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自從九十年代初開放房地產市場以來,如果說過去的2000年開啟了京城樓市一個新紀元,恐怕並不為過。這一年當中,北京市個人購房佔據商品房市場主體,買房已成為越來越多市民關注的話題。但由於商品房買賣遠不同於一般商品,其交易過程涉及諸多政策、法律和購房技巧,同時房地產市場又存在著相當程度的管理混亂狀況,這樣,商品房交易糾紛案屢有發生,並呈逐年遞增之勢。
為此,在『3·15』來臨之際,本報記者對中國消費者協會投訴與法律事務部主任王前虎做了獨家專訪,請他對近年來有關商品房的投訴做了歸結,以期讓『後來人』不再重陷迷霧,讓『過來人』心如明鏡。
■商品房投訴呈上昇態勢
記者:買房的個人越來越多了,有關商品房的投訴情況怎麼樣?主要都集中在哪些方面?
王前虎:商品房投訴近年來呈上昇態勢。從1998年開始到2000年,商品房的投訴已經連續三年成為消費者投訴的熱點之一。尤其是2000年,在投訴總量減少2萬件的情況下,有關商品房的投訴還上昇了5%。
1999年度,有關商品房的投訴達到21000多件,投訴量比1998年上昇20%。2000年度,有關商品房的投訴達到22000多件,在投訴總量減少2萬件的情況下,有關商品房的投訴量還是上昇了5%。
有關商品房的投訴內容也是方方面面,主要集中在產權證、廣告內容不實、延期交房、面積誤差、房屋質量、物業管理等六大方面。
■產權證:清白之事混沌之身
記者:商品房投訴中,性質最嚴重的是什麼方面的問題?
王前虎:從性質上看,投訴問題最嚴重的是產權證問題。
購買商品房是一種權屬關系的轉移,只有獲得了房屋所有權,房屋纔可以得到法律意義上的保護。但由於目前房地產市場開發管理的混亂,使產權證這本來簡單而清白的事,卻弄出了一個混沌之身,從而使因房產權引起的糾紛在商品房糾紛案件中佔相當大的比重。
一類是一些本具有正規銷售資質的項目,購房者購買房屋之後,相當一段時期內,也無法得到房產權證:原因有二,一是由於產權登記部門辦事拖沓,開發商即便按期報送登記材料,權屬證下發也遙遙無期,購房者只能將違約責任全部歸於開發商;二是個別開發商在拿到項目的產權(即所謂的『大產權』)後,置業主利益於不顧,擅自將產權抵押,用於企業融資,從而使業主利益受到無端侵害。第二類是一些不具備開發資格的項目在市場公開發售,致使購買者無法獲取合法的房屋產權,這當中最為典型的是一些舊村改造項目和一些建於農村集體土地上的房屋。
■售房廣告:霧裡看花,難識廬山真面目
記者:最常見的商品房投訴是什麼方面的?
王前虎:不實廣告。虛假、誤導廣告在房地產業十分突出,讓多數是第一次置業而又沒有相關專業知識的購房人霧裡看花,難識廬山真面目。為此而產生的投訴量近年來越來越多。
商品房在銷售過程中,必須通過售房廣告銷售絕大部分的房屋,為此,幾乎所有開發商都要為廣告設計絞盡腦汁,於是,一些商品房廣告便被『注水』。什麼『成熟社區』、『皇家園林』、『距離復興門只需幾分鍾車程』、『學校、商店、郵局等小區配套設施一應俱全』、『一次付款十萬即可入住』等具有強烈誘惑性的話語隨處可見;變了形的地圖顯示項目與鬧市或交通要道近在咫尺。待消費者付了房款,到了實地後,卻發現廣告上說的距離是『午夜狂奔距離』———即便是在午夜,也得驅車以180公裡/小時的速度狂奔纔能10分鍾到達;小區的配套設施僅是『紙上談兵』……
需要提醒購房人的是,此種問題出現時,購房人可依據《中華人民共和國廣告法》及《消費者權益保護法》等要求發展商退房或給予相應的補償。但需要注意的是:由於有些廣告語言彈性很大,雙方可能會各執一詞,這會給消費者索賠帶來很大阻礙。由此消費者應吸取的教訓是應在購房前對自己所購房屋的位置、價位及發展商的主體資格、該房地產項目是否合法等有一個全面的了解。
■延期交房:50%的購房人難以逃避的現實
記者:延期交房比較常見,這方面的投訴都有哪幾類?
