|
||||
『北京日』的第二天,11月25日上午一早,北京地產代表團的近百名成員在深圳特區報業同仁的協助下,開始了一整天的實地看房活動。經過前兩天各自觀展、參加論壇以及與各地業界會面的活動後,北京團的成員們終於有了聚在一起談感受的機會。不過說得再熱鬧,也不能誤了看樓的『主業』。所看的項目都是在深圳頗具代表性的樓盤,有香榭裡花園、招商海月花園、金山公寓、蔚藍海岸、金海灣花園、世紀村、百仕達花園、萬科四季花城等,代表們仔仔細細地挑毛病、找差距的同時,普遍對深圳樓盤的包裝優良、環境優美表示贊嘆。實地考察之後如何評判京深樓市的種種不同,北京地產代表團的幾位成員談了自己的看法。
宏觀:京規模VS深品牌
城市特征決定房地產市場的特征,在房地產上,無論是從供應方(開發商)的角度還是從需求方(購房人)的角度來說,仍然要數深圳樓市與香港聯系最為密切。近20年來深圳崇尚的是一種務實文化。而北京,引起地產市場波動的,往往是申奧成功是加入WTO、是國務院關於加快中關村科技園區建設的批復、是CBD規劃的出臺……很難責怪北京人喜歡炒概念。市場化程度與營銷實踐水平的差距導致了規模化發展與品牌化發展的區別。人們常說,北京的房地產市場落後於南方至少五年。這個五年應該體現在兩個方面:一個是房地產開發市場化的程度;二是地產營銷實踐的水平。金網絡公司的雷越姝認為,北京是個營銷理論密集的地方,而深圳則是營銷實踐的廣闊天地,這一特征反映在各行各業上,也包括房地產。在北京房地產專業的教授正在研究品牌戰略的重要性時,深圳已經有萬科、金地、中海外等眾多企業在進行產品品牌化的實踐,而北京房地產的開發商眼下更沾沾自喜於已經在郊區的某某地界圈下了上千頃好地。有人認為,北京房地產企業的進步主要體現在規模上——單個樓盤的開發規模以及多個樓盤的累計開發規模;而深圳房地產企業的進步則顯著伴隨著品牌的樹立、建設以及品牌內涵的延展。這種區別有其先天決定的必然性,那麼其間隱含的差距也就是必然的了。
微觀:概念VS產品
在深圳等南方城市,未賣房子先做環境已成為房地產商的必修課。當地開發商已向更加細膩化、人性化的方向發展,如萬科四季花城等都是先做好環境,再把小區配套如底商、餐館、書店、咖啡廳等向外招租,開業後,再賣房子,讓買房人一入住就可以享受到便利的生活服務,房子自然不愁賣。環境植物氣候等『老天』因素之外,人性化細節上的周到處理仍是深圳的長處。深圳之行最令北京代表團賞心悅目的莫過於小區高品質的環境。花團錦簇、清新可人,其環境讓人真正感到美好的公共空間、綠色空間,幾乎可以做到讓人留連忘返,從細部反映出開發商以人為本的思想,想來這也是競爭帶來的進步。高檔功能齊全的會所,綠地的水平和垂直植種的到位,物業管理的精良與超前的意識,都值得北京開發商加快步子追趕。北京金源鴻大房地產有限公司總經理黃濤認為,此次去深圳,收獲很多。北京、深圳兩地的房地產業差距似乎不是幾年的問題。最大的一點是現房銷售與期房銷售的差別。深圳基本上是現房銷售,目前北京入住問題多得撓頭,根本一點就是因為期房不兌現。世紀城因為從南方過來,應該說同深圳強調的理念差不多,全部准現房纔賣。這也是世紀城賣得好的重要因素。而深圳購房者的成熟也讓人感受頗深,對買房子這種大事他們比北京人更為理性。深圳樓市上提供的戶型適中甚至偏小,但從中可以看出這是一個以買房者的需求來調整的買方市場。他們的成熟表現在對樓盤與自己的需求是否對接上的判斷。榮豐房地產公司董事長王征說,以往都說北京玩概念。看了深圳的一些樓盤之後,覺得深圳玩概念毫不遜色於北京,甚至北京很多概念和手法都是從深圳引進的,不過是『兩地緯度不同、自然條件不同,造就了房地產市場的不同』。比方說外牆保溫、冬季的供暖深圳就沒有;樓間距及采光、遮擋深圳也要求不高。最明顯的是氣候差異讓北京的園林綠化永遠都趕不上深圳好,北京沒有一個項目會叫『四季花城』。王征還認為,深圳的項目除了打廣告,還要靠口碑,開發商在『炒作』時能夠注重以消費者的需求為出發點,市場要什麼很快就蓋什麼。主要原因,是深圳在幾年前,就已進入散戶時代。歸根結底,還是存在決定意識,存在決定行為。(唐亮 姚麗穎)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||