|
||||
高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,應該與其他樓層住戶一樣,承擔電梯運行維護費。原因如下:
從財產所有權看
一棟住宅,按所有權可劃分為兩部分,即專有部分和共有部分。專用部分是指各產權人獨立使用的單元空間,共有部分是指不屬於單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備,高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共有設備,共有部分的特性是:產權上屬全體產權人所有,功能上供全體產權人使用,實物形態上不能分割給各產權人。按照我國現行物業管理的有關政策規定,住宅專有部分由產權人自行負責維護管理,住宅共有部分由物業管理企業統一負責維護管理,其費用由全體產權人分攤,電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。在香港和臺灣地區,專用部分和共有部分的劃分和管理責任和祖國內地也基本相同。另外,目前正在起草的《中國物權法草案建議稿》第二章第三節關於『建築物區分所有權』的規定中,也明確了建築物共用部分的修繕維護管理費由全體產權人分攤這一原則。
從電梯服務角度看
現代物業管理觀念認為,物業管理公司為產權人提供的服務是一種公共性服務,包括物業管理區域內的保潔、保安、綠化、房屋及區域內的共用部位、共用設施設備的維護管理等內容。電梯運行服務屬高層住宅內的公共性服務,並不是供部分產權人享用的特約性服務。公共性服務的特點有三:
1、公共性服務產生於公共需要,這種公共需要是全體產權人的共同需要,並不是各個產權人各種需要的簡單加總。
2、公共性服務具有非排他性,非排他性是指任何產權人在享受公共服務的同時,不能排除其他人享用的這種服務,如你在乘電梯的時候,並不能排斥其他人乘電梯,就像你在欣賞綠地的時候,並不能阻止其他人欣賞一樣。
3、公共性服務具有非競爭性,非競爭性是指增加或減少一個人享用公共性服務時,其邊際成本為零。也就是說,並不會因為有些人不乘電梯,電梯的運行維護成本會降低,電梯的運行維護費中,修理費、保養費和人工費是剛性成本,只有電費會因乘梯人數不同而略有不同,但是這種差異相對電梯整體運行維護費是可以忽略不計的。
從實際結果看
如果首層產權人以不能乘電梯為由拒絕交納物業管理費中的電梯運行維護費,則會引起一系列的連鎖反應,二層住戶就會以不需要電梯服務為由(自己爬樓梯),拒絕交納電梯運行維護費,三層、四層甚至高層的人都會以同樣的理由拒絕交納費用,其結果是沒有人交納電梯費用,電梯服務因而停止,最終損壞的將是全體產權人的利益,物業的保值和增值目的又從和談起?
由此可見,首層住宅交納電梯費是比較合理的。但是,我們也不排除首層不交的特殊情況,這種情況存在的前提條件是:房屋銷售前,房屋使用管理維修公約中明確規定並經全體購房人認可,或者樓內全體產權人會議明確決定首層住戶不用交電梯運行維護費。《中國物權法草案建議說明》中也明確了這一原則。畢竟,在我國的法律體系中,民事活動雙方約定優於法定原則。(勁松)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||