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片區看臺
銀湖片區位於羅湖區西北面的市中心邊緣地帶,其南起金湖路,北達銀湖旅游中心山腳,東面被九節龍山和鳳凰山兩座山脈擁懷,西面則是蛤蟆頂的青山翠屏,是一個三面環山,風景秀美的高尚片區。銀湖片區以獨特的區位優勢和優美而豐富的自然環境,以及以別墅物業開發為主的高檔開發,被譽為『羅湖中心區後花園、深圳市高尚住宅區』。
銀湖片區作為一種身份地位的象征,其功能定位當然是以住宅開發為主,同時兼顧旅游的發展,目前該區域各類物業也正充分體現著這一特征,形成了以旅游資源帶動住宅開發、住宅開發又為旅游資源的發展提供人氣的格局。
銀湖片區具有較好的自然景觀,以銀湖和金湖兩片湖面為中心,東面是海撥達2500的九節龍山和鳳凰山山景,與之呼應的是西面的蛤蟆頂,兩側山脈與北面的山體形成一個『U』字形,把銀湖片區圍在其中,在片區南面,隔北環大道是筆架山公園內的筆架山山景。區內環境好,空氣清新,噪音低,據說,若是夜晚出來,區內靜得簡直有些怕人,絕無置身鬧市的感覺,是一個適宜居住的市內花園。
一直以來,銀湖住宅區就以其良好的居住環境,憑借別墅物業為主的高檔開發,附和了一部分有錢、有地位的人的居住需求。
隨著高檔物業的不斷開發,住在這裡的高層次人物也越來越多,銀湖片區成了這些人顯示其身份地位的象征地。
缺乏規劃配套幾乎為零
銀湖片區內的房地產開發最早應該追溯到1991年,從銀湖路南端開始,金碧苑、金湖山莊、頤園一期、齊明山莊等各別墅物業依次排開,但是各小區的開發規模都不大,規模最大的齊明別墅(110套),佔地不過75000平方米,建築面積僅為46000平方米,一直到去年,新開盤的銀谷別墅(國際會議中心)的佔地面積,纔達到了10萬平米,是身心迄今為止開發規模最大的項目,另外,
在銀湖路以西,盤踞著棕櫚泉別墅、潤唐山莊、鳴翠谷、銀翠苑,各項目雖聚集在一起,但僅有棕櫚泉一家以別墅為開發方向,其餘各發展商由於所獲地塊較小,例如鳴翠谷的佔地面積僅有1.5萬多,銀翠苑也只有3370多平方米,建起了小高層和多層住宅,使得該區物業的統一形象遭到嚴重損害。
另外,即使是在各別墅小區內,也不完全是低密度,低樓層的別墅物業,有的小區內別墅與公寓住宅混在一起。公寓的高度也不盡相同,從6層到11層和17層的小高層,與周圍的物業環境極不協調,再次,銀湖片區的道路狹窄,僅銀湖路段較整潔道的邊緣綠化好,其餘各路段條件較差,且缺乏統一規劃。
該片區最大的缺點是生活配套設施幾乎不存在。無論是購物、上學,很不方便,區內的公交車也只有405路小巴,如果是無車一族住在這裡,肯定是不適應的。在銀湖片區,除了各小區內擁有泳池、網球場等休閑鍛煉場所外,只有銀湖旅游中心內有一美食城。
價格不菲且起伏較大
在整個深圳市范圍內,銀湖片區別墅物業的價格比較高,剝離90年代初炒家入市進行非理智的炒作來看,在售別墅價格(均價)一般都在2萬元/平方米上下,該價格相近鑽石廣場、新2000廣場等個別別墅物業的價格,應該算是較高的,而南山區的幾處別墅如青青山莊,均價不過8800港幣/平方米,龜山花園三期均價為13500元/平方米,沙河高爾夫別墅的均價為11500元/平方米,位於蓮塘畔山路的華景園的均價只有8000元/平方米,龍崗區的御海灣山莊的均價只有6500元/平方米,寶安的龍翔山莊均價為6200元/平方米,觀瀾高爾夫別墅的均價達19800元/平方米。
我們不難看出,凡是別墅價格高的地方基本要具有以下四個條件,首先,區位好。房地產界有句佳話,『地段、地段,還是地段』,這裡的『地段』即指『區位』。其次,是景觀好,環境好。要有山、有水,水可以是湖,也可以是海,或者象觀瀾高爾夫別墅一樣綠化率好,而且是空氣,質量必須高,噪音要特別小。
再次,位置和交通要好。交通如果不暢達,也會感到不理想。
樓盤比較
戶型
金碧苑的戶型結構比較簡單,只用四房二廳和五房二廳兩種戶型。其中金康樓由52套四房二廳,建築面積在149.13-164.67平方米之間,五房二廳側全部集中在金棕樓,面積在182.14-192.73平方米之間,很明顯,戶型建築面積偏大,符合了該項目所處片區為高尚社區的基礎條件。但由於大部分戶型的主人房面積偏小,對該項目的銷售影響較大。
銀谷別墅總用地面積在101095.5平方米,總建築面積為60806平方米,容積率為0.6,建築覆蓋率僅有22%,園林綠化面積高達64000平方米,其中一期工程有別墅20棟,6層帶電梯的公寓32套,共52套。別墅建築面積在546-828平方米之間,洋房(公寓)也在159-386平方米之間,戶型面積較大。
價格
銀湖片區的別墅價格隨著大勢的起伏昇降而同方向變動,基本上經歷了兩起一落,而且價格起伏變化相當大。另外,由於小高層物業推出的時間比較晚,多為1998年以後推出,所以價格變動並不大,單就其價格來講,該片區在整個深圳市也屬高價位了,其中金碧苑的一棟樓的均價達到了16000元/平方米,鳴翠谷也達到了9500元/平方米,銀翠苑的售價最低,均價也達到了7000元/平方米。
環境
金碧苑位於鳳凰山下,小高層又身處一期的別墅區,小區內的環境當然不俗。但是小區外的環境則大不一樣,由於金碧苑身處銀湖片區的入口處,隔路與銀湖汽車總站相望,汽車站周圍的水果商鋪和各種小吃店,衛生保持很不好。加上道路狹窄且長期無人治理,所以顯得又髒又舊,車流與人流混在一起,對環境的負面影響很大。
銀谷別墅與銀湖旅游中心一路之隔,幾乎是一個整體,這也應歸功於該物業建築風格與旅游中心的直轄市。旅游中心內的高檔配套較多,而且大部分配套都可以與銀谷別墅共享,加上本身建築品質較高,大多采用底層架空的建築形式,6層公寓也對配備有電梯,還有8000平方米的大會所,功能齊全,設備豪華,是國內外各界名流休閑娛樂、聚會沙龍的高尚所在。
配套
有消息說,金碧苑現基本與民潤超市達成協議,屆時,民潤超市將把首層作為超市營業區。在銀湖片區及其周圍,還沒有一座大型超市,金碧苑商業區的興建,無疑填補了這項空白。
交通
銀谷別墅、潤唐山莊、棕櫚泉別墅的地理位置比較偏,交通不太方便,而銀翠谷、鳴翠谷、金碧苑靠近銀湖路,交通較為方便。
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