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中國房地產業的發展時間並不很長,整個房地產市場體系還不完善。在當前房地產業發展迅速、開發交易形勢普遍樂觀的情況下,還存在著相當多的問題,特別是在房地產交易方面。美國是一個房地產業高度發達的國家,其在房地產業的許多經驗與做法,可以引起我們的思考,給我們以借鑒。本文對中美房地產交易中的一些制度與慣例,從八個方面進行比較,為便於討論,僅限於商品房買賣方面。
銷售的實際執行者
在美國,無論是房地產的買方還是賣方,在購買或出售房地產時,往往需要僱傭房地產經紀人從中給予幫助,銷售過程中的各種工作多半是由經紀人完成的。據調查,在美國的二手房交易中,約82%的買主利用了經紀人提供的服務,85%的賣方通過經紀人幫助他們實現銷售,只有15%的賣方沒有僱傭經紀人。實際上,即使沒有僱傭經紀人,也有人在扮演著類似於經紀人的角色。但美國的新建商品房僱傭經紀人進行代理銷售的比例較低,一般為20%左右。在美國,房地產經紀人(包括經紀人Broker和銷售員Salesman)只要取得執照,即可以獨立承攬業務,而不必依靠某一房地產中介機構。美國對房地產經紀人的管理是相當嚴格的。
按照我國2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》,我國的房地產開發企業可以自行銷售,也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。但委托中介服務機構銷售商品房的,受托機構應當是依法設立並取得工商營業執照和獲得相應資質等級證書的中介服務機構,房地產開發企業要對中介服務機構的銷售行為承擔責任。由於我國各地經濟發展水平不同,各地委托中介機構銷售的情況也不同。目前北京市大約有50%左右的新開發項目是通過委托代理機構進行銷售的。在我國,目前不允許房地產經紀人獨立進行業務活動,而必須依托中介機構。
房地產經紀人對於活躍交易市場、促成買賣雙方達成交易的作用是顯而易見的。美國房地產經紀行業的繁榮是其多年房地產業發展的結果,是該行業具有生命力的表現。我國當前,房地產經紀行業比較混亂,不能得到社會的普遍信任和認可,但這不表明其沒有前途,只要加強政府的管理和行業的自律,房地產經紀行業應該獲得更大的發展。
銷售合同文本格式
在美國,房地產的買賣要求簽訂書面合同,幾乎所有的州都有『欺詐法』(Statute of frauds),規定房地產買賣契約必須以書面形式作成並由當事人簽字,沒有簽字的當事人對契約不承擔法律責任,對方當事人也不得對他進行起訴。
美國沒有一個全國通用的房地產銷售合同文本,當事人常聘請有關專家代自己訂立契約。有些交易市場也有通用的標准合同格式,例如房地產經紀人經常使用的就有房地產交易協會、所有權公司和不動產公司印制的固定格式合同文本。合同對價格、買賣雙方權利義務、以及其他交易細節等問題都規定得非常詳細。
根據我國法律的有關規定,商品房在銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。以前商品房買賣雙方使用的合同文本是《商品房購銷合同示范文本》,但2000年9月建設部和國家工商行政管理總局修訂印發了新的《商品房買賣合同示范文本》,並在全國各地大力推行。
應該講,美國之所以沒有一個全國統一的商品房交易合同格式,是因為美國各州的房地產管理是相互獨立的。並且,美國房地產交易中大量使用了有豐富專業知識並且要求嚴格的經紀人,由他們根據實際情況制定適當的合同更為可行。而在我國,當前的房地產市場相當不完善,房地產交易中出現的欺詐問題相當普遍,其中一個重要原因就是合同不規范的問題,所以我國在全國范圍內推行《商品房買賣合同示范文本》,以起到保護當事人的合法權益,減少商品房買賣合同糾紛,進而促進住房消費。
交易價格的管理
美國是實行自由市場經濟的國家,對房地產的交易價格並不加以乾預。在進行交易契約登記時,交易價格雖然也是一個登記內容,但並沒有對其有特殊要求。
