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為了維護自己的權益,消費者在接到開發商的交房通知後,應當根據購房合同的約定對新房進行驗收。那麼,驗收應從哪幾人方面入手?應注意哪些問題呢?本欄將提供一些建設,希望會對購房者有所幫助。
以正式辦理入住手續前,購房者有權向開發商索取查閱《建設工程質量核驗證明書》以及到現場勘察驗收。《建設工程質量核驗證明書》是建設工程質量安全監督檢查站(質監站)經驗收合格後頒發的。質監站是政府專門負責建設工程質量把關的部門。
如果開發商竣工建成的樓盤沒有《建設工程質量核驗證明書》,證明該樓盤是不合格的。接國家建設部規定,建設工程質量不合格和小區配套不完善的房屋不能交付使用,購房者有權拒絕接收。如果購房者對開發商出示的《建設工程質量核驗證明書》有疑問,可以到頒發證書的單位、房屋所在地建設部門所屬的各級質監站查詢、核實。
在上海,住宅交付使用前還須具有《新建住宅交付使用許可證》,該證書是由住宅發展局頒發的,開發商如果沒有此證,購房者也有權拒絕接收房屋。
1. 房屋面積
購房者所購住房的面積應以當地測繪部門的正式測繪報告為准。購房者主要看實測面積與合同面積的差異是否超過合同規定的范圍,如果超過,則按合同規定的差異處理辦法執行,合同中沒有規定的,則按相關法規的規定執行。購房者也可以取消合同或要求開發商賠償。此外,購房者對實測面積有疑問的,也可要求重新測量。消費者自行驗收測量時,應依據國家質量技術監督局1998年頒年的《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范和建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用攤規則》進行,當然這只能使購房自已做到心中有底,要使測量結果有法律效力,必須是由國家規定的測繪部門測繪的。
商品房在實際銷售時是按"套"或"單元"銷售的,其面積是由套內或單元內建築面積與應分攤的公用建築面積兩部分之和。具體計算公式為:
商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。套內建築面積由套內的使用面積、套內牆體面積、陽臺建築面積組成。套內使用面積一般包括臥室、過道、客廳、廚房、廁所、儲藏室等的使用面積之和;套內牆體面積包括共用牆與非共用牆兩種,共用牆指商品房各套之間分隔牆、套與公用建築之間的分隔牆以及外牆(包手山牆)等,共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆指套內各房間的分隔牆,非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積;陽臺建築面積,其中凸陽臺按其水平投影面積的一半計入建築面積,凹陽臺按其水平投影面積的全部計入建築面積。
公用建築面積由兩部分組成:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他為整棟建築服務的公共用房和管理用房的建築面積;二是套內公用建築空間之間的分隔牆以及外牆牆體水平投影面積的一半。購房者所購商品房的套內建築面積加上分攤的公用建築面積即為商品房銷售面積。
2、主體結構
根據建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標准》,房屋主體結構應達到下列要求: (1)地基基礎的沈降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;(2)鋼筋混凝土構件不得產生明顯變形;(3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;(4)木結構應結點牢固,支橕系統可靠,無蟻害。
3、外牆
(1)外牆不得滲水,特別是下雨天要注意觀察,看有無明顯的水印和霉點;(2)外牆不得有較大面積的空鼓、開裂。
4、屋面
(1)各類屋面均需排水暢通,無積水、不滲漏;(2)平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔;(3)陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐構、落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。
5、樓地面
(1)面層與基屋必須粘結牢固,不空鼓,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層(如柚木地板)應表面平正、接縫均勻順直,無缺棱掉角;(2)衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏; (3)木樓地面應平整牢固,接縫密合。
6、裝修
(1)鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置准確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度;(2)進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗裝設鐵柵欄;(3)木裝修工程應表面光潔、線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;(4)門窗玻璃應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固;(5)抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;(6)飾面磚應表面潔淨,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角;(7)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現象。
7、電氣
(1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過牆應有導管。導管連接必須緊密,鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣連成整體並可靠的接地;(2)應按套(單元)安裝電表或預留表位,並有接地裝置;(3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部位齊全,接觸良好,位置正確;(4)各種避雷裝置的所有連接點必須用牢固可靠;(5)電梯應能准確啟動運行、選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠(6)對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號微弱或被高層建築遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置電視共用天線;(7)配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水箱、電子燃氣灶、電子監控報警系統的高級住宅,應檢查所配電器設備能否正常運行,各類管線是否安全可靠;(8)配置有電話的住宅,應檢查電話線路是否如期開通,接聽效果是否和諧,電話費用是否已經清繳完畢。
8、水、衛、消防
(1)進出水管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無產滴漏;(2)應按套(單元)安裝水表或預留表位;(3)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便於檢修;(4)衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8米,並不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;(5)衛生器具應質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活;(6)頂樓水泵安裝應平穩,運行時無較大震動;(7)消防設施必須齊全,並且有消防部門檢驗合格簽證。
9、配套設施及其他
(1)戶外明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象;(2)房屋入口處必須修室外道路,並與主乾道相通,路面不應有積水、空鼓和斷裂現象;(3)房屋應按單元設置信報箱,其規格、位置須符合郵電部門的有關規定;(4)掛物鉤、曬衣架應安裝牢固;(5)煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物;(6)單位住宅工程必須做到工完料淨場地清,臨時設施及過渡用房拆除清理完畢;(7)室外地面平整,室內外高差合理;(8)檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,看其是否達到開發商承諾(或購房合同約定)的質量和使用功能要求。
會驗收後如房屋質量沒有什麼問題,購房者可當場辦理入住手續。如發現房屋質量有問題,或者與合同有出入,應盡快提出,要求解決。
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