公司於1998年底前再交100萬元租金,則高登大廈1999年3月前的租金全部免除;1999年3月後的月租金最低限100萬元,最高限140萬元;日後將根據市場情況,最少3個月議定一次租金交納方式與數額』。經一中院委托有關部門鑒定,結論為『函件印章與高登公司印章一致,為先蓋印後打字,公章紅色印文形成時間在1999年7月以後』。經過一審、雙方上訴後發回重審,市高級法院最後終審判決雙方違約,解除合同。
-案例七
麗澤建材城劣質暖器案
目前被多家家具建材城炒得沸沸揚揚的『先行賠付』,仿佛給消費者很大的恩賜。今年9月,市一中院對西三環麗澤建材城劣質暖器賠償案的終審判決則清楚地表明,只要是消費者從建材城買到劣質產品,建材城不管是否『先行賠付』,都必須承擔連帶賠償責任。
去年6月,王先生在西三環麗澤建材城的暖器專賣店周渤處買了久隆廠生產的散熱器三組,總計2913元。同年8月安裝完畢。11月9日,因散熱器補芯斷裂,40噸軟化水狂瀉,王家被泡損失慘重。三天後,久隆廠負責人與王先生達成協議,久隆廠同意賠償11.6萬餘元,自2000年11月17日至12月8日還清。後來,王先生因房屋被淹,不得不租房居住。事後,久隆廠沒有按協議賠付給王先生,王先生只好向西三環麗澤建材城要求賠償,被拒絕。於是,王先生告到法院。
經過海淀法院、市一中院兩級法院審理,最後法院終審判決王先生把暖器返還西三環麗澤建材城,西三環麗澤建材城雙倍返還購貨款5826元,並賠償王先生各項損失13.4萬餘元。
-案例八
現代城氨氣污染案
由於目前多家房地產公司被牽扯進與業主的氨氣超標賠償糾紛中,現代城兩位業主狀告中鴻天房地產公司的『氨氣超標賠償案』成為今年最受關注的房地產官司之一。建築商作為『第三人』參加該案庭審也成為『北京首例』。原告孫女士和張先生兩位業主去年初入住現代城。兩位原告稱,入住後沒幾天,就發生家人咽痛、眼睛紅腫,室內花草也逐漸枯萎,經過檢測,發現室內空氣氨濃度高出國家標准數十倍。現已查明,超標的氨來自施工單位,北京住總三公司在冬季施工中為防止水泥凝固而加入含氨的防凍劑所致。業主要求,現代城開發商中鴻天公司賠付每戶因在外租房的房租及將要發生的房租等損失40餘萬元。中鴻天公司不承認發生氨氣事件是自己過錯,並指出,目前還沒有國家統一氨氣標准,所以無所謂超標,中鴻天公司在交房時已經出具了有關部門的核驗合格證書,不存在違約行為。建築商當庭陳述市建委是2000年3月纔發文禁止使用含氨防凍劑,而現代城於1999年11月已竣工,並被有關部門評為優良。由於有關部門的鑒定成為法官斷案的重要依據,等待這部分結果將使判決推遲至明年。
-案例九
鴻高玉苑公司破產案
北京鴻高玉苑物業管理公司拖欠11億元巨額債務,其最大債主中國華融資產管理公司北京辦事處向法院提起申請鴻高玉苑公司破產訴訟。今年5月29日,市一中院正式受理這一金融執行案引發的破產案件。鴻高玉苑公司系中外合資企業,注冊資金1250萬美元。從法院掌握的情況看,鴻高玉苑公司共拖欠貸款本金11億元,最大債權人為中國華融資產管理公司北京辦事處,其次為中國電子租賃有限公司、中國信達資產管理公司北京辦事處、招商銀行北京分行。北京鴻高玉苑公司開發的御苑別墅位於亞運村附近,別墅佔地115畝,公園佔地553畝,建有別墅94棟,建築面積3萬平方米,現別墅已全部完工。市一中院立案執行時,依法查封了鴻高玉苑公司94棟別墅和6輛汽車,除此之外,該公司已無其他財產可供執行。鴻高玉苑公司已經資不抵債。(劉新雷)
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