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開發商不是替消費者建家,而是組織消費者自己建家
對於很多買房人來說,『開發商』這幾個字可謂是耳熟能詳。但開發商到底是乾什麼的,卻不是人人都能說清楚。有人說開發商就是建築商,也有人說,開發商就是投資商,其實這都不完全准確。而且,對於這個詞的注解也將隨著房地產行業的發展而不斷加入新的內容。
■開發商是乾什麼的?
近日在北京,『語不驚人死不休』的任志強又語驚四座:『開發商是乾什麼的?一般人都會說,不就是建房、賣房的嘛。不對!規劃設計是建築師的事,施工建房是承建商的事,建材、家具是供應商的事,賣房是代理商的事。那麼,要你開發商乾什麼?就是一條,服務。』
為了避免入住糾紛,任志強在新項目上又使出新招數,就是讓承建商、供應商等在購房者簽合同前走到前臺,直接對購房者承諾,並由擔保公司進行第三者擔保。出了糾紛、需要賠償等都由擔保公司負責。任志強稱此舉是國際流行的『第三者承諾和擔保』。此招一出,他就從業主的對立面轉到和業主一條戰線上來了,用他自己的話來說,開發商不是替消費者建家,而是組織消費者自己建家。開發商的優勢在於直接面對市場,他們最清楚買房者最需要的住宅產品是什麼樣的。因此,開發商應該成為為購房者、業主服務的專家。
無獨有偶,北京萬通地產董事長馮侖也認為,所謂傳統的『全能開發商』在西方發達國家基本不存在了。他們要麼是將傳統地產細分為商鋪、酒店或寫字樓開發商,要麼只是單純的房屋集成商。馮侖表示,萬通從此要做『房產商』,不再做『房地產商』。也就是提供獨立住宅的住宅產品供應商。
無論是提供服務還是做房屋集成商,北京兩位地產『大腕』的言論都昭示了同一個道理:隨著住宅產業化的深入發展,開發商將面臨新的角色轉換。
■入世後投資商與發展商應分離
對於房地產開發商以後的角色定位,天津戴德梁行總經理崔晶雪對此也有一番見解。他認為,入世後,隨著房地產行業的規范發展,投資商與發展商將會有更加明確的分工,並且在各自的領域向專業化方向發展。所謂『術業有專攻』,以前,一個項目的開發商是集投資與開發於一身,入世後,隨著融資渠道的擴大,投資商的地位更加獨立,職能分工也更加明確。崔先生說,國外要投資一個地產項目,光是投資報告就達幾百頁,整整一本書的厚度,涉及到當地人口、消費水平、購買傾向、生活習慣等多方面的內容,這在國內是不可想象的。
以後的趨勢就是投資商負責資金流通的運作,像銀行、獨立基金都可以扮演投資商的角色,而發展商則提供集成服務,整合各方面的資源,造出能為市場接受的住宅產品。這是房地產行業進一步發展的一個趨勢。現在國內的房地產開發商中一個相當普遍的現象是,企業的第一把手不是忙著怎樣建好老百姓更滿意的房子,而是把大部分時間和精力放在怎樣融資上,這不能不說是分工不合理造成的資源浪費。
■開發商與代理商需要轉型
天津上勁房地產諮詢有限公司總經理劉憶銘認為,在房地產項目運作過程中,現在還是以開發商為中心,代理公司只是一個配角。從長遠看,這種情況會有所改變,即項目運作中代理商的地位將得到加強。當然這需要時間,更需要代理公司自身資源的整合。代理公司應該提供全套專業化服務,應提供銷售、策劃、廣告設計、投資顧問等一系列服務,走專業化投資顧問這一條道路。
天津順馳置業股份公司副總經理劉涵認為,房地產代理企業現在處在一個比較尷尬的地位。一方面一些大的開發商不想放棄銷售這一環節,另一方面,就是代理公司自身的原因,代理公司自身實力不強,缺乏對項目市場調查、策劃、包裝、宣傳等環節的專業知識和經驗。但從長遠來說,房地產代理還是一個比較有發展前途的行業。
房地產代理公司在近幾年內仍會以代理銷售新項目為主要業務,但以後,主導業務就會發生變化,代理公司將會以二、三級市場的二手房交易為主要業務范圍。
因此,當住宅市場逐漸進入成熟發展階段後,開發商、投資商及代理商都必須面對企業轉型的問題。(天津日報樓市專刊 餘洪濤)
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