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核心產品、園林環境、增值服務
■產品時代
看2001年的深圳住交會,大家都會有大不如前的感覺。參展商少,布展規模小,參觀人數少,場面不熱烈,沒有『黑馬』,缺乏創新,似乎沒有了激情。相反,裝修、裝飾、材料卻佔了半壁江山。
隨『看房車』到項目一看,精彩,地道,好。看來,深圳的房地產市場已經進入了真正的『產品時代』。
■成熟的創新
有人說天津的地產項目沒特點,一位業內人士反駁說:『誰說沒特色,六層小磚。』這話聽起來讓人心酸。
走在深圳的街道上,遠看各住宅建築似乎也是相似——高層,但進入項目,其個性、特點卻撲面而來,讓人目不暇接,讓人怦然心動。規劃、外檐、戶型、環境,色彩、線條、空間、結構,給人的感覺就是『創新』兩字。不是『大膽的創新』、不是『獨特的創新』,而是成熟的、完美的,渾然天成。
■全面體現品質的『賣場』
參觀地產項目,首先接觸的就是它的銷售機構,業內習慣地稱為『賣場』。深圳項目賣場的最大特點就是完全表現了其產品的整體品質。賣場設計完整、大氣,外部園林充分指示出其居住的環境,接待區、展示區、洽談區、示范區、休息區設置高雅而親切,室內外視覺連接自然,身處其中,醇厚至美。
■地產增值服務
其實服務就會增值,只是『增值服務』首先被IT行業喊了出來。在深圳地產項目的銷售大廳,會看到有很多服務人員,他們的著裝各不相同,當然工作也就各有『專工』了。這說明深圳地產對服務的重視、對增值的理解、對增值服務方法的掌握已經到了相當高的水平。有一個例子很說明問題,一輛轎車從存車場開出時恰巧著綠色裝的保安離崗,一位著藍色裝的『禮儀保安』從很遠處以百米跑的速度衝過去放行、敬禮,令人感嘆。
當然,地產增值服務包含的內容還很多很多,業內總在說『做精品』,那真應該好好研究什麼是地產的增值服務。增加、增多、增質、增量,要好好研究這個『增』字。
■留連環境
深圳住交會期間一些發展商開通了『看房車』,前去參觀的人很多。走進住宅區,人們就像是進了旅游名勝,紛紛留影。
深圳住宅產品的環境已經可以稱是『園林』了,大體可分為兩種風格,一是『盆景』式,一是錯落植物式。其大的景觀效果十分完整,主題鮮明又毫不做作。『可駐留性』貫穿始終,是『視覺』的,更是『有用』的。園林各景構思精致,連接緊湊,行走其間,移步換景。首層架空也比較普遍,住宅入口部分是『玻璃房』,使整體環境完整和諧。植物、山石、跌水、雕塑融會貫通,材料、鋪裝、收口、連接一氣呵成。讓人美不勝收,留連忘返。
■建築,功能第一
深圳住宅建築給人的感受是現代、簡約,形式服務於功能。對於一個移民城市,深圳住宅要滿足不同文化背景的消費需求,形式、色彩、風格、品位,需求的多樣性促進深圳住宅建築高速成熟。所以,深圳的經驗具有廣泛的意義,完全可以借鑒。
天津的住宅產品目前還以『行列式』為主。雖然『行列式』住宅有其傳統的優點,但換個角度講,它又嚴重制約了住宅產品的發展,使建築形式同質化,也使房地產的核心產品——戶型同質化。
所以,考慮天津消費者的居住習慣,板點結合的住宅建築形式可能是一條很好的出路。
■房地產的核心產品
房地產的核心產品就是居住空間本身,就是戶型。業內在繁多的概念上繞來繞去,幾乎迷失了這個核心。『買房就是買××』這樣的口號叫人難以置信,買房就是買房,核心產品好,其他配置纔有意義。
深圳項目100平方米的三室戶型很普遍,內部空間完整,功能明確,甚至還有一個工人房。天津地產界普遍認為『我們做不到』,因為要給住戶陽光,要通風,要南北朝向。這樣的前提使每戶面積要增加20平方米左右,而大進深的行列式住宅,中心部分采光根本就無法解決,消費者真的願意多花錢買這個中心昏暗的南北朝向?現在住宅夏天有空調,冬天有暖氣,所以戶型設計應該是『采光』第一,『陽光』第二,這樣,室內的光線會更加充足、更加明亮。
在深圳,大面積落地窗很普遍,而陽臺被弱化了。窗是用來采光的,是用來看風景的,是用來連接內外環境的,所以單片玻璃盡量大,窗框盡量少,可打開的窗一般只有一扇,有的甚至沒有。
此外,深圳一些中高檔項目有了真正的『空中花園』,還是100平方米的三室,配置20平方米的空中私家花園,對比天津130平方米的南北朝向,消費者會怎樣選擇?
■未來的三大要素
由此可以得出『我們落後了』這樣的結論。同時也明確了未來地產項目操作的三大要素,那就是核心產品、園林環境、地產增值服務。誰先走出那個『南北朝向』,誰先做出真正的園林式環境,誰先廣泛提供地產增值服務,誰就會主宰未來的市場。(天津日報樓市專刊 楊東)
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