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就當前北京房地產市場而言,商住兩用樓分布比較集中的幾個區域主要有:中關村、亞運村、CBD及其輻射區。這些區域所呈現的市場共性表現為:中小企業較多、寫字樓供應量偏少或租金價格較高,這些中小公司由於受其經濟承受力的限制,往往更樂意選擇區域內既能滿足其辦公需求,又不至造成太大租金壓力的場所。在此情形下,商住兩用樓成為『香餑餑』。
市場決定需求 商住兩用有『錢』途
以地處CBD商圈的SOHO現代城為例,其『SmallOfficeHomeOffice(居家辦公)』的概念,是從國外學來的。但不管是誤打誤撞也好,還是一不留神也好,反正現代城著實火了一把,它的投資回報率也非一般項目所能企及。據了解,現代城一套180平米的房子目前的市場租金為每月16000元左右,即2.9元/平方米/天,而相距百米之遙的國貿寫字樓的租金價格約為36美元/平方米/月(大約合9.8元人民幣/平方米/天),如此懸殊的市場差價,使那些有心在CBD發展,而無力租住高檔寫字樓的中小公司將目光更多地關注於商住兩用樓。
形成『商住兩用』樓盤的主要因素是地段好,位置好、交通便利、利於辦公,這樣纔會吸引商家進駐,同時也利於中小型企業在此過渡,節省開支、利於資金的周轉。
糾紛隱患不斷 專家質疑商住兩用
從一定程度上說,商住兩用樓的出現,的確為中小企業的發展起到了推動作用,但是,由此引發的糾紛及隱患,使『商住兩用是否適宜』成為了眾人爭論的一個話題。
首先,從政府方面看,並未對商住兩用樓的『土地使用用途』作出明確的界定。而目前商住兩用樓開發商的普遍作法是將土地使用用途列為『住宅』,這主要是基於『住宅』相比較『寫字樓』來說,在土地出讓金,貸款政策,用水用電價格甚至後期銷售上都佔很大的便宜。(注:住宅的土地出讓金為600元/平方米,寫字樓為1400元/平方米;普通住宅的貸款最高可達八成20年,商用房貸款最高六成10年),這也難怪一些寫字樓和純住宅的開發商大呼市場競爭不公平。
其次,對於作為純居住目的業主來說,不僅其正常的生活會因『商』而受到影響,而且包括物業公用部分的費用和維修費等都要與『商人們』平攤,這本身就損害了業主的權益。因為畢竟公司對於樓宇及電梯的損耗要高於一般的業主。
第三,商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規及條例中,雖有關於商住樓的規定,但指的是傳統意義上的『底部商業營業廳與住宅組成的高層建築』,而非『可居住又可用於辦公』的商住兩用樓。該消防標准規定,住宅只需設消火栓系統,商業營業廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統和自動噴淋系統。從建築裝修材料來說,辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,用電和天然氣的量較大,防火規范較住宅嚴格。因此,對於商住兩用樓,如果開發商對其規劃用途報建的是住宅,並按住宅消防標准審核,無疑是存在一定的消防隱患。
有業內人士對商住兩用樓提出了質疑,目前隨著商住兩用樓的不斷增多,在設計上開間越來越大,裝修上也越來越豪華,由於其租售價格上的優勢,首先勢必會對乙等寫字樓市場形成衝擊,接著便是甲等字樓。如果照此情形發展,還會有人去開發寫字樓嗎?大家都做商住兩用樓得了!造成目前這種局面的主要原因,除了政策上的相對滯後外,『法律能否有效地執行』也是一個很關鍵的要素。在香港及新加坡地區,商住兩用樓是不允許出現的,如果一個純住宅的電話通過報紙及其他媒體傳播出去作為了商業用途,不僅電信部門會首先將電話掐斷,而且其他相關的部門也會進行相應的處罰。而我們由於缺乏必要的監督與執法機構,商住兩用樓還會在相當的一段時期內存在下去。
拒絕商住兩用 開發商細道原委
商住兩用樓的『誘惑』雖大,但是我們還是在市場中發現了不少拒絕商住兩用的樓盤,他們『逆市而行』的『另類』作法同樣值得我們去關注。
CBD某外銷項目,就將自己定位於『純居住』的國際化社區,據項目銷售總監介紹,當初『純居住』的做法主要是基於以下幾點考慮:第一,雖然商住項目可能有其存在的合理因素,也有各種優勢,但不容忽視的是,商住混合對追求高舒適度的純居住業主來說,會帶來很多的不安全和不安定因素;第二,會給物業管理增加難度和成本,同時影響物業管理的品質;第三,會影響項目的品質,大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度,所有這些,正是人們對住宅所要求和看重的;第四,也是最重要的一點,是企業實力的體現。社區不惜重金做小區配套,如幼兒園、國際學校、雙會所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。
此外,為了保證其『純』度,他們還采取了一系列的針對性措施:如房子不出售給個人或企業用做商業經營場所;在銷售合同中約定,不允許在公寓內從事商業經營活動;不為業主提供營業場所工商注冊證明等措施,以杜絕商住現象。
新型商住兩用還需市場檢驗商住兩用樓不管是擾民也罷,還是有這樣那樣的隱患也罷,它畢竟已經存在著,並且呈現出了快速增多的勢頭。在目前各項政策法規尚待完善之時,適時地找出一個合理有效的解決方案也不失為明智之舉。
地處東二環的藍籌名座,雖為商住兩用項目,但是它避免了傳統的商與住混雜的格局,取而代之的是商與住各為獨立的建築體,彼此出入互不乾擾,互不影響。商業用途的樓在消防等各方面盡量接近於寫字樓的標准,另外,彼此的電梯也是獨立運行的。
而位於馬甸地區的冠城園,其做法更值得借鑒。首先,它的住宅與寫字樓也是完全獨立的。但不同的是寫字樓是完全按照商業用地做的,在商業貸款及消防配套等各方面都是標准的寫字樓模式。其次,在寫字樓的租售方面,它是以『整層』為單位進行的。這樣做,一方面寫字樓給公寓業主提供了超值服務,另一方面公寓業主也給寫字樓提供了購買服務。從另一個層面來說,許多在冠城園寫字樓辦公的人,很多會選擇冠城園住宅作為居所,不僅增加了項目的賣點,而且工作與居住直線距離的縮短,也提高了人們的生活質量。同時,對於環保事業的發展也是一個促進,畢竟太多的人不用開車上班了。
據悉,有關商住兩用樓的管理已引起了相關政府部門的高度重視,相信不久的將來,隨著一些比較完善的管理法規的陸續出臺,商住兩用樓將會更加名實相符,個性鮮活!
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