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停緩建工程是全國普遍存在的問題,而這些工程項目又大多集中在城市的黃金地段,夢想中的高樓大廈,卻變成了三國時『扶不起的阿斗』,對於這種經濟現象天津市房地產經濟學會副秘書長、南開大學經濟學博士劉玉錄先生作了深入的分析。
誰寵壞了『阿斗』?
劉博士首先列舉了京津兩地停緩建工程的幾個典型案例,隨後進一步深入地分析了其中的成因。劉博士認為爛尾樓成因有三點:
一、爛在『人』上。北京玫瑰園項目,各方的工夫都用在了玫瑰園外,建設者好大喜功,力不從心,結果理想中的國際保健城沒能實現,最終夢斷京城。天津某大廈,原設想投資2億元,搞4萬多平方米,最終又將建築面積擴大到15萬多平方米,資金卻沒有保證,雖然其中存在工期內建築材料大幅上揚等客觀原因,但這一決策不能說是正確的。
二、爛在『錢』上。墊資包工。雖然建築法明文規定施工單位不准帶資施工,但是由於施工企業過多,僧多粥少引起惡性競爭,最終還是誰墊資誰能拿到活。開發商透支,後繼資金不到位,就形成了爛尾,有的項目甚至拖欠建築公司工程款幾千萬元。
三、爛在『制』上,先天不足。國有企業在制度上發育不良,使其在越來越市場化的房地產業中力不從心。在爛尾樓中,開發商和銀行關系曖昧,甚至出現打白條貸款的事情。
扶起阿斗的『盤子理論』
對於許多停緩建工程,政府和開發商都存在著矛盾,究竟這個『阿斗』是『立』是『廢』,眾口難調。劉博士在會上提出了『盤子理論』,希望通過各方的努力托起明日之星。
『盤子理論』的內容並不復雜:一個多人所有的盤子摔碎後,每個人只能分得一塊碎片,每人得到的無疑是一片垃圾,只有當盤子完整時它纔有價值。所以,不到萬不得已,不應采取『摔盤子』———炸樓的做法。同時,劉博士也指出,爛尾樓的開發商也應調整患得患失心態,樹立『機會成本』概念,不應該一味地堅持我已經花了多少多少錢,而是要考慮如不當機立斷,還會失去多少。對『盤子理論』,劉博士談了下面幾條具體建議。
資本運作魅力多
劉博士認為『盤子理論』的具體操作,應當首先考慮資本運作,並為資本運作提出五條實施方案:除破產重組、托管經營、境外資金引入、單方收購四條常規資本運作方式以外,還提出了產權式酒店投資一條很有建設性的意見。
劉博士說:『產權式酒店投資興起於70年代的美國,兼備消費與存儲、服務與家產、自用與(可)贈送特點,適用於(未來)出租率較高酒店的開發投資形式。以北京某高檔酒店為例,它采用了產權式酒店和退休住宅型酒店公寓兩種方式。基本做法是:首期投入全部資金的三成10萬元,成為酒店中一套客房的主人,擁有100%的產權,供度假休閑使用,享受免費酒店服務;不住期間,經營收入返還業主,按出租率50%計算,業主全年收益為46440元,一年出租60天即可達到收支平衡,預計5到6年收回投資。』對於這種比較新穎的投資方式,劉博士認為可以吸取其中精華,引入到治理停緩建工程中。
扶樓盤獻計三條
除了資本運作這條根本出路以外,劉博士還獻計三條,包括建立轉讓市場、抓緊專項立法、行政適時介入。
劉博士對建立爛尾樓交易市場引用了俄羅斯的資料。『早在1991年,俄羅斯就出現了爛尾樓轉讓市場,並且發展迅速。』劉博士認為在天津可以利用天津建築工程交易中心作為市場,在具備相關條件下,可以對有型房地產市場整體上市。近期,可以吸收法院、銀行、工商等單位參加,立即研究出一個爛尾樓交易市場應急運行辦法。
對於立法問題,劉博士提出可以將國家建設部《城市商品房預售管理辦法》的某些條款作為參考,規范房地產開發市場的同時,利用某些可操作的法規對停緩建工程進行交易。
最後,劉博士提出了對政府介入的一些具體步驟,政府對以後項目的發展應予以監督和管理,防止爛尾樓的再生。劉博士在辦法中強調對投資額特別大、影響范圍廣、處於敏感部位的爛尾項目可以向政協、人大申請項目聽證。在必要條件下,由法院出面進行強制拍賣。(朱雪塵)
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