王前虎:由於發展商自身素質、政府各部門的協調能力及其它一些外界因素影響,北京的期房有半成以上不能按期交房,因此,發展商逾期交房而引發的糾紛也是去年商品房投訴中最為突出的一個問題。
這類的投訴主要分兩類:一類是在合同約定的入住期到來時,賣方未能完工;一類是房屋未達到入住條件,賣方為按合同期辦理入住,也通知購房人入住,如西北一個項目,發展商按期給客戶寄了入住通知書,但樓內裝修尚未完成,電梯不能使用,也不能供水供電,房子根本無法居住使用。
在此,提醒購房人,由於房地產開發環節的復雜性,項目延期交房極為普遍,因此簽訂購房合同時,關於此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。
■面積誤差:買的沒有賣的精
記者:面積問題是各類房產糾紛中的焦點問題,有關這方面的投訴,常見的都有哪幾種情況?
王前虎:商品房合同面積與實測面積存在誤差,買的沒有賣的精,這一直是個焦點問題。其主要表現在期房在交付使用時,房屋的使用面積縮小,使用率降低;另一種則是建築面積增大,開發商要求購房人補交增大面積房款。此種糾紛產生的原因,主要也是由於合同約定不清,結果是理兒全都在開發商那邊。
按照通行的標准,商品房合同面積與實測面積誤差在3%左右屬於正常。如果實際使用面積與合同約定面積差得較大要多退少補。可事實卻不是那麼簡單。據了解,高層住宅銷售時,開發商一般都承諾房屋使用率可達到75%,而交房時實測面積大部分僅能達到70%,有的甚至更低。這樣算來,購買一套住房平均要損失幾萬元之多。
房屋面積變小的原因每個項目各不相同,但歸結起來看,其主要原因:一是由於開發商在銷售時,為了證明房屋品質,誇大其詞;二是開發商過於精打細算,將一些本不應攤入面積的公建設施計入總建築面積,從而使建築面積增大,相對降低了使用率。因此,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題,並在簽訂合同時以附加條款加以防范。
■房屋質量:為伊消得人憔悴
記者:房屋質量的投訴主要集中在什麼問題上?
王前虎:目前,有關房屋質量問題的投訴主要體現在兩個方面:一為房屋內部采用的各種材料與合同承諾不符;二為房屋的主體、防水、供熱、電氣管線等的質量問題。
室內裝飾不符合合同約定,大多數買了提供室內精裝修或廚衛精裝修的商品房的業主都會有體會。開發商在樓書和合同中注明裝修是『高級木地板』或『進口高級地磚』。合同中一般也不會對地板磚是什麼價位、型號、規格、哪個廠家出產有詳細的約定,所以雙方必然是各說各有理。這種爭執同樣會發生在對衛生間、門窗、廚房等設施的不同看法上。
房屋質量存在問題還有一種情況,就是開發商擅自改變設計,因而讓購房者睜著眼晴買了一套劣質房。一本市居民在良鄉某小區購買了一套商品房,交房時纔發現樓道裡漆黑一片,與售樓時售樓人員所說的『樓道采光、通風』的承諾大相徑庭。
■物業管理:業主心中永遠的痛
記者:近年來,商品房的投訴中,上昇的最快的投訴內容是什麼?
王前虎:物業管理的投訴是近年有關商品房投訴內容中,上昇得最快的部分,焦點主要集中在收費和服務上。
有關收費的投訴主要是來自按市場價收取物業管理費的高檔社區內一些業主的投訴,以及普通住宅社區裡部分業主對一些特約服務收費標准的投訴。如前不久就有幾十名業主集體投訴望京項目擅自提高地下停車場的租金。對此類投訴,王前虎認為,一定要事先與開發商簽訂有效協議,明確這些收費標准。
有關物業管理服務的投訴,從統計的案例看,核心問題是物業公司服務該做到什麼程度?誰是真正的主人?要解決這個問題,王前虎認為還有待有關方面對此做出具體詳盡的規定。
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