|
||||
入世對我國房地產商的影響利弊並存,也可以說機遇與挑戰同在。一方面,房地產市場的需求將持續增加,房地產市場更加活躍,另一方面,外資房地產企業將加快進軍中國房地產市場的步伐,國外房地產商憑借其先進的物業管理模式、營銷網絡和更加專業化、人性化的服務理念,與國內房地產商展開更加激烈的競爭,而國內房地產商的政府背景優勢和天然的地區優勢將逐步弱化,那些資金實力不強,管理不善、營銷理念滯後的房地產開發商將面臨嚴峻的挑戰。所幸的是,國內房地產商並沒有退縮不前,他們從增加土地儲備、擴大融資渠道、開展資本運作、更新經營理念等幾方面,重新打造房地產商的核心競爭力,而一個新的房地產商競爭格局將在未來五年內重鑄。
新圈地運動
土地是稀缺的資源,從長遠來看,土地價格是持續上昇的,誰的土地儲備越多,誰就有可能在未來的房地產市場上多分一杯羹。因此入世後,開發商對土地使用權的爭奪將是市場競爭的要害所在。但是,土地儲備也不是越多越好,因為過多的土地儲備佔用大量資金,可能會降低資產的流動性。而且,針對土地閑置浪費現象嚴重的情況,有關部門已經制定了限制土地閑置的規定,如最近北京市政府頒發的《北京市閑置土地處理辦法》中規定:土地閑置不滿兩年的,責令土地使用者在規定期限內動工開發建設,並根據規定征收土地閑置費。土地閑置滿兩年的,經原批准機關批准可以無償收回,也就是說,一味圈地、征而不用的開發商將付出高額的代價。盡管如此,有實力的開發商仍然高舉高打,開始了新一輪的圈地運動。
目前,大部分開發商還是以鞏固根據地為主,在自己發家的地方加大土地投入力度。如浦東金橋董事會決定,將斥資2.01億元,從兩關聯企業處購入金橋出口加工區內生活用地土地使用權和工業用地土地使用權總共212303平方米;9月26日,浦東金橋又購入關聯企業在金橋出口加工區內工業用地土地使用權20167平方米,以上交易增加了公司土地儲備,無疑有利於公司的長期穩定增長。2001年10月25日,深振業以34698萬元競標投得深圳市龍崗區橫崗鎮三宗住宅用地使用權共416765.9平方米,總建築面積541769平方米。日前深萬科其子公司深圳萬科房地產公司以40599萬元投標取得位於大梅沙片區面積近27萬平方米的土地用於住宅開發。目前,深萬科土地儲備已近900萬平方米。在鞏固根據地的同時,不少公司開始了跨地域的土地收購計劃,尤以深萬科最為典型。3月份,深萬科通過投標方式競得南京莫愁湖地塊,成功進入南京市場;與武漢有關方面正式簽署土地轉讓協議,進入武漢住宅市場;成立長春萬科房地產開發有限公司,又向長春房地產市場進軍。深長城設立『成都深長城房地產公司』,擬投資成都五洲花園,拉開正式進軍成都房地產市場的序幕。可見房地產上市公司在鞏固自己根據地的同時,北上、南下、開展跨地域的土地收購已經成為應對入世的重要之舉。
新融資方式
由於收購土地和開發新項目需要大量資金,房地產上市公司普遍感到手頭偏緊,為此,他們積極尋求資金。作為短期融資方式,向銀行申請貸款仍為開發商首選。如深萬科向中國農業銀行申請10億元人民幣綜合授信額度和8億元人民幣樓宇按揭額度,用於支持公司在國內的房地產開發業務。此外,房地產公司抓住行業回暖的機遇,又重新開始申請首發、增發和配股事宜,如今年首發上市的房地產公司有天鴻寶業、金地集團、東華實業和天房發展等,近期決定增發的房地產公司有深長城、金融街、中遠發展等。有不少房地產公司通過股權收購實現借殼上市的目的,如陽光股份、世紀中天等。同時,可轉債作為一個低成本、期限長的融資手段日益受到房地產上市公司的重視,如深萬科董事會提出發行總額不超過15億元可轉債的方案,作為深萬科在華潤增持前籌資的最佳過渡方案;招商局臨時股東大會通過擬發行8.8億元可轉債投資招商房地產公司3個項目的議案。
