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按照一般規律,住宅建設投資與人均GDP存在著內在關系,人均GDP在500美元以下時,住宅建設投資佔GDP的比例在2%以下;人均GDP達到1000美元時,這一比例為5%;人均GDP達到1500美元時,這一比例達到最高值6%-7%。此後,住宅建設隨著人均GDP的增加,絕對值增加,但佔GDP的比例呈下降趨勢。1996年我國人均GDP為671美元,1980年至1990年,我國城鎮住宅建設投資佔GDP的比例為3.3%,1991年至1997年,這一比例上昇為4.7%。1999年是優先發展住宅產業經濟政策較熱的年份,這一比例在北京、上海分別為10.89%和8.04%,其他住宅市場比較成熟的城市這一比例也很高。
由此我們可以判斷,我國住宅產業有些過分突前發展了,其結果必然破壞某種均衡,市場可能會通過國民經濟其他部門的約束,制約住宅產業突前發展。比如說,由於金融機構與房地產業的關系並沒有調整到與市場經濟機制相適應,金融機構可能會覺得為住宅消費提供抵押款風險太大而提高貸款的門檻;再比如,維護我國目前的GDP增長速度可能導致銀根緊張,住宅產業得不到與其發展速度相適應的貸款額度支橕,都可以理解為國民經濟整體對於住宅產業突前發展的制約。
住宅經濟並非具有自然壟斷性,政府是否能將這一行業乾預好嗎?
無論縱觀全世界,還是理智地審視我國現實,對於不具備自然壟斷性質的行業,政府過分地乾預經濟都沒有得到一個好的結果,東南亞金融危機更是給這種作法當頭一棒,避免了政府過分乾預模式的不良導向。那麼,我國住宅經濟是政府介入度很深的一個行業,許多城市政府基礎直接經營著住宅開發項目,注入了許多決定住宅商品房價格的因素,住宅是一個允許政府過分乾預的例外產業嗎?
住宅經濟是一頓『免費午餐』嗎?
香港房地產價格十分高昂,以至於排斥了一些本應該在那裡生存的產業,過高的房地產價格使一般住宅的戶型很小、外圍的環境也不怎麼漂亮。而我國住宅消費在社會各界普遍認為價格過高的背景中,消費水平卻一直在逆勢上揚,住宅消費的一般時尚越來越華麗。如是用住宅經濟來衡量,我國似乎已經不是一個發展中國家了,價格在住宅市場的局部似乎失去了作用。
在我國在相當數量的工薪階層,擁有了住房產權(通過福利房),住宅裝修水平相當豪華(由於福利房價格偏低,使本應該投入住宅本身的消費轉移為住宅裝修消費),這與發達國家那種大半生都要充當金融機構債務人相比,相當輕松瀟灑。就表面來看,我國的住宅經濟還是一頓豪華的『免費午餐』。
我們是否應該向全世界推廣這一頓豪華的『免費午餐』,來取代那種通過銀行抵押貸款讓人疲憊的消費模式呢?如果這種消費模式不具備推廣價值,那麼,它一定不是『免費的午餐』,應該在推行優先發展住宅產業經濟政策的時候,注意後續的付費成本。(福州大學福州房地產管理局不動產研究所副所長 劉福泉)
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