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已有相當聲譽的產品在不出現意外的情況下,會隨著發展而被越來越多的消費者所認同;不具備品牌的產品則往往很難被消費者認同,由於競爭的加劇最終退出市場。"有錢的越來越有錢,沒有 線的越來越沒錢"是中國人對"馬太效應"的最好注解。面對集團購買力逐步退出市場,散戶消費者漸成主流的現實,蘇州房地產市場已經出現了"馬太效應"的跡象。 之土孤自然增值和建材、人工費的上昇,房屋成本下降的空間並不大。同時,加入WTO、北京申奧也為房價上昇提供了條件。
產品:大型企業顯現規模優勢, 雖說今年的房展會多得讓人有點兒眼暈,媒體對這種"展會經濟"也頗有微詞,但房展會的確反映了蘇州樓市的火爆。同時,經常參加房展會的人士也會性情迪樣一個現象:在展會中唱主角的通常是經濟和技術實力都很強的大型企業,房展會上已出現"貧富分化"。
對普通百姓而言,買套屬於自己的房子是他們生活中的頭等大事,而且絕大部分屬於首次購房,會表現出慎之又慎的態度來。購房者買房時往往最看中房地產商的綜合實力,這使得為數不多的大型房地產企業逐漸顯現出了優勢。
提到蘇州的經濟適用房,很多人會首先想到新昇新苑、新康花園的發展商;提到蘇州的商品房,很多人會首先想到新港、滄浪集團、郊建、大開發等。上述企業都是成立時間較早、開發過多個房地產項目的大型企業。此外,很多知名的外地大型房地產企業也看好蘇州市場這塊肥肉,准備從中分一杯羹。已經進入蘇州的如沈陽華新國際集團開發了都市花園,易通集團開發了獨墅苑系列,運盛集團開發了美之國等,據透露,萬科房地產公司也將於明年進蘇開發大型住宅社區。
深圳萬科集團董事長王石對房地產市場的分析是:有些城市的市場已經飽和,比如深圳,上海市場正在飽和,而有些城市的市場纔剛剛起步。由此可見,眾多大型房地產公司為爭奪商機和市場,將會不遺餘力地發揮自身優勢,讓購房者認同他們的產品。這對大量不具備資金和技術優勢的中小開發商無疑是一個危險信號。
價格:高的越來越高,低的越來越低
房價的漲落是很多人關心的話題,業內人士對此的分析也是見仁見智。
主昇派信為目前房價中的"水分"已經快擠乾了,如果政府不對拆遷、建安、稅費等進行結構性調整,加之土孤自然增值和建材、人工費的上昇,房屋成本下降的空間並不大。同時,加入WTO、北京申奧也為房價上昇提供了條件。
主降派認為蘇州普通居民的收入和房價差距過大,集團購買力並未真正退出市場,房地產商仍有暴利可圖。加上蘇州的二、三級市場全面開放,將使市場供應量大增,這會極大地影響房價走勢。此外,經濟適用房政策的實行也起到了抑制房價的作用,因此房價還會下降。
實際上,購房者所關心的往往是區域市場價格水平,很多開發商對此是心知肚明。無論是對園區湖景區、新區白領區的大肆宣傳,還是蘇州城市擴容帶動地區的經濟,說白了都是在炒地域概念。一位開發商很自信地認為:炒熱了這片地區,我的房子還會賣不出去嗎?
從市場的反應看,這位開發商的觀點有一定的道理。目前很多銷售較好的樓盤大多集中在商家和媒體熱炒的地區。這就形成了賣得好的項目房價越來越高,賣得不好的則是越賣越低。因為現在的很多買房人不僅考慮其居住效果,還考慮到投資價值,被冠以"商貿圈"、"生活圈"、"科技圈"等區域要領的房子更能得到買家的認可。記者的一位朋友想買新區某熱銷樓盤的房子時,銷售經理的第一句話便是:我們的房子不打折。
長此以往,樓市可能形成有實力的開發商因開發高檔房而獲利,進而開發高檔項目;沒有實力的只能開發低檔項目,而低檔項目回收成本相對較慢,開發商最終放棄開發興趣。
消費:買房子也好隨大流
很多開發商深諳人氣對銷售至關重要的道理、奉送禮品等招牌,在其舉辦的活動中也會以抽獎方式讓購房者覺得買得值。房子到底值不值,賣的時候恐怕只有開發商自己知道。
國家統計局經濟景氣監督中心對居民如何挑選住房的調查結果顯示:居民購房慎之又慎,購房首選分期付款,六成以上居民認為房價偏高。這說明目前的高昂房價與居民的支付能力和收入預期存在較大差距。商家如果要想將房子賣出好價錢,不僅要在戶型、環境等方面上下工夫,還要在銷售策略上動足腦筋。
"報紙上大塊文章宣傳經濟適用房好,展會上看到很多人搶購,好像不要錢似的,再說我們結婚也真的需要房子,當時也沒有多想就買了。"在某外資企業工作的梁先生買房的看法很簡單:經濟適用房是政府推出的,質量相對來說可以有保證,加上價格比較便宜,還款壓力不是很大,對象他這樣的工薪族還是比較適宜。他承認,當時銷售處的現場氣氛促使他和女友決定了買房。
幾位今年買了房子的朋友也告訴記者,除了價格、環境、交通等基本因素外,現場的心理感覺也很重要。可見,從眾心理使得購房者更加關注熱銷樓盤,買房子隨大流的現象越來越明顯。
無論是產品還是價格,房子最終的價值體現只能是銷售業績和購房者的滿意程度。成熟的房地產市場將是一個細分的市場,馬太效應的出現對蘇州樓市的影響如果僅是形成以開發商檔項目為目標的結果,將會弊大於利。希望市場能出現適應不同收入人群的房子,這樣纔會離我們所追求的共同富裕的目標越來越近。
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