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11月6日,美元利率今年來第10次下調,引起買房人的關注。不少讀者詢問關於匯率、利率變化對房地產交易帶來的影響等問題———
1關於匯率問題
事實上,對於國內大多數購房人士而言,匯率的變化幾乎毫無影響,這主要是由於外幣在我國境內是限制流通的。
《中華人民共和國外匯管理條例》第七條明確規定:『在中華人民共和國境內,禁止外幣流通,並不得以外幣計價結算』。對於大多數中國購房者而言,都是以人民幣計價結算的,匯率如何變化,基本上並不影響到其持有的人民幣,所以匯率的變化對他們並無太大影響。
2關於利率問題
這個問題從實踐來看,主要是兩個方面,一是貸款期間利率調整怎麼辦;二是如果提前還款怎麼辦。
第一個問題好說,中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》中第十四條規定:『個人住房貸款期限在1年以內(含1年)的,實行合同利率,遇法定利率調整,不分段計息;貸款期限在1年以上的,遇法定利率調整,於下年初開始,按相應利率檔次執行新的利率規定』。一般來說,各個貸款銀行目前也都把這一條款直接寫入按揭貸款的合同中,所以利率調整的次年起執行新利率是比較清楚的。
由於很多人覺得按揭貸款利息比較沈重,所以當手裡有了幾個錢後,想提前先還一部分,以減輕些壓力,這種情況下,如何計算利息呢?
首先需要說明的是,貸款本身是一種合同關系。作為貸款人的銀行,不僅要考慮資金風險,還要考慮自己的收益。提前還款,事實上會減少貸款人預期得到的利息收入。對於一份約定期限的貸款合同而言,提前還款實際上也是違約的表現。因此,從目前國家立法的思路看,並不鼓勵提前還款。
比如,《貸款通則》第三十一條規定『借款人提前歸還貸款,應當與貸款人協商』。而中國人民銀行《人民幣利率管理規定》第二十六條則規定:『借款人在借款合同到期日之前歸還借款時,貸款人有權按原貸款合同向借款人收取利息』。所以提前還款,應當征求貸款銀行的同意。
當然從目前看,貸款銀行還是同意借款人提前全部或者部分還款的,對於這種提前還款的處理方式,目前基本上還是各銀行自己處理,並沒有統一的規則、程序。但是對利率、利息計算方面,則基本一致,即提前還款時利率不變,利息計算至還款日。
銀行都有自己的利息計算表,剩餘貸款本息在每個月的分布都比較明顯,對照可以算出提前還款後剩餘的本金和利息。所以需要提前還款的購房人士,可以與銀行事先聯絡,除了征詢同意外,也可以知道自己還要還多少本息。
3關於貸款債務轉讓的問題
換個方式說:在貸款還沒有還完之前,能不能把房屋賣給別人,由買受人接替償還剩餘貸款本息?我的回答是:請找你的貸款銀行協商。因為這個問題的實質是:在貸款合同法律關系中,借款人能否將其對銀行負有的債務轉讓給他方。
雖然從《貸款通則》的規定上看,借款人在征得貸款人的同意後,是有權向第三人轉讓債務的。但實踐中,由於銀行是否應同意這種轉讓,並無一定之規。所以有些銀行可以協助借款人做這樣的轉讓,但更多的銀行根本不同意借款人這樣做。主要是銀行人員不願重新再對貸款程序折騰一趟。但更重要的是,目前我國房地產配套法規跟不上,比如對於這樣的房地產轉讓,手續就很不清楚,風險比較大。這樣不利於房地產市場的良性循環。應該說一個市場是否完備,主要看其退出機制,如果大家買房很容易,處分房屋卻很難,恐怕房地產市場很難長期活躍,需要主管部門逐漸完善。(郭玉濤)
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