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隨著人們生活水平的不斷提高,隨著『入世』和依法治國方針的確立,人們對居住及其環境的要求也隨之提高,那種只要有房住而不講究居住環境與品質的時代已經一去不復返了。為規范房地產市場,尤其是商品房中的住宅市場,為更好地保護購房者的合法權益,北京英島律師事務所鄧澤敏律師等開展了調研。
調查人主要走訪了6個住宅商品房小區的部分業主,並從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產報》、《北京晨報》、部分房地產公司的從業人員、部分房地產律師及律師事務所、北京市消協、政府相關職能部門等做了相應的調查了解,提出了當前市場面臨的難點熱點,供市場及相關各方參考。
一萬元敢玩房地產
開發公司面臨管理黑洞
在房地產公司的設立階段,注冊資金不到位,房地產企業的資質管理形同虛設。據調查統計,目前房地產公司在先期成立階段,注冊資金沒有完全到位的佔92%,股東基本未投入注冊資金的佔15%;而注冊資金投入量在一半以上的纔佔50%左右。與上海、深圳相比,目前北京的開發商進入市場的門檻相對較低,加之北京市99%的施工企業都不同程度地墊資給開發商蓋房,開發商基本上靠預售款來帶動開發的佔50%以上,一旦銷售跟不上,缺乏滾動資金,買受人也只能認倒霉。難怪有人說,在北京只要有一萬元就可以玩房地產。
作為律師,本人曾親歷一個房地產公司的設立:一家民營企業作為股東約定投資2400萬元,佔注冊資金的80%;一家國營企業作為股東約定投資600萬元,佔注冊資金的20%。但事實上,這兩家股東一分錢沒投,卻堂而皇之地注冊了一個注冊資金達3000萬元的房地產公司。這當中不但包括房地產公司設立、審批過程的混亂,還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1、2個核心人物(或叫幕後人物),主要是他們在操縱、謀劃房地產公司的設立及項目的審批。且公司成立後,原股東往往退出歷史舞臺,部分法人股轉讓給個人(或轉讓給幕後人物可以操縱的法人),但無論轉讓給誰,注冊資金還是事實上不到位。
說到這裡可能有人會說,注冊資金不到位,工商行政管理部門根本不會批,但這個問題業內人士或代為辦理工商登記的某些人會很清楚……
而在資金不足的情況下,為了運作項目,就只能靠施工企業墊資施工、內部認購、用地作抵押向銀行貸款、采取無證銷售等方式運作。一旦後續資金不到位,要麼爛尾,要麼偷工減料草率交房,從而導致業主要麼得不到房、要麼房屋質量得不到保證。
商品房違法銷售百分比
內部認購仍有6%至10%
國家已三令五申,明確『內部認購』屬違法銷售,但無論在房展會上,還是在房地產廣告上,均不同程度地存在一定數量的內部認購,目前內部認購在商品房買賣中佔6%至10%左右。
無證銷售(或此證代替彼證)佔31%
《商品房銷售管理辦法》第六條規定:『商品房預售實行預售許可制度。』其他房地產的相關法規也有類似規定。但目前有的房地產項目在預售時,沒有預售許可證31%(當然有一部分在後期補辦了預售許可證),有的項目甚至連預售許可證都沒有申辦就公開預售。筆者在8月份開工的一個商品房項目中,售樓小姐稱『預售許可證』10月份可以辦下來,但銷售部經理卻拿出另外一個『預售許可證』稱已辦下業主擬預購房屋的『預售許可證』,後經筆者調查,業主預購房屋的『預售許可證』尚未申辦。由此可見,商品房銷售中不但存在無證銷售,甚至在『預售許可證』尚未申辦的情況下,當著律師的面(筆者已亮明身份),就明目張膽地用此證代替彼證。
三分之一沒有開發資質
目前,房地產開發企業的設立是先進行工商登記,而後由房地產管理部門進行資質認定。因為工商登記已確立了企業的法人地位,房地產管理部門的任何行為既不能否定也不能制約企業的法人地位和經營行為。
建設部2000年3月29日頒布的《房地產開發企業資質管理規定》第3條明確規定:『房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書的企業,不得從事房地產開發經營業務。』但目前,在市場上銷售商品房的房地產商,有1/4至1/3或者更多沒有資質,有的甚至是成立了4、5年的房地產商。但目前也存在一種見怪不怪的情況——沒有資質的企業,樓盤可能銷售的很好;有資質的企業有時倒出現後續資金不到位、或因為涉及訴訟等情況從而導致爛尾的情況發生。所以,目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或後續資金是否能及時到位。
不交納教育配套費
由於部分出賣人未按有關規定向當地教育部門交納『教育配套費』,導致買受人買了房,其子女卻有可能失學。
虛假廣告佔30%
《商品房銷售管理辦法》第十四條規定:『房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告,應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定,廣告內容必須真實、合法、科學、准確。』 但現實中,房地產開發企業的某些廣告,不但談不上真實、合法,科學,准確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內容,100%真實、合法、科學、准確的幾乎沒有,一般都包含30%以上的虛假成分。
承諾不能全部兌現佔95%
目前大量的房地產廣告中,包含大量的承諾性內容,《商品房銷售管理辦法》第十五條規定:『房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。』但現實中,38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾,95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中,68%的出賣人只能約定樓書中的50%左右的內容。
