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在整個購房過程中,簽定合同的重要性自不待言,有些購房者以為只要按政府制定的商品房預售合同標准格式文本簽定合同,便萬事大吉了,沒有仔細研究商品房預售合同的關鍵條款或在理解上有偏差、想當然,無法充分保障自己的合法權益。本文將對上海市商品房預售合同標准格式文本的一些關鍵條款進行解釋,指導購房者簽定商品房預售合同。
一、關於基本情況條款,需要注意以下幾個方面的內容:
1、證照齊全、主體統一。
2、證照與買賣標的統一。
3、其他情況如建築物名稱一般應是經過上海市地名委員會許可的名稱。
二、關於面積條款,一般應注意以下幾個方面:
1、房屋坐落要按由房屋所在地派出所出具的編制門牌號批復填寫,另外,如所處幢、層、室也要詳細准確填寫。
2、除購買房屋的總建築面積外,套內建築面積和公用建築面積也必須填寫,建築面積要精確到小數點後兩位。
3、在規定暫測面積與實測面積差異處理時,購房者應堅持按合同文本中約定方式填寫,如可以填寫雙方可接受的誤差范圍。
4、有時,開發商為吸引購房者而誇大得房率,為避免這種情況發生,購房者有、還應對套內建築面積的差異處理做出約定,防止出現總建築面積差異與合同約定相符,但套內實測建築面積大大低於暫測面積的情況。
三、關於價格條款,總價款的具體內涵主要包括:
1、合同文本中已確定,乙方購買該房屋的總價款是指該房屋所有權和該房屋佔有范圍內的土地使用權的總價格。 2、購房者與開發商應明確,購房者除總房價款外,不再另外支付該房屋設備、設施和公用設備、設施費用。或者對電話、電視線路費、電子防盜門費用、電表、煤氣表、水表費用、小區智能化管理系統費用、停車庫等公用設施的建設費用等等作出明確規定,以免購房者在入住時被強迫餚繳納各種名目的費用。
四、關於付款方式條款
合同文本第六條規定了購房者的付款方式。通常付款方式有一次性付款、按時間分期付款、按建設工程進度分期付款、抵押貸款等幾種方式。
五、關於設計變更條款,購房者應注意以下幾個方面:
1.購房者為保護自己的權益,一定要堅持填寫些條,即開發商不得擅自變更該房屋的建築設計。
2.如果開發商沒有得到購房者的同意改變了所購房屋的建築設計,也未簽訂合同變更協議,購房者有權退房。
3.開發商一般會對這一條款中的房屋建築設計概念作有利於己方的解釋,通常會以預售合同附件中『房屋平面圖和(或)建築結構裝修及設備標准規定的設計方案』作為標准。
六、關於房屋交付條款,購房者應注意以下幾個方面:
1.合同文本中的第一個條件是『經本市建設工程質量監督機構核驗合格』,一般購房者在接收時應驗看交付房屋的《建設工程質量核驗證明書》。
2.第二個條件是『辦理房地產初始登記手續,取得新建商品房房地產權證』,
3.房屋交付時間。房屋交付時間應明確,要具體到日。
4.在確定給予開發商延期交房的免責權時要非常慎重,不能同意開發商任意擴大免責范圍。 如以下免責條款就不能接受:(1)非開發商所能控制的原因,如市政配套不能及時提供;(2)該房屋建設工地鄰近的工程建設使房屋的建造施工不得不停止;(3)在建造該房屋時,非開發商所能控制的原因導致未能或未能及時采購到合同規定的建材設備等。
七、關於不可抗力條款
一般合同中所說的『不可抗力』是指當事人雙方在訂立合同時不能預見、對其發生和後果不能避免並不能克服的客觀事件。不可抗力發生後,受影響一方應采取措施減少損失;如未采取措施或采取措施不當,致使損失擴大的,則擴大部分不屬於免責范圍。這裡一定要注意開發商不能控制的事項並不都是不可抗力。
八、關於違約條款,實際簽訂時購房者應注意:
1.購房者對第七條第2項中的『實際經濟損失』應加以明確,如用『可購見的經濟損失』,或要求開發商盡合理的、謹慎的義務以減少損失;因開發商原因使損失擴大的,擴大部分損失不在賠償之列。作出這些限定可防止開發商到時漫天要價。
2.為了避免非購房者過錯導致的逾期付款,購房者還可在合同中說明,『如因甲方或甲方委托的收款人(銀行)的過錯,或乙方不能控制的原因(如不可抗力)導致乙方逾期付款或不能付款的,乙方不承擔違約責任。』
3.第十一條規定了如果開發商未按合同約定期限內將該房屋交付給購房者,購房者有權按已支付的房價款向開發商追索逾期利息,並由開發商承擔違約責任。
4.購房者在第十一條中還可以約定開發商逾期交付房屋對自己造成哪些損失,如被迫在外租房、多次搬遷的費用等,由此確定開發商應賠償的數額。
九、關於權益轉讓條款
1.第十九條的約定明確了購房者准備在期房階段轉讓合同項下的權益。
2.第二十一條約定『乙方在取得房地產權證後,可依法轉讓、抵押、出租。如發生上述事實,本合同及其附件中的一切約定對乙方之受讓人或繼承人或其他權利人具有同等效力。乙方之受讓人、繼承人或其他權利人均應無條件接受本合同及其附件所有的各項規定、條文及管理規定的約束。』
3.第二十二條主要是約定購房者轉讓、抵押、出租房屋的善後義務,不需要也不應改動。
十、關於爭議解決條款
發生爭議時,雙方應盡量協商解決。如果協商不能解決的,可以選擇申請仲裁或提起訴訟。申請仲裁和提起訴訟利弊不一,購房者應慎重選擇。
1.申請仲裁要依糾紛的情形而定,通常應根據申請解決的問題不同,仲裁的管轄機關也不同,在預售商品房合同中可填寫上海市或國家、其他地方仲裁委員會。
2.當協商調解失敗,購房當事人又沒有選擇仲裁,或者仲裁裁決被撤銷的情況下,符合起訴條件的,可以依法提起訴訟。有時可以是行政訴訟。提起訴訟時,首先要注意訴訟時效。其次,要收集進行訴訟的相關證據,必要時向人民法院申請證據保全。再次,最好聘請專業的律師代理,非專業人士在訴訟中容易忽略重要的細節。
十一、關於補充條款
在補充條款中通常約定的內容有:
1.付款方式。如定金條款、公積金貸款、按揭貸款等。
2.藍印戶口的約定。如購房者需申辦藍印戶口,則需要開發商承諾,購買該房屋可以按政策規定申辦藍印戶口;否則購房者有權退房,要求賠償全部損失。
3.雙方約定的其他事項。如開發商在廣告中的各種承諾。
4.通知的方式和地址。如快遞、掛號是投遞生效還是送到生效。
十二、關於附件條款
合同文本中的附件主要有房屋平面圖、建築結構、裝修及設備標准、相關情況、《房屋使用公約》或有關承諾書。這些附件與正文具有同等的法律效力,主要是對不便在合同正文說明的部分在此詳細說明,簽約時應對之細致、准確地填寫。
1.在房屋平面圖上應用紅線把所購單元(套)勾出,標出室(座)號。
2.在關於建築結構、裝修及設備標准附件中,購房者應核對其中的內容與開發商的承諾是否一致。。
3.在相關情況附件中,主要是說明轉讓、抵押、租賃、相鄰關系的基本情況。
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