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熱熱鬧鬧的入住變成了吵吵鬧鬧的糾紛。質量問題在中消協的房產投訴中高居榜首,即 使是專業出身的購房者對於潛在房屋質量的問題也防不勝防。在研討會中各方對此進行了專 門探訪。
交付問題多說明行業的專業化水平不夠
李宏(泰躍房地產公司副總經理):
產品質量的好壞與以下幾方面因素有關:
1.發展商規范操作程度
1998年後市場化競爭越來越激烈,開發商為了生存,同時也為了形象,主觀上采取不規 范手段的可能性越來越少。
2.發展商專業化水平
房地產開發全過程是一種資源整合的過程,它涉及設計資源、建設資源、材料供應資源等等。發展商專業化水平不高,肯定會制約最後的產品品質,招來大量的投訴。只有好心,未必能做成好事。
3.從業人員水平
比方說民工問題,現在的房地產市場缺乏職業建築工人,絕大多數工程由民工完成。這些民工昨天還在家裡揮大鋤,今天就到城裡蓋高樓,他們的施工水平難以控制,因此質量不能保證。
4.規范的滯後
在房地產開發過程中,交易環節、法制環境、驗收標准都不太完善。
比方說設計問題,在深圳,設計必須有保險,由於設計不規范,造成方案功能不全或不合理,這些肯定要在入住後引發糾紛,可我們的設計現在沒有保險,出了問題也沒有辦法懲罰。
再如,整個建築行業的管理還比較粗放,不夠專業,標准也不統一。商品房已經進入個 人購房時代,當時工程質量驗收標准還是計劃經濟的產物。在政府管理時,房屋質量是按棟 驗收,而面對客戶,發展商需要按套交驗。驗收標准顯然需要提高。在目前的狀態下,只要 發展商有合格證,即使有點局部的質量問題,買家的官司也沒法打。當然,從國家規范角度 看,不可能對小區的一棵樹、一根草也做規定,這只能靠市場競爭、行業自律約束。
觀點2
提高購房者的專業水平
舒可心(業主代表,置業專家)
購房者對於什麼屬於質量問題,哪些質量要求受法律保護,哪些質量要求沒有法律法規 支持並不理解。我認為,媒體、政府應及時教育客戶到底有什麼權力。牆體裂縫、水管漏水 到底能不能構成拒絕收樓的理由?很多業主覺得花了100萬買樓,就得是金子裝的,哪兒哪 兒都不能有裂縫,否則就吵著要退、要賠。我們在分房年代不這樣要求,買房時也不能這樣 要求。牆體有裂縫,開發商要承擔保修。再說氨氣事件,目前關於住宅空氣質量國家沒有明 確規定,業主本不該以此為理由要求賠償或退房,如果先期就告訴業主,就會少很多糾紛。
觀點3
買家對房屋質量的追求需要專業化服務機構支持
蔡耀忠(煒衡律師事務所律師)
房子生產不是標准化的,每一房間、每一樓層都是不同的。生產、設計、安裝是脫節的,發展商的作用就是組織、協調。產品本身也是由很多因素組合構成的,要涉及到房屋、土地、設施、公建、其他配套等多方面的法律、法規、專業技術非常復雜。業主雖然需要補充一些專業知識,提高自身的判斷水平,但是如此專業化的問題,還是應由專業人員代理。買家的質量保證要建立在房地產服務行業進一步詳細分工的基礎上。
觀點4
面臨房地產質量糾紛買家也需冷靜
季滿如(泰躍房地產公司專案經理)
從實際交付的過程看,出現的比較集中的質量問題主要包括兩類:質量通病、工藝粗糙。
1.質量通病
導致質量通病的未必都是主觀因素,它也受到當前行業技術水平、經濟因素等制約,比如說保溫板裂縫問題。目前,市場主要采用的保溫層做法有外牆內保溫、外牆外保溫兩種。而以我國現在的生產工藝水平看,沒一家建材商敢保證自己生產的保溫板不開裂。單從技術的角度看,雖然也有辦法完全根治保溫板開裂問題,但是采用這些技術必然會導致建築成本的上昇,最終使房價超過市場能夠承受的范圍。
2.工藝粗糙
工藝粗糙的情況比較復雜,它主要表現為樓房的產品質量符合相關法律、規范的技術要求,同時,又與客戶的滿意度之間存在一定的差距。工藝粗糙也是導致交付爭議的主要原因之一。工藝粗糙的問題在提供精裝修的項目中最明顯,精裝修房屋比普通毛坯房工藝復雜,也就有了產生更多質量隱患的可能性。裝修工程與蓋房不能算是一回事。裝修工程耗時長,工藝要求高,對工人的素質、現場的管理要求更高,這不一定是建築施工單位的長項。雖然,有些建築工程的總包方自己做裝修,但是也有相當多的總包方將這部分工程分包給一些小施工單位完成。對於分包單位的資質水平等,國家目前還沒有明文規定,因此分包商可能魚龍混雜,也增加了導致工藝粗糙的可能性。工藝粗糙問題雖小,但由於它引發的質量爭議,如得不到即時處理,往往會轉變為交付時的質量糾紛,甚至導致雙方對質公堂,所以有經驗的發展商,總是事先盡力避免工藝粗糙的問題。
3.偷工減料
對於資金密集的房地產開發來說,在樓盤的門窗、立面明處理等方面偷工減料是種很不明智的選擇。一來省不出多少錢,甚至到不了售價的半個點;二來一旦東窗事發,會對企業形象造成極大的危害,也可能會帶來更嚴重的經濟損失。不過市場上也確實有這種現象發生,如果說開發商從主觀上就希望通過偷工減料降低成本很難理解,有時可能是由於公司內部管理的某個環節脫節造成這種問題。
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