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銷售面積裡包括兩種建築面積。在買房過程中,購房者最不好掌握的就是公用建築面積的分攤問題,這也是當前房屋買賣雙方產生爭議較多的問題。日前,我們就此問題采訪了有關部門。
1999年1月26日,當時的北京市房屋土地管理局即現在的北京市國土資源和房屋管理局發布了《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》,規定是根據建設部的相應政策制定的,其中只有計算公式不同。在這個規定裡,明確要求房產商在銷售商品房時,要將房屋面積之中分攤的公用建築面積在合同中說明。
過去在售房時,房產商在合同中只標明一個總的建築面積,購房者自己測量後總覺得疑惑。比如一套90平方米的房子,其中要包括樓道、電梯、大堂、垃圾道、管道井、配電室等等公用建築面積分攤到每套房屋之後的公用建築面積,這個面積當然比自己屋內的面積要多。過去,分攤的這部分公用建築面積是不在合同中標明的,而從1999年1月26日以後,合同中則必須標明。
另據了解,這個規定還明確了公用機動車庫、自行車庫是不能作為公用面積分攤給住戶的。
一般來講,商品房在出售時是按『套』或『單元』出售,並以建築面積而不是使用面積來計算總售價,而這個建築面積是銷售面積,指的是購房者所購買的那處房子的套內或單元內的建築面積(即套內建築面積)與應分攤的公用建築面積之和。
■什麼是『套內建築面積』?
我們先看看什麼是『套內建築面積』?套內建築面積由三部分組成:
(1)套內使用面積:a.臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和;b.躍層住宅中的戶內樓梯,按自然層數的面積總和計入使用面積;c.不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井,均計入使用面積。
(2)套內牆體面積:新建住宅各套之間的分割牆、套與公用建築空間之間的分割牆,以及外牆(包括山牆),均為共用牆。共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積;非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積;內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。
(3)陽臺建築面積:a.原設計的封閉式陽臺,按其外圍水平投影面積計算建築面積;b.挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;c.凹陽臺按其淨面積(含女兒牆牆體面積)的一半計入建築面積;d.半挑半凹陽臺,挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積,凹進部分按其淨面積的一半計算建築面積。
綜上所述,套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積
■公用建築面積如何分攤?
我們先來了解一下什麼是公用建築面積?公用建築面積由以下兩部分組成:
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。
(2)套(單元)與公用建築面積之間的分隔牆以及外牆牆體水平投影面積的一半。
即:公用建築面積=全套建築面積-全套各套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間(如地下車庫、倉庫、人防工程等)
其中:
●套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積
套內牆體面積=共用牆水平投影面積1/2+非共用牆水平投影面積
●分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤系數×套內建築面積
而:公用建築面積分攤系數=公用建築面積/套內建築面積之和
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