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企業界有一個『公理』:『七年之癢』是一道坎。說的是企業在經營了六七年的時候,或者鍛練得筋骨強勁,從此大展宏圖;或者當初的優勢資源日漸衰竭,此時已呈現出衰亡的征兆。因此,企業如何實現『長壽』一直是企業家們關注的重大話題。在日前舉行的全國房地產成功企業研討會上,著名房地產策劃專家、搜房研究院副院長彭遠纔指出了以房地產開發為主營業務的企業實現可持續發展應當具備的4個關鍵的價值鏈———
首先要有充足的現金流。企業的現金流比利潤更重要,現金流出涉及付出貨幣,現金流入可用於再投資,它們都是反映利潤和成本的時間發生因素。企業的現金流不暢就會導致經常性的經營危機。許多很好的項目最後成了『爛尾樓』,重要原因就在於此。隨著資本市場的日趨活躍,融資渠道的拓寬和融資成本的降低為房地產企業實現『財務自由』創造了越來越好的外部環境。但內因更重要,比如做期房比做現房要安全、務實得多——在房地產開發中努力確保通過售樓花等各種方式提前回收投資,用於擴大再生產投資到下一個項目。這樣做有兩大好處:快速縮短回收期,實現資金的時間價值;擴大市場份額,不死抱一個項目,降低投資的個體風險。
其次是非常重要的、也是令業界最頭疼的問題——缺乏房地產職業經理人。一方面,一個高度專業的職業經理人團隊是確保項目開發成功的關鍵,而目前的隊伍現狀無論是數量還是專業水平都與實際需要有很大差距;另一方面,公司的目標是使投資者財富最大化,而在實際經營活動中負責實施經營計劃和投資方案的經理人卻有著自己的利益,如果這一利益不能得到很好的解決,其行為就會與公司的投資者財富最大化目標相衝突,這種『代理衝突』不論在國有企業、民營企業還是在股份制企業中都是令老板們頭疼的事,可這個問題卻少有人探討。典型的是深圳房地產界,職業經理人很容易被挖走。『人亡政息』,戰略發展無從談起。一些品牌開發商也在相互挖對方的銷售等人纔。房地產界各類職業經理人的培養都應引起特別的重視,這是我們入世的重要本錢。
第三是客戶關系管理(CRM)。這個概念是深圳業界首先提出來的,即當一個開發商需要三五年開發一個較有規模的樓盤時,做好對老客戶的服務工作極有利於形成頗具競爭力的品牌。老客戶的關系管理是房地產企業實現可持續發展基本的人的要素。其他還有供應商關系、協作商關系等,只要是能夠正面影響項目開發的、可形成有利於持續發展的協調關系,確立服務或管理機制,以制度的形式持續開展起來。
當然,還要有一定的土地儲備。想發展卻沒有土地,那就會『巧婦難為無米之炊』。現在國內的一些城市開始出現了類似寡頭壟斷的某些跡象,就是同一市場內的同一類產品由不多的幾家具有品牌知名度的開發商佔有絕大多數市場份額。實際上業內對這一趨勢是有感覺的。一段時間出現的『圈地運動』其動機就在於這些開發商的戰略發展思路(遺憾的是企業儲地目前實際上還不被法律認可)。這種跡象正在提醒我們要悟到這麼一點:若乾年後,這種類似寡頭壟斷的局面就會在一些主要城市裡顯現,而這些開發商的重要特征就是佔有了寶貴的土地資源。
以上幾個方面都是房地產開發與經營中的重要組成部分,強調它們的目的是促使工作流程中的所有環節都處於高效的、成本受控的狀態。歸根結底,還是為了造成開發商的管理優勢和價格優勢,以實現可持續發展之目的。
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