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開發商的一諾千金不僅僅應表現在交房日期與交房質量上,房子只是一個軀殼,只有承 載上綠地、車位等配套以及由此形成的檔次後纔真正成為可以生活的房子。可現在不少小區 在交房時,種種美好的承諾卻大打折扣、大幅縮水--
觀點1 成本不劃算,自然縮著乾
李宏(太月園、太陽園副總經理)
1998年後市場化競爭越來越激烈,開發商為了生存,同時也為了樹立形象,主觀上采取 不良手段的越來越少。承諾不兌現相當重要的一個原因就是開發商的管理缺少專業化水平。 完成房地產產品生產與服務的過程需要各種各樣的資源,設計資源、建設資源、材料供應資 源等等,資源組合的不專業也會導致大量投訴。
開發商開工以前,各項市政、資源,還有出讓金......費用壓力都很大。北京不靠土地供 應量來調整市場,土地方越發精明,造成前期土地費用越高。
另外,市場上兩三天一個項目,不正常,說明政府在土地宏觀調控上力度太差。另一方 面,過快變化的市場也加大了開發商成本控制的難度,某項目最初運作時是"孤獨一枝",可 沒兩個月,旁邊就突然冒出兩個,那麼是等人家做完了再做,還是現在就做,選擇哪條路, 成本上都不劃算。
觀點2 心太貪、不專業,縮水沒商量
楊傑(美林花園副總經理)
許多開發商心態總是擺不正,蓋著蓋著發現,把這塊綠地利用上,還能大賺一筆,貪得無厭。其實,作為這個時代的開發商,該賺多少就賺多少,要想得到肯定就要有付出。
開發商惡意違約的情況現在不多了,誰不希望把項目作好,留下個好口碑,好再賣下一個項目呢?只能說他不夠專業,往往是第一個開發的項目,沒有經歷過交樓,缺少預見性。歸根到底是開發商的專業水平不夠,對全盤缺少考慮,成本失去控制,做著做著就做不下去了,只能在配套和設備、設施上壓縮。
發展商可能銷售好,但工程不一定行,工程專家也不一定是銷售專家,A設計師與B設 計師水平不同,設計師又分建築、設備等多種專業。工程部人員可能以前接觸的多是商場、 寫字樓,對住宅並不了解。設計院設計完後,工程部不審圖,等到要裝修大堂時,突然發現 這裡出現一道梁、瓷磚那樣鋪不好看。當初大家在辦公室裡一拍腦袋想出的方案,在實際工 作中卻發現所有的問題暴露出來了;計劃10000平方米的綠地,但最後發現忽視了停車場, 蓋到最後必然要侵佔綠地。
雙玻變單玻、瓷磚變涂料,大多出於控制成本的考慮,預期將成本控制在多少,多少價格賣,可不久周邊又出來好幾個項目,要想快銷,必須適當降價,不想降低利潤空間,就只能壓低成本,於是就出現雙玻變單玻的違約現象。
觀點3 開發中變量太多
潘東(大西洋新城副總經理)
如變電站、煤氣調壓站,主管部門要求必須建在地上,盡管最初設計在地下,也沒有辦法,這樣綠地自然減少了。
如規劃和某幼兒園合作,建立分校,開始談得非常好,可後來對方提出一個苛刻條款,開發商根本無法實現,最後只能建一個普通的或者取消。
忠告
1.以小見大,購房人要學會觀察銷售人員,通過他們的言行對項目的可信度有個估計, 最好選擇有實力的開發商;
2.進售樓處第一次、第二次就問什麼能簽到合同中,否則看了選了感情費了最後還是白 搭;
3.應該講,現在的開發商很少會同意你把樓書作為合同的補充條款,但是有一條是他能 接受對你也特別重要的,就是把你在意的簽進合同,如綠地、學校等。
4.發展商將承諾寫進合同最後沒兌現,你可以告他合同欺詐;另一方面,口頭承諾不讓 簽進合同,本身就有風險。
5.簽定面積條款請注意加上一條戶內面積與公攤面積同比增減,避免入住時總面積增加, 但都增在公攤面積上的情況發生。立面、大堂等公共部位,精裝修、學校等配套都該一諾千金。
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