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目前,中關村住宅市場供應自西向北、向東,沿順時針方向,呈現出明顯的階梯狀結構。萬柳地區主流商品房價位保持在6000?8000元每平方米的水平,現實銷售,最高價位突破10000元大關;上地地區主流商品房價位保持在4000?6000元每平方米的水平,高端產品開始向7000?8000元每平方米元的層面發展;清河南側、西三旗地區,主流商品房價位比上一臺階每平方米又低了500?1000元左右,目前,該區域新盤已經開始向4000元大關衝刺。
萬柳借地利推收山之作,價位將一步登天
萬柳地區的高價位首先得自地利。萬柳地區西濱昆玉河,東距規劃中的中關村西區僅百米之遙。它西接自然,東近商圈,北有大規模的城市綠化帶分布。同時,內倚三環、外托四環,交通條件便利。中關村西部常年形成的有一定規模、一定檔次的城市商業、醫療、教育配套設施,也為該地區營造了濃厚的居住氛圍,這樣的區位環境京城獨步。其次,得自於萬柳工程的整體運作。由於光大、萬通、住總等國內知名地產商的進入,帶動了區域整體物業品質。無論該區域的龍頭項目在後期的經營運作過程中出現了哪些波折,但是也正是由於它們的出現使得萬柳區域起步雖晚,但是起點不低。
目前,從整體區域的發展來看,萬柳地區的住宅銷售已經進入了成熟階段。
首先,該區域已經在北京市整體地產市場中塑造了中高檔市場的形象,市場已形成規模。
據土地方萬柳房地產公司介紹,萬柳工程的總體規劃面積,不含萬泉新新家園、陽春光華,應在160萬?170萬平方米之間。目前已經開工的面積達60萬?70萬平方米左右,在售樓盤主要包括泊屋館、新起點等項目,以及光大花園的部分現房。
其次,在昆玉河東岸沿線還有100萬平方米建築面積的土地儲備。從意向上看,萬柳地區將在以前的開發基礎上進行住宅產品的昇級換代。這也是很多區域開發的必然規律。目前萬泉新新西側,昆玉河東岸的60公頃用地已有初步規劃。該地塊總建築面積約60萬?70萬平方米,南側為小高層,北側主推TOWNHOUSE、獨棟別墅等。該地塊將由萬柳公司組織國內外資源獨立開發,從規模上看將是萬柳地區的收山之作。
上地憑人和打『中堅』市場,均價已過5000
上地無論從價位、地段都處於中關村住宅市場的第二個臺階。
目前上地地區的住宅供應總量為128萬平方米。主要住宅項目為園明園花園、天秀花園、創業園、當代城市家園、菊園盛景、怡美家園等樓盤,其中96%為10萬?30萬平方米的住宅小區。從價位上看,單價最高的創業園,商住均價6800元每平方米,單價最低的是銘科苑,3800元每平方米。主流價位4000?6000元每平方米。
依據中原物業的統計分析,上地地區加上清河地區的部分樓盤,整體區域的均價已經達到5019元每平方米。
上地地區的住宅以板式多層為主,產品形式目前比較單一。隨萬科的進入,這一格局將有所改變。
清河夾縫中別有洞天,以低價取勝
清河地區北有回龍觀、西有上地、東有亞奧區域,處在幾大地產板塊的夾縫中間位置,非常尷尬。但是該區域的住宅市場卻別有洞天。
目前規模較大的樓盤有金榜園23萬平方米、沁春園20萬平方米、新康園30萬平方米、龍澤苑40萬平方米。與上地區域比都屬於重量級選手。從價位上看,金榜4000元每平方米、沁春3500元每平方米、新康3460元每平方米、龍澤苑4100元每平方米,比上地地區整整低1000元左右。單就戶型看,憑借低價位優勢,像新康園等樓盤對戶型面積做了適當的放大,達到比較舒適的標准。
從實際購買的人群看,清河地區憑借緊鄰上地地區,但存在千元價差的優勢分流了大批來自中關村的購房者。同時,清河地區享有與回龍觀同樣的交通、市政規劃前景,但卻利用回龍觀樓盤銷售光打雷不下雨的缺憾,分流了這一方向相當部分的客戶。
據悉,在這三個階梯區域附近還將會出現100萬規模的大型社區。泰悅地產在八家地區的項目也即將啟動。屆時,中關村地區住宅的緊俏局面可能會改變。(曹又平)
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