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中房集團董事長孟曉蘇日前在一次研討會上發表講話指出,中國房地產業又迎來了繼20世紀90年代初期房地產熱之後的又一輪高峰,而且至少還要持續2-3年,這也是中國房地產業正在面臨的前所未有的大好機遇。
孟曉蘇是經濟學家厲以寧的第一個經濟學博士,也是20世紀90年代政府機構改革中較早下海的部委官員之一,他說,在過去的20年發展過程當中,中國的房地產出現了三次高漲期,一個是20世紀80年代初期,一個是90年代初期,還有一個就是現在。 房地產正處於第三個高峰 孟曉蘇說,第一次高峰是小平同志在80年代初期的第一次講話以後,中國誕生了一批房地產企業。第二次高峰應該說是從1988年開始,有人說是1992年。實際上,1988年中國修改了《憲法》和《土地管理法》,土地使用權可以有償轉讓,由此各地在醞釀新一輪房地產高潮期。這股蘊藏的能量在小平南巡講話以後爆發出來,就形成了1992年、1993年房地產特殊的這麼一段高漲期。 第三個高漲期就是現在,應該是從1998年開始的,當時是有東南亞金融風暴的大背景的。當時有些學術界人士、政界人士認為必須打壓房地產熱。應該說1996年中國的房地產已經降到了谷底,但是有些人判斷失誤,還是要打壓房地產熱,為什麼呢?他們有一個依據,說泰國、東南亞金融風暴從泰國開始,泰國就是從房地產開始的。搞不好房地產,下一輪就是中國金融風暴的起點,但是,事實證明,他們說的是錯的,幸虧國務院沒有采納這些錯誤的意見,還是采取了推進住宅建設的政策,刺激了住宅消費,這樣帶動了一輪新的住宅消費熱,也帶動了國民經濟的發展。
孟曉蘇從三個方面闡述了他的理由: 第一是增長強勁。談到增長,首先應該注意一下銷售增長,最近幾年房地產銷售增長很快,從1996年到2000年,銷售額增加了1.7倍,也就是說相當於1996年的2.7倍,從銷售面積看增加了1.5倍,相當於1996年的2.5倍,從而拉動了投資,投資增長這幾年也比較快,大家可以看到房地產投資1997年的時候還是負的13.5%,但是到1998年上漲13.7%,1999年增長11%,2000年增長了19.5%,今年到5月份增長是17.6%。 第二是規模。現在我國的建設規模已經居世界前列,建房總量是世界第一位。1996年以來就突破了12億平方米,從1999年開始,每年城市建房就突破了5億平方米。國際上有一個通用的標准,叫每千人每年竣工的房屋套數,這是衡量一個國家在房地產和住房建設方面一個重要的參考標准。 我國1999年和2000年每千人建成了住宅16套到16.5套,而現在一些發達國家是每年每千人建10套。城市居民的居住面積在逐年增長,使用面積已經到了14.7平方米。但是14.7平方米如果和美國人均60多平方米、歐洲國家人均45平方米,就是新加坡這樣地少人多的國家,現在人均是26平方米,我們還是太少了,所以房地產還是有巨大的發展空間。第三是房地產業的拉動作用。據測算,以前認為,房地產開發投入1元能夠帶動1.95元的各方面的消費和產出,但實際上每1元錢的房地產投入會帶動社會上2.86元的各項產出,這個叫誘發系數,這個誘發系數又叫拉動系數,拉動系數就是1:2.86。實際上就是每100億元的房地產投資可以拉動包括采礦業、商業、煤氣、電力、自來水、貨物運輸、倉儲、社會服務業、農業、金融保險、郵電、飲食、綜合技術服務等各方面的產出加起來是286億。 最近也有專家測算,每年GDP增長百分之7到8,房地產佔了多少?現在他們測算結果是佔1個點到1.5個點,我認為這個分量應該說是合適的。那麼了說到房地產增長速度帶動了國民經濟增長速度以外,我們還注意到雖然我國這幾年出現了通貨緊縮的跡象,但就是在這麼一種情況下,房地產仍然是購銷兩旺,價格持續上漲。 