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法律是維護消費者合法權益的有力武器,這一點已經為廣大消費者所認識。但是,一心想著維護自己權益的消費者卻往往會忽視這麼一點,法律是同時維護當事雙方權益的。在買房過程中,如果你因為開發商違約而貿然行動,注意,你有可能侵犯到開發商的合法權益,這也是法律所不允許的。那麼,對於下面這個題目的答案,你心中應該有個數了吧。
案情介紹:
王某與房產開發公司簽訂了商品房預購合同,房屋剛落成,王某就提出:該房的設計與合同的規定不符,要求開發商承擔違約責任。開發商沒有答應。王某在交齊全款後未經開發商同意即強行搬入其所購的商品房內,開發商隨即提起訴訟,而王某以開發商違約進行抗辯。
法院審判:
法院調查得知:原告與被告於2000年5月簽訂商品房預購合同,約定2000年12月入住,被告已經一次性支付購房款175000元。雖然該房已經竣工,但尚未交付。雙方的合同是在平等、自願的基礎上簽訂的,其合同合法有效。鑒於商品房尚未交付使用,其所有權並未發生轉移,仍屬開發商所有。法院對原告的請求予以支持。根據《民法通則》72條及《中華人民共和國合同法》133條判決:被告搬出該房交還原告,並由被告承擔訴訟費用。
律師分析:
所有權的取得是具體的民事主體依一定的法律事實發生而獲得某一項財產的所有權。所有權的取得有兩種方式:一種是原始取得,另一種是繼受取得。原始取得包括:物的生產、孳息、國家強制等。繼受取得包括:買賣、交換、贈與等。房地產開發公司通過建設開發而擁有的商品房所有權為原始取得,購房人通過買賣的方式從開發商手中取得房屋所有權是繼受取得。本案的原被告雙方所訂立的合同是真實有效的。被告如約支付了全部房款,原告也應全面按約履行支付義務。《合同法》第133條規定:『標的物的所有權自標的物交付時起轉移。』那麼認定標的物的轉移時間是判斷財產權益的關鍵。作為商品房驗收後轉移的僅是房屋的使用權,而在商品房交付使用之日起90日內開發商與業主辦理產權過戶轉移手續後,此時的產權纔是真正意義上的交付。本案的原告並未完成該商品房的使用權及所有權的轉移,也就是說開發商在商品房的使用權、所有權交付之前,是商品房的真正產權人。未經產權人的許可而強行進住是侵權行為,當然要承擔侵權責任了。
另外,商品房預購合同出現糾紛,王某本應以開發商為被告提起訴訟,這是正當的途徑。但是他並沒有行使其訴訟權,反而強行入住,構成侵權。在案中王某雖然以開發商違約作為抗辯理由,但並不能抵消其侵權行為,唯一途徑只能起訴另案解決合同糾紛。
所以,律師提示廣大業主,在購房過程中遇到糾紛,應多多請教專業人士,切記不要盲目行動,使有理的事情變成沒理。如王某,本應起訴對方違約,卻被對方起訴做了被告。(楊健康 律 師 何 磊)
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