|
||||
不久前,某地為了吸引外商投資,擬定了一套優惠政策,邀請部分在境內投資的外商進行座談,征求意見。因政策中包含了『零地價』、『零費用』等條款,遭到了外商們的非議。『零地價』成了該政府在外人面前最丟臉面的話柄。成熟的投資者絕不願跟著這樣的政府,乾這類自欺欺人的蠢事。
外商不願冒違背法律和市場規律的風險。外商反映,這套優惠政策裡面,有很多地方存在是否合法的疑問。特別是『零地價』政策明顯違背了國務院15號文件的精神。再說,地價反映當地的經濟水平,不是誰想抬高就能抬高的,誰想壓低就能壓低的,一切要聽市場的。他們當初之所以來這裡投資,是因為這裡的地價比周圍地區高,其中包含著合理的增長因素,是實施市場登陸的制高點,將來可以進軍周邊更大的市場。近兩年來,政府為了招商引資一味壓低地價,降低了市場的門檻,使一些大公司無優勢可言。這樣的政策違背法律和市場規律,風險和代價太大。
政府壓低地價,外商的先期投入得不到合理回報,影響後期的投資。前幾年,政府以地換路、以地換項目,考慮的是改善投資環境。但作為外商不能不算帳,既然是投資就不能只考慮眼前的利潤,企業算的是今後地價的合理增長和市場佔有的份額。如今本地的投資環境較當年有較大的改善,本地的產業有了較大的發展,不能不說是因為引進外來的資金、技術、管理與本地產業展開有序競爭的結果。近年來政府將市場准入的條件一再放寬,口子越來越大,有資質的、沒有資質的都進來了。這就將早期進來的外商和本地的投資者給出賣了。『交了新朋友,忘了老朋友』。最上人寒心的是,誰投資越早、投資越多,誰就越吃虧。怎能不叫人望而卻步?
人為壓低地價,抑制了投資者的信心。市場在有效需求的情況下,消費者的購買欲和投資者的信心,主要取決於『買張不買跌』的市場行情。前些年,商品房行情看漲,門面房價每平方米3800元,普通商品房每平方米1500元,房地產公司的訂單排得滿滿的。自從前年建材價格大幅度下調,建築成本隨之降了下來,而此時地價不僅沒漲,政府還減免了許多,房地產價格開始下跌。去年門面房每平方米2600元,普通商品房每平方米1200元,現房交易已開始滯銷。今年門面房每平方米1800元,普通商品房每平方米900元,現房交易一次性付款還可以打折,而現在經濟適用房價格為每平方米890元。據說加入WTO後國外房地產業將要大舉進入,建築成本還會再降,到那時房價肯定比現在還要低得多。豈不是『不做等死,做了找死!』
政府壓低、減免地價主觀上是想改善投資環境,但事與願違,卻給投機分子鑽了空子,真正的投資者、消費者並未得到實惠,政府也未必達到招商引資的目的。因為政府壓低地價後,決定房價的關鍵因素取決於建築成本,而此時的建材市場又是買方市場,價格極低,且可以賒售,這就給那些資金不足、資質不夠的『皮包公司』有了套取國有土地資產的可能。他們在市場上的目標小,易於在大公司名下棲身,在工資、質量和稅收等諸多方面經常玩貓膩,以低於市場價的房價拋售商品房,從中撈取被政府減免掉的級差地租。目前有的房價甚至被他們降到了每平方米650元左右。如果佔據好的地段,底層為門面房,上層為住宅房,一套80平方米的門面房按16萬元出售,就可以獲得10萬元左右的利潤,上面的住宅房就是不賺錢也沒關系。政府雖然將地價降低了,但投機者牟取暴利的胃口並未降低。
地價的適當提高不僅不會提高房價,反而能平抑房價。為何商品房與經濟適用房的價格如此接近?一般的商品房使用出讓土地,房價自然要受到地價的調節。由一級差地租的存在,可以最大限度地發揮地價的調節作用,樓盤的底層作為商業經營性用房,上層作為一般性的用房,用級差地租給底層門面房帶來的高額利潤,補足上層的利潤不足,就能降低整個樓盤的價格,且設計方案合理,戶型大、中、小結合,適應不同的消費者,不愁銷不出去,以短線產品加快資金的周轉。因此地價的適當提高不僅不會提高房價,反而會平抑房價。而經濟適用房使用的是劃撥土地,地價處於市場真空狀態,房價中失去地價的調節作用,因而房價偏離供求關系也就不足為怪了。它的戶型是既定的,它的銷售對象有嚴格的規定,市場面較小,屬於長線產品,房價自然降不下來。
外商願意展開高水平的市場競爭。外商普遍反映,真正的投資者絕不是經濟的掠奪者,今天賠,明天賺,是尋常事。只有那些投機者纔挖空心思,牟取暴利,用七拼八湊來的資金,孤注一擲,恨不得『一個鋤頭刨出一堆金子』。政府一天不抬高市場的門檻,把這伙人淨化掉,市場投資環境就得不到真正的改善。外商一致表示,情願從市場上買地,也不願意接受『零地價』,明著是佔了便宜,實際上在吃無序競爭的暗虧。希望政府整治投資環境,以便能在規范有序的市場環境中展開競爭。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||