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關於補充協議問題
由於正式購房合同不能全面、准確地反映當事人雙方的真實情況,買賣雙方往往根據需要訂立補充協議,即通過補充協議對正式合同內容加以修改、補充。
根據國家新頒布《合同法》規定,『格式條款與非格式條款不一致的應當采用非格式條款』 。所以,補充協議比正式合同更重要。
一般情況下,補充協議由開發商來起草,因此,有些開發商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消、變更,最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕簽訂補充協議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款,事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自願原則。
比如,有的開發商將正式契約中房屋的交付條件放寬為『甲方交付房屋時,如《建設工程質量合格證書》尚未下發,甲乙雙方一致同意可以依據臨時核驗證明進行驗收』。此條款要求買方在房屋不具備合法交付條件時接收房屋,無疑免除了賣方因逾期交付房產所應承擔的違約責任,而買方接收房產後一旦發現問題將很難追究賣方責任。 為了降低購房風險,購房者在簽訂補充協議時一定要拒絕以上類似條款,同時盡可能地將真實意思表示及賣方的承諾體現在補充協議中。購房者在簽訂補充協議時,最好要求開發商對以下事項進行約定:
開發商對其主體資格及相應批准文件的承諾;
所售房產及相應土地面積未設定抵押、留置權的承諾,這主要是為了避免造成購房者無法正常行使產權人的權利;
面積誤差、共用面積分攤的處理辦法;
房屋交付的具體辦法、具體時間及違約金計算方法;
與正式契約不一致的合同變更、解除條件;
其他雙方需要約定的事項。
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