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搜房研究院中房指數辦公室日前發布了第三季度指數報告,報告顯示,2001年房地產投資高速增長,成為推動固定資產投資增長,甚至推動宏觀經濟發展的重要動因。前3個季度房地產投資在全社會固定資產投資中所佔比重超過12%,如果不考慮城鄉集體和個人投資,房地產投資比重超過23%,增長速度也超過了更新改造投資,成為固定資產投資中增長最快的一項。
房地產市場規模擴大。2001年3季度,商品房施工面積已經超過60464萬平方米,新開工面積達8223萬平方米,竣工與銷售面積分別為4246萬平方米、3879萬平方米。商品住宅仍是商品房中最主要部分,三季度商品住宅施工面積46858萬平方米,同比增長超過26.18%;新開工面積6722萬平方米,同比增長44.8%;竣工面積3552萬平方米,同比增長24.3%;銷售面積3498萬平方米,同比增長28.0%。在房地產市場規模急速擴大的同時,商品房交易價格與去年同期相比也稍有上昇,但與前季度相比則繼續降低。
供應結構尚不完善。全國房地產市場供應與銷售規模都在高速增長,從整個供需規模比較,今年商品房空置面積還有可能繼續增加。在空置面積增加的同時,有眾多的潛在消費者卻因為房價高,而不能實現住房需求,這一矛盾實際反映出了供應與需求結構差異問題。需求結構與層次的多樣性,必然也要求供給結構與層次的多樣性。目前,政府雖然規定了商品房、經濟適用房、廉租屋的階梯供應模式,但由於廉租屋剛剛開始在部分地區執行,商品房比重大,許多地方的經濟適用房房價也超出了一般消費者的購買力范圍,因此供需結構差異的矛盾並未緩解。
解決供應結構矛盾不僅僅在於增量房市場,存量房市場對階梯消費結構完善也具有非常大的影響。北京等許多地方存量房市場規模較小,發展商不成熟,即使情況比較好的上海、廣州等地二手房成交量,仍然不足同類存量的2%,與國外存量相比住宅15%左右的流動率相比,差距巨大。解決供應的層次性問題,最主要的還是應當盡快放開存量房市場,住房二、三級市場搞活了,中低收入人群的消費需求就有望實現,增量房市場的購買力也將大大增強。
房價走勢。從今年房地產市場狀況看,竣工面積總量上仍將大於銷售面積,而新開工面積更大,這都預示著近期市場競爭將趨於激烈,從增量房市場來看,房價在近期可能出現調整。隨著經濟發展,市場逐步完善,以及階梯供應模式的形成,增量房價格將得以繼續走高。隨著存量房市場逐步成熟,其交易量將越來越不容忽視。綜合考慮整個房地產市場交易價格(包括存量房與增量房),將越來越與消費者收入相匹配,即房價收入比將趨向一個合理的水平。
報告指出,雖然說房價中尚不在泡沫,但不是說房價就不能降低,供求關系會導致價格波動,尤其供應量大於有效需求時,房價會因競爭加劇而降低。在這種情況下,房價降低,不是擠壓泡沫,而是擠壓開發商正常利潤,甚至是開發商們『放血』、『割肉』。
警惕投資過熱。目前,房地產開發投資已經在許多地方的經濟增長中佔據了重要地位,北京等地房地產投資增長已經成為拉動GDP增長的重要因素。然而由於房地產開發周期較長,現在的投資要在數年後纔能形成產品上市,未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測,而且目前開發投資資金中開發商自籌資金比例還不足30%,投資的高速增加,加大了金融業以及整個宏觀經濟的風險。現在雖然還不能斷言房地產投資已經過熱,然而這種判斷是基於經濟逐漸向好,政策逐漸放寬,需求市場將逐步啟動等前提上的,對宏觀經濟、對政策、對市場都寄予了非常大的期望,一旦某一環節出現問題,空置量增加,資金積壓在所難免。對管理部門來說,應盡快完善各級市場制度,增強市場消費吸納能力;對開發商來說,更應該准確把握消費市場走勢,准確定位,也需要做好面殘酷競爭的准備。
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