全國600多個大中小城市的平均數,到今年5月份,最後成交就是每平方米的房地產包括住房和各類房地產平均價格是2368元,比去年12月份上漲了20%左右。應該說房地產這幾年的價格市場是一枝獨秀。 房地產的周期性 孟曉蘇說,房地產本身是一個周期性很強的產業,對於宏觀經濟形式的變化反應敏感,有周期性發展的規律。房地產周期有四個階段,第一個是復蘇和增長階段,第二個是繁榮階段,第三個是瘟疫和衰退階段,第四個是蕭條階段。我們經歷了整個20世紀90年代房地產的發展,所以對這四個階段有比較切身的認識和體會。因為我們現在處在連續三年增長的這麼一個火爆時期,由於歷史的經驗教訓,我們不少的行業人士現在不斷給自己提出這麼一個問題,就是什麼時候房地產會掉下來。所以,研究周期性理論對於我們房地產業內人士來說,應該是非常重要的。 他說,這需要根據多方面的數據進行具體分析。比如用全國房地產的銷售額和投資額的增長來分析,可以看到,我國的房地產的周期發展和GDP的增長有著相互呼應的關系。現在我們國家房地產進入了一個新的發展期,有人擔心我們目前這個時期會不會發展過熱,從目前市場容量及購銷兩旺這個形勢看,我和國家統計局的權威人士曾經探討過,我們都認為全國的房地產的高漲期還應該有兩到三年的好時候,也就是說這個高漲期應該是五到六年這麼一個時期。為什麼作出這麼一個預言呢?一方面因為它是需求拉動,不是投資拉動;第二方面是基礎堅實,不是增長乏力;第三方面是理性發展,不是盲目發展。 外資遲早會進入房地產 孟曉蘇說,今後有不少東西需要從國外引入,特別是房地產中介業、服務業裡邊的一些關鍵行業。但是為什麼在需要外資進來的時候,在房地產這麼火爆的時候,外資不進反退呢?第一,1994年到1997年中國的房地產急劇下滑,不光是嚇退了中國的開發商,也嚇壞了外資,主要是政策不穩;第二,美國的納斯達克股票火爆,虛假繁榮,有不少資金從東南亞流到了美國,加入納斯達克市場,當然,他們錯過了中國蓬勃發展的三年房地產發展的好形勢,與賺錢的好機會失之交臂;第三,匯率風險問題。但是,千萬別對引進外資失去信心,因為畢竟現在國外的基金經理們也沒事可做,到納斯達克上市現在賠錢,搞傳統產業也不牢靠,年初我們就分析,可能下半年(他們)開始做中國的房地產股了,所以我們對引入外資還需要有信心,當然這也要靠我們自己去做。 房地產企業需要規模 孟曉蘇說,目前我們國家的房地產企業正處在一個成長階段,無論是在技術上還是管理上都比較落後,真正有實力高素質的企業還比較少,而且多數企業還沒有真正建立現代企業制度,競爭力比較弱。現在擺在我們面前的課題是如何盡快提高我們企業的素質。總體來說,可用三個字概括現有的開發企業狀況,25000多家企業總體狀況是『小、散、差』。從企業的資質上說,二級企業和一級企業加起來也就不到14%,大部分是三級企業和三級以下的企業,什麼是三級以下的企業?那就是沒資質的企業。和香港80%的房屋是由十大開發公司開發的不同的是,我們內地70%的房屋是由三級和三級以下的企業開發的,這也就是現在房屋的質量比較差,老百姓投訴不斷的根本原因之所在。
孟曉蘇說,解決這些問題,重要的要實行房地產企業的資產重組,房地產業要有小企業,小企業發展、小企業活躍是房地產領域裡不可缺少的,今後也會長期存在。但是也需要大企業,目前中國是規模化不夠,我們正處在以量的需求為主的開發階段,而不像美國那種飽和的社會主要是去搞流通,以量的需求為主的蕭條階段是需要開發規模的。總體來說,房地產企業需要規模,而規模化是需要積極推進的。
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