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一、關於政府在住房金融發展中作用的幾個問題
1、政府怎樣定位
政府要想在住房金融發展中有效地發揮作用,首先必須給自己一個准確的定位。當前我國確立的經濟體制改革目標是建立社會主義市場經濟,其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。如果政府作為一交易主體參與市場,則必定與其他市場主體處於不平等的地位,這是由政府擁有市場的管理權性質決定的。所以政府作用的定位應該是:在市場中為各主體順利進行交易提供支持和保障,只有這樣,纔能保護市場行為的公平、公正和公開。從世界各國住房金融的發展來看,一般都是以市場機制為基礎,即金融機構的資金大部分通過市場來籌集,且貸款對象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。政府作用體現在對住房金融的支持上。如美國、加拿大等的住房金融體系都是高度市場化的運行機制,整體運作均以市場為導向。新加坡是對住房金融乾預比較多的國家,采取強制性儲蓄方式即實行住房公積金制度,但是其公積金利率仍與市場掛鉤,隨市場變化而變化。我國政府在住房金融方面則存在管理面寬、主觀性強等問題,當務之急是政府要確定自己應該處於一個什麼樣的地位,准確定位是政府有效發揮作用的前提。
2、政府參與市場方式選擇
政府扶持和乾預市場有兩種方式,一種是直接乾預,典型的如日本,政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動,而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的乾預。另一種是間接乾預,在這方面,美國堪稱典范,主要有兩種形式:一是制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展;二是通過為抵押貸款提供保險和發起設立若乾准政府機構,並通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。從我國經濟改革目標和政府定位來看,我國政府乾預市場應該采取第二種方式,即轉變一成不變的指令性的監管為積極的引導,通過完善市場的基礎設施和體制建設來促進改革的深化,並盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎功能。
3、關於政策性和商業性住房模式取向
當前我國理論界對住房金融模式選擇有三種觀點:①建立住房專業銀行對住房基金進行封閉式管理,采取低進低出的利率政策;②以商業性住房金融為主,以住房抵押貸款作為融資的主要渠道,建立完備的住房抵押一、二級市場;③一個開放性的商業性住房金融和一個半封閉運轉的政策性住房金融體系相結合。第一種模式過分強調市場機制,忽視了政府作用。第二種模式則與之相反,過分強調政府乾預,忽視了市場對資源的基礎性作用。綜合來看,應該采取兩者結合的模式。同時應注意,二者結合也有孰重孰輕的問題。為配合市場經濟體制改革,應逐步建立以住房抵押貸款為融資核心和主要渠道,輔以住房公積金制度和住房儲蓄的住房金融體系,二者相互作用,相得益彰,共同發展。
二、發揮政府在住房金融中作用的對策研究
1、建立『大公積金』制度,規范運作
公積金制度應該采取靈活運作的方式,有兩點建議:①公積金利率與市場儲蓄利率掛鉤,這樣可以為參加公積金制度的職工提供盡可能多的資金保障,增強公積金制度的社會保障能力。②采取『捆綁』式。即公積金不僅包含住房基金,還包括養老、醫療、教育等項目基金。在保留一定基本數額的公積金的前提下,允許會員在某一時期把其它大部分基金專用於一項消費支出。由於老中青年人各自不同的生命階段有不同的消費需求特點,青年人可以用這筆公積金購買住房、支付教育費用,中年人可以進行投資、教育等,老年人可以用於養老、保健等。這種方式綜合了住房、養老、醫療等各項公積金,積累的資金量比較大,而且它從整個生命周期角度考慮,能消除不同時期有不同消費重點而收入有限的矛盾。
2、對中低收入者提供住房補貼、利息補貼和稅收減免等優惠政策
針對中低收入階層住房消費能力低的狀況,我國推出經濟適用房,以適應大眾化消費。但政府為降低經濟適用房房價而制定的一些優惠政策如行政劃撥土地和利潤率控制在3%以下並不符合市場規則,政府的補貼應由『磚頭』轉向『人頭』(即由實物變成貨幣),國家以間接補貼形式替購房人繳齊差價,根據購房人經濟承受能力確定補貼額佔建設成本的合理比例。補貼購房既為購房能力不足的消費者提供了支持,又保證了產權完整性,增大了其自由進入市場的機會,有利於住房商品市場的培育和完善。同時,對普通居民抵押貸款購房采取利息補貼或稅收減免,來降低居民借款的利息負擔。
3、成立專門機構為居民貸款提供擔保和保險
政府成立專門擔保機構為居民申請住房抵押貸款提供擔保和保險,使貸款者在遇到拖欠和違約風險時免受直接的經濟損失,從而增強金融機構發放抵押貸款的信心,並且會促使金融機構放寬抵押貸款的借貸條件。在30年代美國政府聯邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)成立前,購房抵押貸款條件極為苛刻:一般住宅貸款期限只有10-12年左右,首付款高達40%以上,而在40年代後,抵押貸款逐漸從短期和浮動利率轉變為30年期和固定利率,首付款下降到30%年期和固定利率,首付款下降到20%。目前我國個人住房消費信貸發展緩慢的主要原因是借貸條件苛刻、手段繁瑣等,由政府成立擔保機構為居民住房抵押貸款提供擔保和保證,可以大大增強借貸雙方信心,從而推動住房抵押貸款市場的快速發展。
4、加強法律制度環境建設
國外住房金融的成功運作都是與其完善的法律法規體系的支持分不開的。如美國30年代就曾制定了十幾個關於住宅與住宅融資的法律。英國於1874年頒布《房屋互助協會》,對個人存款稅收減負、房屋互助協會發展等進行規范。新加坡的《中央公積金法》更是其公積金制度運行的法律依據。我國政府也制定了一些與住房金融有關的法律法規,如《中國城市房地產管理法》、《個人住房貸款管理辦法》等,但從總體來看,法律法規尚不夠健全,其操作性相對較差,缺乏對住房金融參與主體的規范等等。因此,政府應該加快法律制度環境建設,為我國住房金融市場的健康發展提供強有力的制度保障。(武蘭芬 姜衛軍)
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