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◎最大的挑戰是資金
作為新加坡投資商,我們最為關心的是在華的融資渠道是否暢通。通常來說,外國人在華不會以個人方式置業,多數是委托資產公司或家族企業來置業。在東南亞許多國家,借款一般都是根據個人需要,只要出具貸款人收入證明,大部分情況下就能得到良好的貸款服務。在中國大陸,目前看來,涉及總金額較大的資產項目,銀行尚未能完全通暢地為外商提供貸款。
我有相當多的外國朋友有想在上海購房的打算,但是他們中不少人擔心自己在滬工作期滿後,這些房子還能不能順利地賣出去。現在房地產市場信息渠道對於這些在滬工作生活的外國人而言,也還不是很順暢,我覺得媒體也應適當考慮,對於一些外國人較為看重的物業進行有針對性的英文報道。
加入WTO後,上海房價的漲跌不會像許多人想象中那樣明顯。房價取決於地價,而地價往往隨著基礎建設的投入而增值。有消息稱未來一段時期內,上海的基建投入將達到1500億元。可見,地價在房地產開發價格成本中所佔的比重將越來越高,甚至達到60%。因此,對於發展商而言,最大的挑戰會是資金方面的問題。隨著准入門檻的提高,目前上海眾多資產不超過500萬的小發展商將逐漸被並購、淘汰。
(周榮輝 盛橋房地產開發有限公司總經理)
◎沒有速度,再好的航母也會變成泰坦尼克號
近一段時間以來,對中國加入WTO後房價是漲?還是跌?爭論不休,其中絕大多數看法是純理論的、理想化的東西。房地產市場漲也好,跌也好,樓盤沒有賣點、沒有創新,照樣會死掉。
在一定意義上,當今的房地產競爭不僅比質量的高低,而是速度比質量更為重要。現在,新開發的房子好賣,因為新開的樓盤地理位置、房型一年一個樣,一個比一個好,而老百姓往往喜新厭舊,沒有速度的樓盤,再好的『航母』也會變成泰坦尼克號,會沈掉的。
反思現有的房地產發展商,只能說是生產型的企業。如果我現在再成立一個房地產公司,我會把預算部、工程部、材料部全部去掉。預算部的工作銀行會做,工程部的工作監理部會做,部門設置逐步從實向虛轉移,如戰略規劃部、策略部,負責推出策劃,推出概念。將來的房地產市場會出現CEO,因為今後的房地產業,參股者會增多,僅有董事長任命的職業經理是不夠的,需要職業的CEO來『擺平』投資各方的利益。
(朱詠敏 上海愛凌置業有限公司總經理)
◎中國經濟發展是吸引投資者的最大源泉
仔細查閱入世協議的中美草案,1000多項文件中沒有一個協議項目是直接牽涉到房地產的,這從一個側面反映中國的房地產市場已具備市場基本准則和概念。
加入WTO後,上海房價究竟會如何?很難一言以蔽之。我們仲量聯行有長期精確定量的市場模型,我們有理由相信,短期而言,入世對於上海樓市的影響幾近於零;而從長期角度來看,入世將從根本上、從結構上影響到中國樓市。無論GDP、房地產業、上層建築都將產生積極效應,並持續在未來十到二十年,仍將體現出助動力。
近來,我們接觸到大量國際基金管理人、投資公司,他們都在非常認真地考慮進入上海房地產市場的方式。仲量聯行管理著價值230億美金的專項管理基金,中國蓬勃向上的經濟發展是吸引投資者的最大源泉。
當然,目前看來,投資障礙也仍舊存在,最大問題出現在金融方面,比如,目前中國的投資帳戶是封閉的,這對大型機構的進入產生一定的抗性。(楊民 仲量聯行高級經理)
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