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中小戶型(80—110)蘇州主流購房者的首選
"人人享有適當的住房",是公民的一項基本權力。今年以來,全國各地的房地產幾個指數一再攀昇,蘇州也不例外,而最近的土地拍賣,將蘇州未來房價上昇的預期提到一個更高的水准線上。從本網站的網上調查結果顯示,對於拍賣地價是否正常呈現兩種截然相反的意見,而且各有的理由分析。但是,我們注意到在很多評論文章中,關於"平民置業"、"關注普通人"等呼聲也越來越強烈。作為城市主體的中低收入階層,其購房需求是城市住房需求的主體。而目前,蘇州市的一些住宅項目的面積卻是越建越大,象上海、深圳等地的有特色的中小戶型住宅區幾乎很少、也許新港世紀花園算比較典型,面積全部控制在120 M2以內,所以個案年銷售創了近20萬M2的新記錄。相信,這種貼近大眾主流需求、細分市場基本需求的開發理念會成為未來開發成功的主導方向之一,尤其是在地價和房價的不斷上漲以後。
中低收入水平的白領階層—蘇州的主流購房者
1、主流購房者的總量:
近年來,社會結構最顯著的變化之一,就是一個中低收入階層--即普通都市白領階層的興起。截止2000年底,蘇州的市區人口為110萬,估計普通都市白領階層佔全部人數的20%,即22萬人。他們大多是公司職員、合資企業或外資企業職員或政府公務員等,是都市的主流階層之一,也是蓬勃發展的現代市民社會的中堅力量。
2、主流購房者的年齡及職業分布:
蘇州普通都市白領一族的年齡分布最集中在25-35歲,佔整個白領群體的80%左右,居絕大多數。他們遍布在IT、生物制藥廠、精細化工、房地產、金融、教科文衛、政府公務員等各個行業,月收入在1500元以上的佔了50%以上。他們一般擁有較高學歷,是都市中最有活力的一群人;他們積極接受新生事物,對新興媒體尤其是互聯網情有獨鍾;他們崇尚一定的文化品位,但生活並不追求奢華;目前收入不高,但未來遠景預期較好;他們有些都是大學剛畢業不久,來自全國各地,積蓄有限,遠期目標,豪情滿懷,近期一個簡單的憧憬是:在蘇州擁有屬於自己的住房,即使其中近20%左右的人仍暫時是"都市飄一族"(租房者)。
3、主流購房者的收入水平:
在一個越來越成熟的現代市民社會,擁有自己的私宅不應再是大款、"貴族"們的專利。截止2000年底,蘇州普通都市白領平均年薪為2.5萬元左右,以這種收入狀況而論,都市普通白領們的置業能力應有較理想的想象空間,但是由於,工作時間不長或積蓄有限,首付能力有一定限度,還貸能力則比較強。若開發商再能提供如零首期、九成按揭、送裝修、等優惠服務,將會有更多的白領提早置業或再置業。因此,相對平均年收入為1。3-1。5萬元左右(2000年底)的蘇州普通市民,可以說,都市普通白領一族應該是蘇州目前最大的潛在購房群體,他們代表著城市住房消費的主流。
主流購房者需要什麼樣的房?
1、 主流購房者購房的敏感因素:
通常,置業者關注的購房因素有價格、戶型、環境、交通、教育、商業配套、品牌等等。都市普通白領置業者的實用主義特征決定了他們購房行為最過敏感的因素首當其衝的是價格,其次纔是戶型及面積。
2、 主流購房者的價格承受力:
調查顯示,主流購房者對價格的承受力在1700元/平米-2000元/平米之間。總價18-20萬元是90%的主流購房者比較敏感的總價位。
3、 主流購房者的面積需求水平:
在這樣的單價與總價水平下,2-3房的中小戶型成為這部分購買者的現實選擇。從面積看,這部分消費者的要求集中在80-110平方米/套之間。
4、主流購房者買房關注四個因素:
① 交通的通達性② 居住的便利性;
③ 環境;④ 價格。
5、主流購房者買房能力受三個因素影響:
① 工作的時間:4年以內,4-6年,6-8年,
② 工作性質及收入水平、穩定性:影響價格承受力;
③ 工作地(上班地點):就近購買為主或公共交通距離在30分鍾左右。
6、主流購房者關注三類房:
① 租房;
② 近效或城市邊緣地段價格便宜、交通便利的住宅;
③ 環線以內的中小戶型住宅。
7、主流購房者的購買力:
平均年薪在2。5萬元左右的都市普通白領所能夠承擔、並且願意承擔的購房總價應為18-20萬元左右。18-20萬元的房價,通過銀行按揭,首期付3。6-5。4萬元,月供樓款在1000-1500元之間,符合他們實際的承受能力並且風險不大。
結論:為方便上下班,交通成為主流購房者的關注因素,依據蘇州市區產業分布呈一體兩翼,東園西區的長條形的地理特征,在古城環線內一帶上班的白領,可以考慮在沿環線地帶購房,上下班都有較好的公交交通;在東園西區的上班族可以重點考慮在本區域購房,當然園區目前高企的房價,恐怕只能考慮二區和東環路沿線的南北二端了;在吳中區長橋一帶上班人除可以著重考慮1路終點站周圍或往南區域。
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