根據我國有關法律法規的規定,房地產權利人或其代理人在轉讓房地產時,應當向所在地縣級以上人民政府規定的部門(房地產管理部門和土地管理部門)如實申報成交價格,不得隱瞞不報或者作不實的申報,其目的是禁止房地產交易人利用瞞價偷漏稅,給國家造成損失,這就是房地產成交價格申報制度。此外,政府為了保障交易市場秩序,還經常對基准地價、標定地價和各類房屋的重置價格等進行調查測算並公布,以協助當事人協商確定交易價格。
在當前我國房地產發展並不完善的情況下,市場上的不健康現象還很多,特別是有相當多的商品房價不符實,價格遠遠超出了其價值。這對於消費者來說是不公平的。所以,國家為了保護消費者的利益,實現房地產市場的健康發展,應該對交易價格進行適當的管制,以防止出現暴利行為。目前盡管實行了成交價格申報制度和價格調查測算公布制度,但對於控制過高的房地產價格,其效果並不明顯。
房地產過戶及登記
在美國,房地產買賣雙方簽訂了交易合同,並不意味著交易的完成,而只有在某一確定的日子,買者支付房地產價款,賣者遞交所有權契約,雙方經過了這樣的『交割』過程,纔是房地產交易的完成。房地產交割有兩種方法,一是交割會議法,通過交易各方或他們的代表召開一次會議來完成,另一種交割方法是由托付代理人來完成,代理人是由買方和賣方共同選擇出來的中立的第三當事人。在使用托付代理人時,不召開交割會議,多數交割工作都通過寄送文件來完成。交割過程結束後,受讓人將所取得的契約在政府登記部門進行登記備案,新的所有權人的地位就此確立。值得說明的是,美國實行的是契約登記。
我國沒有像美國『交割』那樣的專門過戶程序,通常過戶和登記是連同在一起的過程。一般程序是:購房者在與開發商簽訂購房合同後將合同送房地產管理部門辦理交易鑒證備案手續;待交付所購房屋後,提交相關材料到管理部門辦理產權登記手續並交付相關費用;產權管理部門經適當審核後發給《房屋所有權證》或其他類型證書。在辦理產權證書過程中,開發商要予以適當協助。
美國房地產登記實行契約登記制度。法律要求,凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅法、規劃圖則等,都要登記。登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎,並不擔保登記的房地產產權一定成立。但這並不意味著購房者的權益不能得到保障,事實上,美國有一整套制度來保障購房者的權益。相反,我國盡管實行的是產權登記,房地產登記之後發給產權證書,其產權得到確認和保護,但我國實行的是房屋和土地分開登記的制度,在多數地方,購房者買房後要分別到房地產管理部門和土地管理部門進行房產所有權和土地的使用權的登記,在實施中帶來了相當多的問題。
付款方式
在美國,由於其發達的住房抵押貸款二級市場和完善的信用制度,美國居民在購買房地產時付款的方式主要有支付現金(支票)、對開發商實行分期付款、住房抵押貸款以及從銀行取得信用貸款等方式。就住房抵押貸款來說,其貸款額與房價比率一般能達到房價款的80%,如果能獲得政府擔保,甚至可達到100%,但這要支付一定的擔保費。抵押貸款的還款期限最長可達30年,還款方式除了等額償還外,還有累進還款和遞減還款等多種方式。
當前,我國居民個人購房一般是采用個人住房組合貸款的方式進行資金融通,具體做法是借款人在交付一定比例(在我國不得少於總價款的20%)的首付款後,再向相應的住房資金管理中心和商業銀行申請個人住房擔保貸款,以後在借款期內每月以相等的月均還款額償還住房資金管理中心和銀行的貸款本金及利息。
目前,我國商業銀行能提供的個人住房貸款的最長期限是30年,貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%,利率執行貸款期限在5年以內(含5年)和在5年以上兩個檔次。但據實際情況來看,通常的貸款方式是八成20年或七成30年。
在當前我國的房價相對於個人收入來說普遍偏高的情況下,要實現房地產交易市場的持續繁榮和發展,其中一個重要措施是應當建立一個完善的金融體系來保證個人購買商品房的資金融通需求,這方面美國先進的房地產金融體系及其經驗可以給我們以啟示。
