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在中國房地產業,深圳萬科企業股份有限公司在業界獨樹一幟。作為深圳萬科企業股份有限公司的領軍人物,王石個人的許多觀點、見解對企業發展起了很重要的作用,如跨地區經營的思想等。有房地產人士認為,具有全國影響力的房地產品牌其實只有兩個,一個是中國海外,一個是深圳萬科。上個月在深圳中國住交會上,王石被評為2001年中國房地產十大風雲人物,並位居榜首,再次成為媒介關注的焦點。在住交會上,記者對其進行了采訪。
搞跨地域經營要量力而行
記者:最近有一種提法非常火,即是『新造城運動』。很多人認為『新造城運動』將給房地產開發商帶來無限商機。目前,中國房地產市場規模化、大盤化開發已成為一種潮流,許多房地產公司老總熱衷拿地、拿大地塊,對此,王總有何建議、忠告或者看法?你認為大盤開發多大合適?
王石:中國的地方經濟就是城市經濟,城市經濟很重要的特征就是城市增容,而人口增長是城市經濟發展很重要的方式。顯然,城市人口迅速增容,其所帶來的城市基礎設施、住宅需求,都給大盤開發提供了種種可能性。如北京四環路的建成通車、上海浦東的開發、廣州番禺的開發、深圳福田城市中心的建設、重慶新城的建設等等,為房地產的發展帶來很多機會。
上海的大盤和北京不同,上海有一塊很大的地,是由政府作規劃後,不同的地塊由多而小的發展商來做。從民間單項規模開發來講,應該說珠三角走在了前面,比如緊靠廣州的番禺,許多發展商拿地都在幾十公頃到幾百公頃,像祈福新屯?,佔地面積達520公頃,本身就是一座小城鎮。當然大盤和小盤是相對的,比如在北京,佔地面積15萬平方米就該是大盤了,而在廣州番禺,佔地60多公頃纔算是大盤。
萬科雖然一直在鼓吹規模開發,但嚴格來講,萬科目前已建成的單個項目,還沒有超過80萬平方米的。事實上,萬科考慮的是如何結合不同地域、不同文化來做大盤。我的觀點是規模大,風險大,對絕大多數發展商而言,要量力而行,不要貪圖規模。萬科搞跨地域經營,但並不鼓吹其他發展商這樣做。
北京樓價有下降空間
記者:目前,從京滬穗深四個全國一級城市房地產樓價看,北京樓價最高。據權威部門統計,北京家庭年平均收入與樓價比已經達到1?22。最近有消息報道,申奧成功令北京房地產市場進一步火爆,北京地價也漲了不少,請問王董如何看待北京樓價今後走勢?
王石:關於申奧成功和北京房地產價格走勢,我的看法比較保守。我認為,申奧成功當然是個好消息,不管對北京,對全國人民都是精神上的激勵。但是,申奧成功對 G DP的促進最多不超過1%。我們不能說申奧成功之後,忽然間我們的購買力都強了起來。
樓價高不高與收入有關系。當樓價是家庭年收入的7~9倍時,這個樓價是合理的。深圳、廣州差別不是很大,大約樓價是家庭年收入的11倍左右,其它城市最高不超過16,但北京是22,這個比例應該是比較高的。基於這個比數,北京樓價明顯偏高,應該有下降空間。當然我說的是平均價概念。
為什麼北京樓價偏高如此大?我認為有以下幾個因素,首先,北京家庭年平均收入是指北京人的家庭收入,但北京的住宅消費包括買房的,很多不是北京人,而是外地人,外地人的收入你統計不出來。所以說北京的樓價偏高自有原因。
其次,北京房地產市場開放度不高,到1999年,北京房地產纔充分開放,而且房地產不像其它行業,價值規律不可能在短時間內就表現出來。按照房地產自己的特性,其價值規律的特征會滯後一年半到兩年後纔表現出來。北京房地產市場開發量是相當大的,而北京的樓價已是全國之冠,所以我相信兩三年之內,北京樓價會調整。
入世後房地產將重新洗牌
記者:有不少專家認為,中國入世後,房地產業將面臨重新洗牌。策劃大師王志綱也堅持地產大洗牌論,堅持大盤論,認為今後中國房地產會像香港房地產市場一樣,優勝劣汰,適者生存。您如何看待這個問題?
王石:我認為這是一種趨勢,一種較長的發展過程,而不是立馬就發生的狀態。中國入世後,我認為,對政府部門的衝擊最大,政府部門應該盡快改變工作作風,與世界接軌。我之所以認為對房地產的影響不大,是因為中國房地產業自上世紀80年代初就已對外開放,經過幾十年的發展,不少港資如新世界、和記黃埔、新鴻基等在中國大陸的投資都很大,中國入世後,對外資政策並沒有發生根本性轉變。其次中國房地產業經過較長時期的發展,已經較為成熟,各種機制也較為健全。因此短期內,中國房地產業不會發生根本性轉變。
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