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手法一:短線操作,等待價格上揚。選擇一個具有昇值潛力的樓盤是至關重要的。它要求投資者非常熟悉所購的樓盤,投資股票的『技術分析法』和『基本面分析法』,對投資房地產也一樣適用。『技術分析』是指要把握開發商操盤的節奏,與『莊』共舞,但更重要的是要看樓盤的品質如何,即『基本面分析』。比如,交通、戶型、配套設施以及周邊住宅開發情況、開發成本、開發商的實力等。物業在軟件方面也要做到優秀纔有昇值的基本保障。另外,投資者要對整個房地產市場發展趨勢非常了解。這種方法對大多數投資者來說,難度太大。
手法二:以租養房,做房東。這種方式,主要有兩種,一是原有一套住宅,通過按揭貸款購買新房,再將原有住宅出租,用租金償還貸款;另一種是直接購買商品房或二手房後出租,用所得租金償還貸款。
對第一種投資者來說,由於原有住房的地段、房型、周邊環境等已定型,因而所得租金主要用於歸還新房貸款,有時每月租金收入可能小於還款額。但如果原有住房做裝修、整理,有可能提高物業的租賃價值。
對第二類投資者來說,房屋租賃市場與買賣市場對房產好壞的評判標准是不一樣的,好賣的房子不一定好租,好租的房子不一定好賣。選擇戶型要和租賃市場的目標客戶群相吻合。
要注意的是,每月要支付的物業管理費、銀行貸款等這些都是固定支出,而每月的租金收入都是相對固定的。以租養房的風險就在於房屋出租會有一個『空置期』,即使是已經出租的房子也可能會中途『斷檔』。
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