此外,一種新的融資方式——房地產投資基金正逐漸為房地產商所關注。房地產投資基金在美國主要通過投資房地產投資信托公司、房地產開發企業股權或發放房地產抵押貸款、住房公積金等來實現對房地產的投資。房地產投資信托基金不僅具有一定的避稅優勢,還可通過集中專業管理和系統化投資組合,為投資者有效降低投資風險,也可實現跨地區經營,滿足房地產業巨大的投資需求,降低房地產業的系統風險。在我國,通過房地產投資基金運作,開展權益投資、債務投資以及房地產抵押貸款、融資擔保、資產證券化等業務大有潛力,房地產投資信托作為信托法規定的一種重要信托形式也將得到長足發展,預計未來幾年內,通過房地產基金融資將成為房地產商融資的新途徑。
新運作手法
為了搶佔先機、分散風險,不少房地產上市公司采取了合作開發房地產項目的方式,如光彩建設擬與武漢市漢口機場遷建開發有限公司、中國泛海控股有限公司、北京中關村開發建設股份有限公司、北京四通開元房地產開發有限公司共同投資設立武漢中央商務區建設投資股份有限公司,該公司主營房地產開發及經營,擬參與武漢中央商務區的創建。合作開發在分散風險的前提下實現了收益共享,對於資金實力不強或經營穩健的房地產商來說不失為一個明智之舉。此外,通過對房地產公司的股權收購來達到收購房地產項目更可取得立竿見影的效果。如深長城通過收購黃金臺項目的主要開發商華電地產公司的全部股權而取得黃金臺項目的獨家開發權,該項目計劃開發周期3-5年,預計投資不超過5億元,銷售收入超過7億元;光彩建設通過受讓青島泛海物業發展有限公司70%的股權,以進入青島房地產市場。青島泛海物業成立於1993年9月,是與泛海國際有限公司共同組建的中外合資企業,注冊資金1250萬美元。目前該公司主要致力於青島福州路南端的青島泛海名人廣場綜合性高層住宅小項目的建設開發。該項目佔地10.9萬平方米,共有5棟28層高層住宅及配套的綜合服務樓正在進行內外裝修,年內可竣工,預計此項收購將為光彩建設當期帶來不菲利益。10月22日,世紀中天通過與其控股子公司聯合收購北京昊岳房地產開發有限責任公司全部股權,來取得對北京燕莎——亮馬商業中心區的大型房地產項目——君悅庭的項目控制權。該項目工程結構即將封頂,已投入工程資金3億多元,預計明年初即可開始銷售,可望成為公司利潤的新增長點。可見,通過針對項目的股權收購將成為開發商快速致富的法寶。
新經營理念
在經歷了多元化、低水平、盲目擴張的發展階段後,不少房地產上市公司痛定思痛,決定走上專業化的道路。如一直在做『減法』的深萬科,最近又決定將所持有的萬佳百貨72%的股份,全部轉讓給中國華潤總公司及其下屬公司,至此,深萬科的專業化戰略調整基本達到目標,這種迎接入世先『瘦身』的舉動為其今後在房地產業做大做強打下了良好的基礎。同時,隨著不動產存量的大幅增長,物業管理將成為房地產利潤的新亮點。如金地物業在全國21個大中城市中,接管項目達50餘個,管理面積達800餘萬平方米,其『人性化物業管理』已得到開發商和消費者的認同。又如東華實業今年上半年在物業管理方面拓展了外接樓宇的管理業務,取得了鴻業大廈、琴海居和東翠花園利和閣等10萬多平方米的物業管理權,公司控股的子公司東華物業管理有限公司也順利通過了國家建設部一級資質評定,成為全國40家擁有一級資質的物業管理企業之一。可以預計,專業化的物業管理將成為房地產上市公司利潤的新亮點。此外,隨著市場競爭日趨激烈,房地產商致力於營銷渠道多樣化取得了明顯的成效。在以往場面火爆的北京房展會而今卻受到冷落的情況下,通過專業房地產銷售代理商來推銷住房的趨勢越來越明顯,同時,通過房地產專業網站開展電子商務並促進銷售也日益得到重視。總之,入世給房地產商帶來了明顯的壓力,但更多的是動力和機遇,為了迎接入世挑戰,國內房地產商的經營理念、融資及運作方式等各方面將發生深刻的變化,由此將重塑國內房地產商的競爭格局。(張偉明)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||