房地產買賣中的稅費
美國涉及到房地產買賣的稅收主要有:不動產經營或投資所得稅(又稱不動產所得稅,含個人所得稅和公司所得稅)、房地產契稅(又稱財產轉讓稅,目前由各州征收)、不動產轉讓收益稅(由各州和地方政府征收,分個人稅收和法人稅收)、不動產轉賣稅(各州和地方政府征收)等。此外還有經紀人傭金、律師費等多種交易費用。
在我國,針對商品房買賣活動征收的稅收主要包括:所得稅(包括企業所得稅和個人所得稅)、契稅、印花稅、營業稅及附加稅(包括城市維護建設稅和教育費附加)、土地增值稅。以上稅收,針對不同的情況會有所優惠。此外,在買賣過程中還有多種行政性收費和服務性收費,如房屋買賣手續費、律師法律服務費、保險費等。
美國的不動產法人或納稅人的納稅負擔雖然很重,但主要是通過對不動產征收一般財產稅,它佔其全部稅收收入的80%以上,並且在美國,由於稅法繁多復雜,為了充分地獲得可能的稅務利益,買主或賣主通常聘請房地產稅務專家代為辦理納稅事宜,所以美國對買賣等交易行為實際征收的稅收負擔並不是很重。相對而言,我國的商品房買賣中的各種稅費是重而亂的,盡管國家和地方政府在減輕房地產交易和開發稅費方面做了許多工作,例如不久前,國家計委和財政部下發通知取消了47項住房收費項目,但實際收效並不大。
還有一點需要指出的是,美國的房地產交易中涉及到的各種服務性收費項目,如律師費、保險費等,是本著誰收益、誰付費的原則。而在我國,這類費用卻幾乎全部由購房者承擔,例如按揭貸款中的律師事務所,本是受銀行等金融機構的委托來調查貸款人資信、審核相關材料的,其提供的法律意見也是交給銀行的,但律師費卻由貸款申請人即購房者來承擔。這些加重了購房者的實際負擔,不利於房地產市場的健康發展。
土地使用權問題
美國實行的是以私有制為主的土地所有制,城市土地大多為私人所有。在進行房地產買賣時,實際上是土地連同地上的房屋一同買賣的,進行房地產登記時,實行房地合一的登記。所以,如果購買的是完全保有的絕對繼承的房地產,是沒有法定使用期限的。
我國城市土地全部屬於國家所有,國家出讓的只是土地使用權。所以房地產的銷售對象實際上只是房屋的所有權和土地的有一定期限的使用權,通常,房地產的使用期限是由土地的使用權期限所決定的。目前我國居住用地的使用期限一般是70年,這就決定了房屋的使用期限不能超過70年。當然,土地使用權到期後也可以申請續期,如果得到批准,還要交付一定的地價款,即重新購買土地使用權。
律師在買賣中的作用
在美國,盡管房地產經紀人廣泛地參與到房地產交易活動當中,但由於房地產交易總是不可避免的要涉及到法律問題,按照美國法律規定,從事法律業務要有這方面執照,而這只能由律師來完成。所以,在美國,房地產的買賣雙方通常都是聘請律師來協助完成諸如訂立契約、過戶等交易過程中的重要環節的。這往往同經紀人的業務產生矛盾。一般來說,律師負責固定格式合同內容的訂立刪改、准備抵押貸款、核查產權記錄及在產權轉讓後記錄契據等文件;而經紀人則協調買賣雙方間的關系,起草合同、負責交易憑證的訂立。當事人在正式簽訂合同時則必須有律師在場。
在我國的房地產買賣過程中,律師的作用主要是參與個人住房貸款業務。律師事務所受銀行和開發商的委托,主要的工作事項有:向貸款銀行提供關於借款人資信方面的法律意見;安排借款申請人簽署《住房貸款借款合同》及其他相關的法律文件,並對上述文件進行審查;代辦抵押物或質押物的登記及變更登記手續;解答借款申請人在簽署各種法律文件時的疑問。
從上述律師的業務內容中可以看出,當前我國律師在房地產交易中的業務活動范圍還是具有相當的局限性,主要是為銀行等組織機構服務,而個人在購買房地產時則很少聘請律師。這也是當前購房合同糾紛情況和投訴比較多的原因之一。可以預見的是,隨著我國房地產市場的進一步完善,我們也會像美國一樣,越來越多的律師將會參與到房地產買賣交易活動中來,嚴格按照法律行事,規范買賣雙方交易行為,維護當事人的合法權益,進而形成一個健康有序的房地產交易市場。
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