北京地產內幕大剖析
立法:側重於房地產市場穩定
《民事訴訟法》第34條規定:『因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄』,而客觀上,開發商與所在地政府等部門又存在著千絲萬縷的聯系(有的開發商甚至揚言黑白兩道全有關系),且目前關於房地產的司法解釋中,其立法精神側重於保護所謂的房地產市場的穩定較多,對買受人的利益缺乏相應的保護力度。
因此,調查統計表明:在商品房市場中一旦發生糾紛或可能發生糾紛時,買受人不信任法院及政府有關部門,不得已,他們只能尋求網絡等作為一種發泄方式,當然,這種宣泄不可能是100%真實的,但不可否認的是,這反映了一種傾向,一種無奈、被壓抑後產生的傾向,這種情緒應該加以關注,而且應該上昇到社會穩定的高度加以關注。
誠然,沒有將必要的條款約定在合同裡,買受人有一定的過錯,但作為弱勢群體客觀上被開發商的虛假廣告所蒙蔽,開發商就沒有過錯嗎?保護房地產市場的穩定是應該的,但就交易而言,法律講的是交易主體地位的平等和交易過程的公平,穩定也應是在公平的基礎上的穩定,否則,表面的穩定要麼是虛假的,要麼是潛伏著更大的危機。對目前事實上不平等的商品房交易市場,法律應該體現交易的公平原則和誠實信用原則,否則,法律維護社會公共利益的法律精神就無法體現,客觀上也縱容了不法開發商。目前北京市商品房市場的不規范現狀,對司法部門提出了嚴峻考驗。由此引發這樣一個問題——法律的天平到底應該向哪裡傾斜?法律的公正性如何體現?弱勢群體的合法權益如何保護……
司法:對弱勢群體保護力度不夠
統計表明,在業主與開發商或物業管理公司發生糾紛時,70%以上是業主敗訴,而其中的原因主要有:
■主要內容在合同中沒有約定
一方面是業主沒有將出賣人的承諾寫進合同;另一方面是雖然寫進了合同,但未約定出賣人違約後如何處理。導致訴訟發生後,法院往往以合同沒有約定或證據不足為由,駁回買受人的訴訟請求。
■司法部門對部門規章認同度有限
司法部門在對部門規章(建設部的相關規定)的適用與認同方面隨意性較大,實踐中法院往往只認可最高人民法院的司法解釋,對部門規章認同有限,而且想引用就引用,不想引用就不引用,這不能不使人懷疑部門規章的法律效力及權威性。
相關調查
簽訂合同時,違反公平原則
■合同條款不能談
在許多交易行為中,出賣人(開發商)不願與買受人就合同條款進行談判,尤其是經濟適用房。當然,有人會說這是市場行為、供需狀況所致。但眾所周知,從目前的商品房市場來看,商品房市場不但不規范,且還處於一定程度的賣方市場,加之買受人和出賣人相比,在專業知識等方面均處於劣勢,尤其是買受人已交付了一定數量的訂金後,房屋的交易與洽談根本上是不平等的,對於這種不公平的交易,政府及有關部門應該有所作為,尤其是司法部門應該保護弱者,這樣纔不會失信於民,社會纔能長治久安。
■出賣人不明示有關規定
《商品房銷售管理辦法》第二十三條規定:『房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的,還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。』但在目前的商品房預售過程中,98%的出賣人不能按照該規定,在訂立商品房買賣合同之前,向買受人出示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》;而對於《商品房買賣合同示范文本》的簽約前明示,也只有67%左右的出賣人可以做到。此外,在出賣人事先有補充協議的情況下,有84%的出賣人事先不將此協議告知買受人,而當買受人提出商談、簽訂由買受人提供的補充協議時,出賣人又加以拒絕。
■不允許購房者帶律師
出賣人排斥買受人聘請律師,有的項目甚至聲稱『如果買受人帶律師簽合同,就不賣。』(實際上怕買受人的律師揭穿出賣人的不合法行為)。此外,一些出賣人違反法律規定,單方擴大相關法律術語(如不可抗力)的內涵與外延,且這種解釋往往是對出賣人有利的。
61%的物業管理公司不知道自己是誰
■物業管理公司——管家而非主人
調查表明,在現有的、有物業管理公司管理的小區中,有61%的物業管理公司不能擺正自己的位置——物業管理公司是管家而非主人,以至造成多起業主與物業管理公司的衝突。
■物業管理公司應完善管理手段
物業管理公司是全體業主的管家,對全體業主負責,如有個別業主侵犯了其他業主的權利,或從事了危及全體業主安全的行為,物業管理公司應對侵權人提起訴訟或采取其他有效措施加以制止,否則,受害業主可以未履行管理職責(違約)對物業管理公司提起訴訟。
■物業管理公司人員素質較差
2001年8月14日,北京市小區辦、市國土資源和房屋管理局物業處等部門聯合發布了關於物業管理企業的年審結果,全市41家物管企業被吊銷資質證書(另有14家企業因培訓人員未達標等原因受到警告,並限期整改)。此消息一經發布,全社會為之關注,市民拍手稱快(《北京晨報》2001年8月15日第21版報道)。
目前物業管理的突出矛盾是缺乏高素質人纔。由於物業管理行業屬低資本、低回報、低工資的行業,因此,高素質的管理與服務人纔很難被吸引進來。統計表明:通過對840餘家物管企業的綜合審查,大專以上學歷人員的從業比例明顯低於房地產開發、推廣等其他領域,而物業管理的重要程度卻絲毫不亞於上述相關領域。因此,市國土資源和房屋管理局物業處處長劉剛認為,目前全市的物業管理行業正處於一個低水平運營的狀態。
本版供稿 北京英島律師事務所 鄧澤敏
法律援助電話:13901011630
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