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面臨2001年這個房改之後的第一個入住高峰,開發商、業主、媒體都將目光集中到了整個房地產的入住環節上,而在這個環節,你首先要關注的就是在約定的時間,踏踏實實地住進你的房子,但實際情況又如何呢?
1.無房可交
在合同約定的交房日期到來時,開發商售出的期房尚未完工。經過1998年玫瑰園的一場風波,這種情況在北京房地產市場已經比較罕見,沒有哪個開發商再敢冒天下之大不韙做出這等事來。
2."假交房,真延期"
既然一定要按期交房,而房子的諸多方面還有待完成,怎麼辦?這種情況下產生的後果就是,房子可以按期交,但是業主無法按期入住,即所謂的假交房、真延期。比如業主拿到了鑰匙,但開發商卻沒有出示合同中規定的證明文件和《建築工程竣工驗收登記備案表》、房地產管理測繪部門實測房屋面積數據、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。而《建築工程竣工驗收登記備案表》的取得需經有關部門的聯合檢驗,但是有些商品房由於沒有完全按規定程序接受檢驗,便模糊地標出"經驗收合格"、"經綜合驗收合格"或"經綜合分批驗收合格"來蒙混過關?或者是在很多環節根本沒有達到交房標准的情況下,倉促交樓,入住之後,居然水電氣都通不了,從而導致業主與開發商發生衝突。
3.不可預見的延期
這個問題在目前是普遍存在的,由於非開發商的原因造成的業主無法按時入住在2000 年之後的入住糾紛中佔到絕大多數。一個善意的開發商在房地產開發、設計、施工、銷售、入住以及物業管理中並不能預見所有可能發生的問題,而一旦問題出現,勢必無法完全履行購房合同中約定的條款,在處理這些不可預見的問題過程中,延期交房就成為一個普遍的現象。
這種延期一般不會很長,善意的開發商會在最短的時間內解決這些問題,但糾紛仍然會出現,一旦處理不好,還會導致矛盾的昇級。
忠告
怎樣解決延期入住,怎樣纔能使得矛盾不至於激化,作為開發商,下面幾點是不容忽視的。
注重效率
入住過程中如果發生"硬傷",只能按法律程序規定去辦;如果只是"軟傷",最重要的就是注重效率。交樓階段關鍵是速度,如果客戶有問題,反映了,今天這樣,明天這樣,後天還這樣,小問題就會變成大問題。最快地把問題暴露出來,最快地解決,一般情況下,不會導致嚴重的後果。
注重態度
出了問題,就要很好的解決,客戶的特殊關系決定了開發商所采取的態度。客戶惟一不能原諒的是工作人員的態度問題,好的態度,不僅為開發商解決問題贏得了時間,同時也為開發商贏得了美譽。
先考慮如何交樓
再考慮如何賣房
對於一些因市場變化,暫時定不下來的建材、設備等等,就先選擇同類產品的最低標准,而不是最高標准。告訴客戶最高標准無非是在賣樓時讓客戶感覺好些,但到交樓時,如果差距太大,問題就來了。
及時有效的溝通
如果出現與合同約定條款不符的情況,即使是比原來要好,也應發函給客戶,請客戶過來確認。這種及時的溝通對交樓很有幫助,大部分的問題都是開發商與客戶之間缺少溝通造成的。
作為業主,遇到延期的問題,還是應該站在配合的立場上,不要把所有矛盾的焦點都集中在開發商的身上,有理、有利、有節"就可以了。把開發商整垮了,對業主也沒有好處。
觀點
賣房者說
童淵(資深策劃專家):
在很多情況下,開發商在蓋房過程中也會遇到許多不可抗力的因素。比如,找的監理不夠專業,找的裝修隊不夠專業,或者在最初設計時規劃得很理想,可到最後由於欠缺經驗、成本控制不好以及遇到技術上難以解決的問題等等,都是開發商控制不了的局面。
當然,有些開發商明明可以做好,卻故意做不好,他們的確應該得到市場的懲罰。可有些真的是開發商沒有辦法,我曾經遇到過開發商被第三方出賣的事,他把很多權力交給了總工,結果恰恰是總工出了問題。
還有就是幾乎所有的開發商都會遇到擾民的問題,如果賠償,一戶給10萬元,那麼100 戶的成本如何控制。而這個設計圖紙也是通過規劃批准的,這些有多少人會理解呢?
觀點
開發商為了適應市場,在設計上不斷出新,追求品質,但為什麼還出現問題呢?我認為,相對來講,購房人的成熟程度比開發商要快,就像移動電話,最初只要能通話就行了,而現在的功能不斷增多,人們的期望值也在提高。
客觀地講,無論是爛尾還是延期,都不僅僅是開發商的原因,交房出現問題,背景相當復雜。涉及到法規健全程度、開發商管理水平、物業管理水平、設計水平、施工單位水平、供貨商實力等等,任何一個問題積淀到最後,都會反映到入住階段。
楊傑(美林花園副總經理):
現在許多項目講12月30日入住,但從工程實際經驗講,這個時間最不理想,因為冬季施工本身就會帶來不少問題。為什麼會有"氨味事件",拿精裝修的房子來說,如果趕上冬季 3個月精裝修,房子肯定不能要。發展商不要因為銷售而盲目地把工期提前。負責任的開發商會打好富餘量,或者避開冬季交房,如果遇到回避不了的問題,為了避免出現諸如"氨味事件"之類的糾紛,那就只能延期,當然,必須給業主一個合理而且充分的解釋。市政落後於工程也是延期交房的一個原因。工程很容易就做完了,但像市政管線、電話、路網等等90 %以上是政府控制的,政府行為總是常常滯後的,如果工程需要調整,相關的問題要麼提前處理,要麼換成其他方式。當換做其他方式後,延期就是不可避免的。
胡曉申(華遠銷售公司總經理):
買房者說
舒可心:開發商應該為自己的行為負法律責任,請了低水平的工程師,沒有租到好的倉庫,作為業主,我們不會體諒他們,法律也不會體諒他們。所有在開發過程中遇到的問題,都是開發商必須面對的問題。為什麼有的項目沒有遇到麻煩,說明人家有辦法解決。作為發展商處理不了、認為自己交不了樓是沒有道理的了。期房使得業主在完全不能看到的情況下簽署所有文件,這樣做本身就有失公平,如果開發商在這個問題上采取對立的態度,那我們只好奉陪到底,雖然這樣做的後果對誰都不好。 樣板
香港比較成熟的做法是,到最後一棟樓收樓的時候,開發商組織工程部、物業管理公司、施工隊、銷售部四方代表共同參與驗樓,時間一般長達半個月。一起來看還有什麼問題,發現問題後,馬上填保修單,要求施工隊伍在交樓前盡量做到交樓水平。物業公司也要找毛病,如果找不出來,將來的問題就是他的了。
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