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一、世界經濟未來發展的消極面佔主導
一方面是在『9·11』事件發生之前,世界經濟的消極面已經顯露無疑。美國經濟經歷了連續近十年的快速發展,於1990年四季度達到頂峰後開始趨緩;日本經濟則近十年連續萎靡不振;歐盟經濟曾被人們寄予期望,但發展速度也不理想;而東南亞的經濟則在『9·11』事件發生之前就已經明顯下滑了。
另一方面,在發生了『9·11』事件之後,美國的經濟可能進入低位增長甚至負增長時期,這一時期將持續多久,目前尚難以估計。由於美國經濟佔全球GDP總量近30%,美國經濟發展趨緩將全面牽制全球經濟發展。今後1-2年內世界經濟可能無大的起色。
二、中國和上海受世界經濟消極影響明顯,但增長趨勢不會逆轉
面對全球經濟發展趨勢,中國以及上海的經濟自然不能避免受其消極影響。中國經濟對世界經濟的依存度已經相當高,去年中國GDP增長中,對外經濟已經佔到24%左右。上海作為中國開放的前沿城市,對外依存度更高。受全球經濟消極影響,上海的出口增速從今年5月起已經明顯下降,預計還會進一步下滑。
不過,雖然消極影響無法避免,但中國經濟的增長趨勢不會隨之逆轉。這首先是由於目前中國經濟的宏觀調控日趨成熟,推動內需較為有力。國內消費對經濟增長的推動力增強。自身發展可以較為有效地拉動經濟增長。其次是由於中國目前政治穩定,並將於年內加入WTO,結合奧運因素,中國對國際資本具有較強的吸引力。
上海地處長江口、東海濱,具有先天的地理優勢;近百年的開放歷史奠定了開放的人文意識;上海的治安良好,行政管理水准較高;基礎設施較為完善;作為中國最大的工業基地,傳統產業、新興產業尤其是高科技產業的優勢漸現;上海的城市腹地開闊,且具有城市群的集聚優勢等等。這一系列優勢,決定了上海在全國乃至全球都有很強的綜合競爭力,必將成為中國、亞太地區以及全世界的投資樂土,上海經濟增長趨勢長期不會改變。
三、21世紀前5 年上海房地產仍有較大的增長空間
由於中國經濟,尤其是上海經濟仍能保持穩定的增長,未來5年房地產需求繼續看好。這主要表現為:對新建住宅的需求將保持在高位穩定運行,不會有大起也不會有大落;舊住宅的需求還將繼續增長;對於辦公樓、商鋪、廠房的需求還將保持較長的增長期。
需求的穩定增長將使房地產商品的價格總體上保持穩中微漲的趨勢,漲幅將變小。其原因是:不會再出現排浪式的需求;供給絕對充分;房地產企業競爭加劇;政府和社會各界的監控力度增加。
四、穩字當頭的上海房地產對策思考
根據以上對經濟和房地產市場的概括分析,未來上海房地產的對策應該是『穩字當頭』。
所謂『穩字當頭』,其含義是保持上海經濟和上海房地產業的穩定增長,既要避免大起又要避免大落。在『9·11』事件之後,主要是防止大落。從綜合各方面因素來看,雖然上海房地產業大落的可能性很小,但是仍然要保持謹慎,要小心,要有所防備。尤其要密切研究股市對房市的影響。
從政府層面來看,作為上海房地產業的宏觀調控者,首先,面對今年入世後的新形勢、新情況,應當集中精力建設符合WTO原則的房地產法規框架及明確的操作規程。其次,應當鼓勵並積極推動上海房地產業的重組,加快房地產國企改革的進程。最後,還應當在深入調查研究的基礎上,本著穩定為主的精神,儲備住房消費政策。
對上海的房地產企業而言,其對策是:應當把提高競爭力水平擺到首位。各種中小企業要實行聯合重組;中小企業經常性的價格策略應該是在快速回籠資金的前提下提高回報率;對於大型房地產企業而言,收購有潛力的項目應當成為公司的重要經營策略之一;同時作長期打算,考慮開發區域性的類型綜合項目(如盧灣區的『新天地』項目);對於任何房地產項目的投資決策都要謹慎,要有詳細調研、精心策劃作為保證;由於目前住宅項目投資開發規模已經不小,新開發項目應當稍微收緊;其於對宏觀經濟增長的預期,從中長期來看,辦公樓、商場項目仍可穩妥地進行開發。
結論
世界經濟發展的增速已經放緩,『9·11』事件之後,在一段時間內進一步惡化。對於中國而言,消極影響是存在的。但是,由於政治穩定、調控成熟、內需增強,中國經濟的增長趨勢不會逆轉。而上海憑借獨特的優勢將會脫穎而出,成為發展的亮點,經濟增長趨勢長期不會改變。上海的房地產業在良好的宏觀經濟發展帶動之下將會保持穩定的增長,但是必須保持謹慎。(張泓銘)
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